房地产估价理论与方法考试模拟练习题精选(50)

　　1. 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米

　　1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

　　2、 可比实例的成交价格如下：

　　试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。

　　解：

　　1、比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

　　2、交易情况修正系数为：

　　可比实例A=100/100

　　可比实例B=100/97

　　可比实例c=100/105

　　3、交易日期修正系数为：

　　可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

　　可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

　　可比实例C=1.033×1.038=1.072

　　4、房地产状况修正系数为：

　　可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

　　可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

　　可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

　　5、计算比准价格：

　　比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)

　　比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)

　　比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)

　　6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：

　　估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)

　　估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23万元

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