待估建筑物为砖混结构写字楼，占地面积500平方米，建筑面积1000平方米，现用于出租。评估人员经调查了解到，当地同类写字楼的出租租金一般为每年每建筑平方米800元，每年支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为年租金的3%，年土地使用税及房产税合计为每建筑平方米40元。土地还原利率为7%，建筑物还原利率为8%。土地使用权剩余年限、建筑物尚可使用年限均为40年。经评估土地使用权价值为每平方米12000元。要求：试评估该写字楼中建筑物的市场价值。（计算结果取整数）

（1）房地合一的年总收入=800×1000=800000（元）

（2）房地合一的年总费用：管理费：800000×3.5%=28000（元）维修费：800000×3%=24000（元）税金：40×1000=40000（元）合计：28000＋24000＋40000=92000（元）

（3）房地合一的年纯收益=房地合一的年总收入-房地合一的年总费用=800000-92000=708000（元）

（4）土地的年纯收益=土地价格×土地的还原利率=12000×500×7%=420000（元）注：题目中给出的是土地使用权价值为每平方米12000元，要求土地的年纯收益还需乘以土地面积（500平方米）和土地还原利率6%。

（5）建筑物的年纯收益=房地合一的年纯收益-土地的年纯收益=708000-420000=288000（元）

（6）建筑物折旧率=1/可使用年限×100%=1/40×100%=2.5%

（7）建筑物总价（剩余使用年限（40年）纯收益的现值）=年纯收益×年金现值系数（P/A,r,n）=288000×（P/A，8%＋2.5%，40）=288000×[1-1/（1＋8%＋2.5%）⁴⁰]÷（8%＋2.5%）=2692308（元）注：年金现值系数中n=40（建筑物剩余使用年限），r=8%＋2.5%（建筑物的回报率＋折旧率）。年金现值系数（P/A，r，n）。建筑物单价=建筑物总价/建筑面积=2692308/1000=2692（元/平方米）