城市“西进” 三水展开最大规模“三旧”改造

更新时间：2012-03-15 09:24:52 来源：|0

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　　2700亩旧厂房将整体规划，分步推进$lesson$

　　走在三水的西河路、口岸大道一带，每走几步就会有一条横幅标语映入眼帘――“以大拆促大建，以大建促大变”、“您的决策，影响一座城，请支持三旧改造”。这里是三水的对外经济开发区，建设于上世纪90年代。去年12月，三水启动了城市“西进”计划，要通过“三旧”改造，将这一片区的49间工厂整体拆除，建设一座“北江新区”。在凌厉的宣传攻势之下，“三旧”改造的前期工作正紧锣密鼓地展开。

　　将2700多亩土地整体规划、连片开发，这一做法曾获得佛山市长刘悦伦的高度评价。不过，整体改造涉及49家企业，相比单个旧厂房征拆，难度大大增加，是什么因素致使政府下定决心进行整体改造?面对高难度的谈判，政府是否有足够的决心和财力?土地面积多达2700亩，开发中会不会遭遇“战线太长”的窘境?

　　连日来，记者深入对外经济开发区探营，试图解码这一三水史上最大的“三旧”改造工程。

　　【背景】

　　49家企业年纳税额仅5000万元

　　三水对外经济开发区位于西南中心城区的西部，东至口岸大道，西至工业大道，南至西河路，北至原321国道，总面积达2707.62亩。

　　西南街道的相关负责人介绍，这一开发区建于上世纪90年代，原本希望发展出口加工业，但目前真正的“三来一补”企业只有一家。开发区内的企业大多规模小，效益差，产业分布零散，更有相当一部分土地处于闲置或出租状态。

　　上周五上午，记者走进三水对外经济开发区，在开发区北部一家制造企业里看到，尽管是上班时间，厂区大门内却没有工人，一片静悄悄也没有开工生产的迹象。厂区内巡逻的保安说，这家企业当天不上班，要到周一才会开工。

　　走进厂区的办公楼，这里的一层对外出租，二层为该厂的办公楼，三层以上都是空空荡荡，积了厚厚的灰尘。登上办公楼顶眺望，厂区东西两侧各有一个住宅小区，南面的围墙外是一家洗瓶厂，空地上堆积着一箱又一箱的空啤酒瓶。再向远处看，有的地块闲置，有的地块上是低矮的厂房。

　　根据西南街道提供的数据，目前对外经济开发区共有49家企业，但去年一年的综合纳税额一共只有5000万元左右。相比之下，同在西南街道的红牛等饮料企业，100到200亩的土地，就能产生过亿元的税收。西南街道的相关负责人说，当初发展工业是“有饭就吃”，没有什么规划，也没什么门槛，用现在的眼光来看，这一片区的土地利用率极低。

　　“不像居民区，也不像工业区”

　　近年来，随着三水城市的不断发展，对外经济开发区一带不断有土地出让，目前这里已是高楼林立，成为三水的一个重要居住区，明珠湾、北江明珠、时代城、御龙湾、颐澳湾、誉海尚城等楼盘都分布在这附近。然而，住宅区与工业区交织的局面，让附近的居民颇为困扰。

　　仅以西青大道上的某楼盘一期为例，该小区的东侧是一座混凝土搅拌站，常年扬尘影响空气质量，水泥罐车的来来往往也让市民对附近道路的交通安全颇为担忧。小区的南面有一家洗瓶厂，据称该厂由于不时会有异味弥漫，而屡遭投诉。

　　“不像居民区，也不像工业区。”这是很多人对这一地段的评价。西南街道方面称，对外开发区的“三旧”改造其实是顺应了老百姓的需求，只有拆除旧厂房，建设新城区，才能改善居住区的环境，让市民生活得更加舒适。

　　正是因为这一点，城市“西进”政策一经提出，就得到了众多网友的欢迎。

　　【规划】

　　与三水新城错位发展，定位为“北江新区”

　　去年下半年新一届三水区领导提出，要在西南旧城区、云东海、乐平之间建设三水新城，并于去年年底成立了三水新城建设管委会，并由区长陈英文亲自挂帅。那么，三水的城市“西进”，要与正在规划中的三水新城如何区分?

