注册会计师考试:《经济法》物权法复习四

　　三、物权变动

　　物权变动分为不动产(以登记为要件)的物权变动和动产(以交付为原则)的物权变动两种。

　　(一)、不动产的物权变动

　　根据《物权法》的第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据这条规定，我国的不动产登记效力采取的是登记生效主义。即不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。

　　同时该条还规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在考试中要注意“法律另有规定的除外”。“法律另有规定的除外”主要有以下几种情形：

　　1、第9条第2款所规定的“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

　　2、在《物权法》第28条、29条、30条的规定：(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　提示：《物权法》的第31条规定，根据第28条、29条、30条规定享有不动产物权的，处分该物权的时候，依照该法律规定需要办理登记手续的，未经登记，不发生物权效力。

　　3、根据现行法律的规定以及国家的实际情况，物权法特别规定，特别物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件。这样的情形主要有：(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(3)已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看，宅基地使用权不以登记为生效要件。

　　不动产物权的登记地点、登记方式的具体规则是：

　　1、登记地点。

　　2、登记簿与权属证书。在办理完登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　3、更正登记和异议登记。更正登记既可以由“权利人和利害关系人提起申请，也可以登记机关自己发现错误所作出”更正登记。

　　《物权法》第19条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

　　异议登记使得登记簿上所记载的权利失去了正确性推定的效力，第三人不得主张基于登记而产生的公信力。法律要求申请人在“异议登记之日起十五日内”起诉，不起诉的，则异议登记失效。而且异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　4、预告登记，《物权法》第20条规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意处分该不动产的不能够发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　5、登记和买卖合同效力之间的关系：《物权法》的第15条当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。

　　说明：合同效力和登记之间没有必然联系。

　　例如：乙买甲一套房屋，已经支付 1/3 价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。

　　答案：是乙的主张是正确的，合同有效，甲应继续履行合同 。

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　　(二) 动产的物权变动

　　《物权法》第23条规定，动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外。同时《物权法》第24条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。因此对于船舶、航空器和机动车等动产，实际上其物权变动要求采用登记方式进行，只是没有采用登记生效主义，而是采用了登记对抗主义。

　　在法律上，交付是指将物或提取标的物的凭证移转给他人占有的行为。交付通常指现实交付，即直接占有的移转。但除了直接交付以外，还有以下几种方式的交付，也发生与现实交付同样的法律效果：

　　1、简易交付

　　《物权法》第25条规定了简易交付。动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。风险也于此时发生转移。

　　2、指示交付

　　《物权法》第26条规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。在保管合同中经常出现这种指示交付。

　　举例：甲将自己的MP3播放器借给乙使用，未约定期限。后甲又将该播放器出售给丙，甲将自己享有的针对乙的返还原物请求权转让给丙以代替现实交付。

　　3、占有改定

　　所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。《物权法》第27条作了具体规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。

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　　(三)、所有权取得的特别规则

　　原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方式：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。《物权法》规定的取得方式有：

　　1、善意取得

　　所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权的法律制度。

　　根据我国物权法规定，善意取得必须符合如下构成要件：(1)受让人受让财产时主观上为善意;(2)以合理的价格有偿受偿，无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度;(3)转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人在取得物的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。

　　结合《物权法》第106条、107条、108条的规定，在注会考试中，要注意如下问题：

　　(1)构成要件上，现在物权法不再强调只有动产可以适用善意取得，而是规定不动产也可以适用善意取得。

　　(2)根据现行的《物权法》规定，赃物、遗失物不得适用善意取得。漂流物、隐藏物、埋藏物适用同样规则。

　　(3)善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。因此建设用地使用

　　权、抵押权、质押权等他物权也可以善意取得。

　　【例题】下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权?

　　A、保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人

　　B、电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权

　　C、动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人

　　D、受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人

　　【答案】D

　　【解析】根据《物权法》第 106 条第 1 款 规 定 ：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受 让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”A 项符合该款规定，构成善意取得;D 项不属于“以合理的价格转让”，不构成善意取得，因此本题应选 D。《物权法》第 106 条第 3 款 规 定 ：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”可见他物权也可 以善意取得，BC 两项均为质权的善意取得。

　　2、拾得遗失物

　　(1)拾得遗失物要返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取，应当及时发布招领公告。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

　　(2)拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。　遗失物“自发布公告之日起6个月内”无人认领的，归国家所有。

　　(1) 如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权要求占有人返还原物或

　　者赔偿损失。

　　具体规则是：一、权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。二、如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

　　拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用关于遗失物的规则。

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