1.【问答题】
（2023年） 肖先生拟在2023年末购置一套价格为360万元的精装修商品房，使用自有资金140万元，公积金贷款60万元，余款通过商业贷款取得，公积金贷款和商业贷款期限均为10年，均为浮动利率，2023年末公积金贷款利率为4%，商业贷款利率6%，均采用等额本息方式每年年末还款。
该商品房两年后交付，可直接拎包入住，肖先生计划收房后即搬入，居住满8年后(2033年末)退休返乡并将该商品房出售，预计扣除各项税费后变现净收入450万元，若该商品房用于出租，每年未可获得税后租金6万元。
肖先生拟在第5年末(2028年末)提前偿还10万元的商业贷款本金，预计第5年末公积金贷款利率下降至3%，商业贷款利率下降至5%。整个购房方案的等风险投资报酬率为9%。
要求:
1.计算前5年每年年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。
2.计算第6年年初公积金贷款余额和商业贷款余额。
3.计算后5年每年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。
4.计算整个购房方案的净现值，并判断该方案经济上是否可行。
