2008年房地产估价师考试大纲《房地产估价理论与方法》第七章

　　第三部分房地产估价理论与方法
　　第七章 成本法及其运用

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节成本法概述

　　一、成本法的含义

　　二、成本法的理论依据

　　三、成本法适用的估价对象和条件

　　（一）成本法适用的估价对象

　　（二）成本法估价需要具备的条件

　　四、成本法估价的操作步骤

　　第二节房地产价格构成

　　一、土地取得成本

　　（一）市场购置下的土地取得成本

　　（二）征收集体土地下的土地取得成本

　　（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本

　　二、开发成本

　　三、管理费用

　　四、销售费用

　　五、投资利息

　　（一）投资利息的含义

　　（二）投资利息的计算

　　1．应计息项目

　　2．计息周期

　　3．计息期

　　4．计息方式

　　5．利率

　　六、销售税费

　　七、开发利润

　　第三节成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式

　　二、适用于新开发的房地产的基本公式、

　　（一）适用于新开发的房地的基本公式

　　（二）适用于新建成的建筑物的基本公式

　　（三）适用于新开发的土地的基本公式

　　三、适用于旧的房地产的基本公式

　　（一）适用于旧的房地的基本公式

　　（二）适用于旧的建筑物的基本公式

　　第四节重新购建价格的求取

　　一、重新购建价格的含义

　　二、重新购建价格的求取思路

　　（一）房地重新购建价格的求取思路

　　（二）土地重新购建价格的求取思路

　　（三）建筑物重新购建价格的求取思路

　　三、建筑物重新购建价格的求取方式

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法

　　（一）单位比较法

　　（二）分部分项法

　　（三）工料测量法

　　（四）指数调整法

　　第五节建筑物折旧的求取

　　一、建筑物折旧的含义和原因

　　（一）建筑物折旧的含义

　　（二）建筑物折旧的原因

　　1．物质折旧

　　2．功能折旧

　　3．外部折旧

　　二、建筑物折旧的求取方法

　　（一）年限法

　　1．年限法和有关年限的含义

　　2．直线法

　　3．成新折扣法

　　（二）市场提取法

　　（三）分解法

　　1．物质折旧的求取方法

　　2．功能折旧的求取方法

　　3．外部折旧的求取方法

　　三、求取建筑物折旧应注意的问题

　　（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

　　（二）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

　　第六节成本法应用中涉及的有关规定

　　一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定

　　（一）商品住宅价格构成的有关规定

　　（二）经济适用住房价格构成的有关规定

　　二、房地产征收费用的有关规定

　　（一）集体土地征收费用的有关规定

　　（二）国有土地上房屋征收费用的有关规定

　　三、房屋完损等级评定的有关规定

　　四、房屋折旧的有关规定

　　第七节成本法总结和运用举例

　　考试要求

　　1．熟悉成本法的含义

　　2．熟悉成本法的理论依据

　　3．掌握成本法适用的估价对象和条件

　　4．熟悉成本法估价的操作步骤

　　5．掌握房地产价格构成

　　6．掌握成本法的基本公式

　　7．熟悉重新购建价格的含义

　　8．熟悉重新购建价格的求取思路

　　9．掌握建筑物重新购建价格的求取方式

　　10．掌握建筑物重新购建价格的求取方法

　　11．掌握建筑物折旧的求取

　　12．了解商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定

　　13．熟悉房地产征收费用的有关规定

　　14．了解房屋完损等级评定的有关规定

　　15．熟悉房屋折旧的有关规定