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土地估价师答疑:综合用地价格怎样评估

发布时间:2013年12月06日 17:25:10 来源:|0 点击量:

问:综合用地价格怎样评估?

答:

  土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。

  由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。

  用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。

  一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。目前,我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说,如果整宗地按综合用地对待,居住用地也只能使用50年,开发商付出同样多的建筑成本和税费,销售价格却必然要比70年使用期的住宅低;对于购房者来说,无论是否以较低的价格购得房产,都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地,将使许多人难以接受。

  另一方面,全国各城市制定基准地价的时候,由于综合用地的地价内涵难以界定,除北京等个别城市外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且,北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地,并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样,国土资源部门在核定综合用地的出让价格时,没有统一的基准地价可供参考。笔者认为,综合用地土地价格的评估,根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。

  分算法

  分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

  例1:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为20000平方米。根据规划设计条件,该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下:

  计算商业用地和居住用地的分摊面积

  根据最有效使用原则,估价设定该宗地规划容积率为1.5。

  总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米)

  商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米)

  居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)

  计算商业用地和居住用地的地价

  假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,商业用地出让年限为40年、居住用地为70年,―年期修正系数也为1。当容积率为1.5时,商业用地容积率修正系数为1.3,居住用地容积率修正系数为1.1。

  商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元)

  居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)

  估价结果

  商业用地分摊土地面积:3000平方米;土地单价:900元/平方米;土地总价:351万元,大写:人民币叁佰伍拾壹万元整

  居住用地分摊土地面积:17000平方米;土地单价:600元/平方米;土地总价:1122万元,大写:人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注:商业用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)

  或者可以采取另一种表示方法:先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格,再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

  同上例,先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后,可得该宗土地总地价为1473万元,总用地面积20000平方米,然后计算出综合地价为14730000/20000=736.5(元/平方米),估价结果为:

  土地有效面积:20000平方米;土地单价:736.5元/平方米;土地总价:1473万元,大写:人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注:商业用地使用年限40年,分摊土地面积3000平方米;居住用地使用年限70年,分摊土地面积17000平方米)

  合算法

  合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓,由于所占土地面积小,各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下,土地无法进行物理性分割,可以把整宗土地视为一宗综合用地,出让年限统一定为50年。

  例2:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积2000平方米,规划建设十层综合楼一栋,地下一层为仓库,建筑面积1000平方米;地上三层为商场,建筑面积3000平方米;四至十层为住宅,建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米,居住用地基准地价为600元/平方米,仓储用地基准地价参照工业用地,为400元/平方米。计算过程如下:

  计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例

  总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000/2000=5.5;

  R仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636

  计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数

  假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%,商业用地土地还原利率为10%。

  K仓储=1

  K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014

  K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983

  计算综合用地的地价

  假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,当容积率大于3时,仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6。

  综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)

  估价结果

  土地有效面积:2000平方米;土地单价:1134.91元/平方米;土地总价:226.98万元,大写:人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注:综合用地使用年限50年)

  综上所述,分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估,也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比,只是剩余使用年限有所不同。

  需要说明的是,由于房屋与土地的结合极为紧密,当一宗土地被立体化、多层次利用以后,其效用大大增加,有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此,在使用分算法与合算法评估综合用地价格时,一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值,参考市场上其他类似宗地的客观价格,在评估时加以科学修正,得出真实的地价。

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