2011注册会计师《税法》讲义：第十一章(8)

　　第二节　契税法 $lesson$

　　一、契税基本原理

　　(一)概念：契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

　　(二)契税的特点包括：

　　1.契税属于财产转移税。

　　2.契税由财产承受人纳税。

　　二、征税对象

　　契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。学习这部分内容，注意与土地增值税征税范围的交叉之处。契税征税对象具体包括以下六种具体情况：

　　(一)国有土地使用权出让

　　(二)国有土地使用权转让

　　土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　(三)房屋买卖

　　几种特殊情况视同买卖房屋：

　　(1)以房产抵债或实物交换房屋

　　例如，甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。

　　【经典例题】甲企业以自有房产作为抵押向某商业银行借入一年期贷款1000万元，房产账面价值600万元，抵押时市价900万元;一年后无力偿还，将房产折价给银行抵偿了1080万元的债务本息，低债时房产市价1100万元。当地规定的契税税率为3%，契税的正确处理是(　)。

　　A.甲企业应纳契税30万元

　　B.甲企业应纳契税33万元

　　C.银行应纳契税30万元

　　D.银行应纳契税32.4万元

　　【答案】D

　　(2)以房产作投资或作股权转让

　　以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

　　(3)买房拆料或翻建新房

　　(四)房屋赠予

　　(五)房屋交换

　　(3)以获奖方式承受土地、房屋权属的行为。

　　(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

　　(六)承受国有土地使用权支付的土地出让金

　　对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

　　三、纳税义务人与税率

　　(一)纳税义务人

　　契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

　　(二)税率：3%-5%的幅度比例税率。

　　【新增内容】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。

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