　　不久前，三水区委书记苏伟波在接受采访时就表示，要将城市“西进”作为三水城市升级的短期目标，而相对而言，三水新城建设则属于一种远期规划。

　　西南街道方面表示，这一片区将与三水新城错位发展，建成三水本土居民的人居中心，定位为“北江新区”。未来，这里将以发展现代化服务业为主导，充分利用项目“南临北江、北靠三水森林公园”的优质环境景观资源，以高起点、高标准、高层次、高水平的城市建设标准，打造成为三水中心区绿色核心金融商业区、国际饮料饮食文化会展中心及会议中心、创意文化中心、绿色休闲生态居住新城。

　　【思辨】

　　“化零为整”是否可行?

　　对外经济开发区的“三旧”改造，早已成为各方共识，但怎么改，仍然需要讨论。是继续以往零散的土地出让模式?还是由政府主导，对这一片区进行统一规划、统一改造?三水选择了后者。

　　为何有这样的尝试?西南街道相关负责人称，从城市发展的角度来看，只有整体规划才能提升档次，如果三旧改造总是东一块西一块，不能连片发展，即便经过改造，城市也将杂乱无章;客观上看，此次涉及改造的地块尽管有2700多亩，但都是国有用地，土地使用的主体是49家企业，相较于居民，更容易协商。

　　去年12月，对外开发区“三旧”改造指挥部正式成立，决定以西南街道下属的国有全资企业广东西南投资控股有限公司具体实施改造，整体规划，连片开发。

　　今年2月，佛山市长刘悦伦前来三水调研时，这一片区的旧改已在稳步推进当中，刘悦伦对“整体规划，连片开发”的做法大加赞赏，他表示，近期佛山“三旧”改造的力度有所减弱，像这样大规模的旧改更是少之又少，西南街道的做法值得在全市进行推广。

　　23亿元投资款如何解决?

　　根据政府的测算，对外开发区的“三旧”改造总投资约23亿元。尽管是“整体规划”，但考虑到种种客观因素，整个工程将分步推进。

　　23亿元的投资将怎么解决?记者了解到，首期资金约10亿元，其中35%是西南街道的自有资金，65%是通过广东西南投资控股有限公司向银行融资。在指挥部的计划中，今年9月将与所有企业达成协议，今年年底完成拆迁。

　　接下来，这一片区的土地将分为两期进行开发，并且分片区对外出让，通过向社会招标的方式吸引社会资金参与。

　　规划中，首期开发的面积为1400多亩，二期面积为1200多亩，将划分为若干个功能片区，逐块逐块地进行开发。西南街道的相关负责人说，今后的开发将面对社会招标，欢迎各界的投资者参与，也包括此前位于对外开发区的企业，但开发一定会严格按照规划展开。

　　在被问及如此大的旧改项目，会不会“战线过长”时，西南街道的相关负责人称，这正是“整体规划”、“逐块开发”的原因，政府希望这项工程能稳步推进，北江新区的建成，将用3―5年的时间。

　　2700亩土地使用权大多归属企业

　　【攻坚】

　　此次涉及改造的2700多亩土地几乎都是国有土地，使用权则分别出让给了企业，征拆的成功，需要取得企业的配合，并由政府向企业提供补偿。采访中，几乎所有人都表示，与企业的谈判应该是项目最大的难点。

　　去年12月指挥部成立，接着招募有资质的中介公司进企业评估、测量，之后还将有审计监理公司对评估结果进行审计，最后进入企业与政府的谈判阶段。目前，对企业的评估工作正在进行中，记者了解到，绝大部分的企业对评估工作较为配合。

　　据悉，西南街道已成立8个工作组，对49家企业分片包干，每个工作组均由至少是街道党工委委员一级的领导担任组长，可谓“举全街道之力”来推进这项工作。

　　与此同时，大规模的宣传活动也已展开，在对外经济开发区范围内，已经处处可见“三旧”改造的横幅标语，“您的决定，影响一座城，请支持三旧改造”，颇为煽情的标语，体现出征拆人员的良苦用心。

　　如何兼顾49家企业利益?

