2011注册会计师《税法》讲义：第八章(10)

　　(八)清算后再转让房地产的处理:

　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　【经典例题】2007年

　　某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：

　　(1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6 000万元，缴纳相关税费240万元;

　　(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3;

　　(3)住宅楼开发成本3 000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元;

　　(4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额;

　　(5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有;

　　(6)9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15 000万元;将写字楼作价9　000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。

　　其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。

　　要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：

　　(1)计算公司应缴纳的房产税;

　　(2)计算公司应缴纳的营业税：

　　(3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额;

　　(4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额;

　　(5)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目;

　　(6)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金

　　(7)计算公司应缴纳的土地增值税。

　　【答案及解析】

　　(1)外商投资企业不适用房产税，所以应缴纳的房产税=0

　　(2)公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(万元)

　　(4)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000+480=3480(万元)

　　(5)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(万元)

　　(6)公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000×5%=750(万元)

　　(7)增值额=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(万元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，适用30%的税率

　　应纳土地增值税=4312×30%=1293.60(万元)

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