假定某市政府将公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4,土地使用权为70年。某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的成本利润率为15%，销售费用及税金为楼价的5%，利息率为10%，工程完工后即可全部售出，预计每平方米售价5500元。(利息以复利计算，不考虑折现，以“万元”为单位，计算结果保留两位小数，保留计算过程，(P/A，r,n)=1/r[1-/(1+r)n) 要求:请采用假设开发法对该宗地市场价值进行评估。

(1)预期楼价:5000x4x5 500=11 000(万元)(1分)(2)建筑费用=1500x5 000x4=3 000(万元)(1分)(3)专业费=3000x6%=180(万元)(1分)(4)销售费用及税金=11000x5%=550(万元)(1 分)(5)利润=(地价+3 000+180)x15%=15%x地价+477(2分)(6)利息=地价x[(1+10%)2-1]+3180x10%=0.21x地价+318(2分)(7)地价=11000-3180-550-15%x地价-477-0.21x地价-318(2分)地价=4 761.03(万元)