　　街道有关负责人：将实行“一企一策”

　　■三旧改造

　　据统计，目前对外经济开发区共有49家企业。对外开发区的整体规划改造固然是一件好事，但由于该片区土地均已出让给了企业，在进行旧厂房改造的同时，如何兼顾企业的利益?西南街道有关负责人称，为了保证“三旧”改造能顺利推进，事实上他们也是站在企业的角度考虑问题，充分考虑企业的难处，对企业实行“一企一策”。

　　西南街道已经引入了7家中介公司作为“第三方机构”，评估完成后，还将有2家审计公司进行“二次评估”。企业可以从三种补偿方案中选择一种，一些符合西南街道产业定位的优质企业有机会进驻该街道的水都饮料基地。

　　引入第三方，强调公平公正

　　为使旧改顺利进行，西南街道一次性引入了7家有资质的中介公司作为“第三方”机构，其中包括1家测绘企业，3家土地房产评估公司，3家资产评估公司，将分别对49间企业进行评估。西南街道方面表示，他们要求这些中介公司站在第三方的立场，不偏向企业、政府的任何一方，按照市场价格进行评估，政府负担评估的费用，但决不会对评估的过程进行干预。

　　此外，西南街道还引入两2家审计公司，对上述7家公司的评估依据、结果进行监督，保障评估结果的公证性。

　　三种补偿方式供企业选择

　　今年2月，对企业的征拆方案正式出炉，并陆续发放到企业主的手中。对于这一方案，西南街道相关负责人颇有自信：“整个拆迁方案，我们已经专门请法律专业人士评判过，与市场规律吻合，方案是有利于企业的，不担心企业不配合。”

　　在发放给企业主的这份补偿方案中，征收补偿的方式有货币补偿、产权异地调换与货币补偿相结合、投资收益三种方式。

　　其中，货币补偿是指通过有相应资质的评估机构根据规定进行评估，按评估值给予补偿。

　　产权异地置换与货币补偿相结合，则是指对于土地的使用权进行异地置换，而对建筑物补偿、搬迁补偿，以及停产损失等，仍通过货币进行补偿，但这种方式只适用于自主经营并且符合西南街道产业结构的企业，存在土地租赁关系的企业不适用于这样的补偿方式。

　　投资收益，则是指企业主将全部或部分的补偿款转换成对项目的投资，在土地成功出让后3个月内支付补偿总额(含奖励)，并按投资总额的8%支付投资收益。3年后土地仍未成功出让的，则每年按8%支付投资收益，直到土地成功出让为止。

　　几家饮企有望入驻水都饮料基地

　　旧厂房拆迁后，企业的出路如何解决?西南街道方面称，49家企业中，符合街道产业结构的，将安排进入街道的园区。目前已初步确定了3家此类的企业，这些企业与西南主导的食品饮料产业有关，将有机会进入中国西南水都饮料基地。其中，隐雪食品在饮料基地已购置的工业用地，这一次旧厂房拆迁将促成公司生产线的整体搬迁。

　　49家企业中，不符合西南街道产业结构，但符合区产业结构的，将通过区经促局引导进入其他镇街的工业园中。

　　而另一些的企业，将引导至三水周边的区域继续生产。西南街道一位负责人说：“前两天我还带了两三家企业区周围看地，希望能租一块继续生产。”

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