2011年注会《经济法》辅导：第八章节(9)

　　二、各类所有权 $lesson$

　　在我国，所有权的种类主要有国家所有权、集体组织所有权和私人所有权等。

　　提示1：没有授权给公民、法人经营管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制，这就是对国家所有权的一种特殊保护。

　　提示2：只能作为国家所有权的客体包括：(1)城市土地、矿藏、水流、海域;(2)野生动植物资源;(3)无线电频谱资源;(4)国防资产。

　　提示3：可以作为国家所有权的客体，当有法律特殊规定时也可以成为集体所有权的客体：(1)森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外;(2)法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有。

　　三、业主的建筑物区分所有权

　　(一)业主的建筑物区分所有权

　　1、建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。

　　2、专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

　　3、建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。

　　(二)建筑物区分所有权的客体

　　1、专有部分的所有权

　　(1)业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙等。

　　(2)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　2、共有部分的共有权

　　业主对专有部分以外的共有部分，如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。

　　根据《物权法》的规定，共有部分包括：(1)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。(2)建筑区划内的绿地(使用权)，属于业主共有，但属于城填公共绿地或者明示属于个人的除外。(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。(4)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时为了解决车位紧张问题，法律还特别对开发商出售车位的权利进行了限制，即要求在建筑区划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。

　　提示：业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。而且此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。

　　3、成员权

　　(1)一般决议：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　①制定和修改业主会议议事规则;

　　②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。

　　(2)特别决议：应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　②改建、重建建筑物及其附属设施。

　　【例题1】根据《物权法》关于建筑物区分所有权的有关规定，下列选项中，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能通过的事项有( )。

　　A、选举业主委员会

　　B、制定和修改业主大会议事规则

　　C、改建、重建建筑物及其附属设施

　　D、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

　　答案：CD

　　【例题2】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。

　　A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入

　　B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利

　　C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权

　　D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意

　　答案：ABD

　　解析：建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权选项，故C错误。

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