房估理论:拍卖基础知识例题分析四

　　例题26：强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指 (　　)。

　　A.人民法院 B.人民团体

　　C.公益性拍卖机构 D.商业性拍卖机构

　　答案：A

　　解析：强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。

　　第五节 房地产拍卖

　　例题27：下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是( ) 。

　　A.房地产拍卖数量少，价值低 B.房地产拍卖数量多，价值高 C.房地产拍卖法律性强 D.拍卖结束后续工作多 E、拍卖结束后续工作少

　　答案：BCD

　　解析：房地产拍卖特征中，房地产拍卖数量多，价值高，由于房地产的位置固定、价值高昂，在经济活动中经常被用作抵押或债务偿还物品。因此，在各种拍卖活动中，房地产拍卖在金额和数量上都占较大的份额。拍卖结束后续工作多房地产拍卖成交，收齐相关款项后，买受人需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，该项标的拍卖才告结束。

　　例题28： 房地产拍卖业务的主要来源包括( )。

　　A、法院委托拍卖的查封抵债房地产 B、债权人委托拍卖的抵押房地产 C.政府部门委托拍卖的房地产 D.法人委托其所拥有的房地产 E、自然人委托拍卖的房地产

　　答案：ABCDE

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　　解析：拍卖房地产，根据委托方的属性，主要有以下几方面。 (1)法院委托拍卖的查封抵债房地产。目前房地产拍卖以这种方式居多，其中有些拍卖房地产标的有着比较复杂的产权关系。 (2)债权人委托拍卖的抵押房地产。根据我国担保法的规定，抵押权人有权将抵押房地产直接委托给拍卖行拍卖。但实践中一般都是由抵押权人(银行)向法院提起诉讼，法院对抵押房地产予以冻结，法院庭审后下达判决书或裁定书，由法院委托拍卖行进行拍卖变现。 (3)政府部门委托拍卖的房地产。根据国家最新规定，国有土地使用权出让必须采用招标和拍卖的形式进行。土地管理部门不具备拍卖的资质，通常需要委托拍卖机构进行土地一级市场的出让拍卖。 (4)法人委托其所拥有的房地产。这类房地产权属清晰程度不一。 (5)自然人委托拍卖的房地产。这类房地产权属清晰程度根据房地产建成时间的远近而有所差别。通常只宜接受已办领房地产权证的产权明晰的房地产拍卖委托。

　　例题29：下列关于房地产拍卖标的应具备的条件，表述不正确的包括( ) 。

　　A.国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖 B.抵押房地产拍卖后应获得抵押权人同意 C.集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖 D.未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书的，不得拍卖

　　答案：B

　　解析：集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。抵押房地产拍卖前应获得抵押权人同意，如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。

　　例题30：下列房地产拍卖竞买人条件，下列表述示正确的是 ( ) 。

　　A.中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人 B.在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人 C.在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人 D.对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人

　　答案：C

　　解析：在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。

　　例题31：房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外)属于房地产二三级市场交易，通常需交纳的税、费项目包括( )。

　　A、拍卖佣金费 B、营业税及其附加、合同和权证印花税、契税

　　C.交易手续费、评估费、登记费 D.合同公证费　　　E、利息税

　　答案：ABCD

　　解析：房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外)属于房地产二三级市场交易，通常需交纳下列税、费项目：1)拍卖佣金费;2)营业税及其附加;3)合同和权证印花税;4)契税;5)交易手续费;6)评估费;7)登记费;8)合同公证费等。