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土地估价师考试《案例与报告》:计算题讲解四

发布时间:2013年12月31日 17:23:12 来源:|0 点击量:

【摘要】土地估价师考试《案例与报告》

  (2)利用成本逼近法测算B宗地地价过程中利息的计算,尤其是计息期的确定。根据题意,土地开发费按季度等额均匀投入,按季度、复利计息,整个开发期为1年,在均匀投入的前提下(可等同于在各季度中点投入),则第一季度投入开发费的计息期为3.5(0.5+3)季度,以后各季度投入开发费的计息期依次为2.5、1.5和0.5季度。土地取得费的计息期则应为4个季度(来源: 中国 土地估价 师考试 网)。

  (3)承租土地使用权价格测算。求取承租土地使用权价格关键在于合理确定盈余租金、收益年期和承租土地使用权还原率。盈余租金即为市场租金与实际租金的差额,市场租金可根据市场价格还原得到;收益年限为估价时点的剩余租期,即20年;依据《城镇土地估价规程》中的有关规定,承租土地使用权还原率一般比出让土地使用权还原率高1个百分点左右,故承租土地使用权还原率取7%较为合理。

  2.常见错误分析

  (1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤,也是进行具体测算的基础,应试者不容忽视。

  (2)成本逼近法测算中易出现的错误:

  ①未统一费用单位或换算错误;

  ②利息计算错误,如未按季度计息或计息期有误;

  ③缺少土地使用权年期修正等。

  (3)在市场比较法评估中,未看清各因素条件的比较基准,造成条件指数取值错误。本题中交易情况、区域因素、个别因素修正均以待估宗地为基准,即待估宗地条件指数为100,亦即这三项因素修正其分子为100,分母为比较案例宗地条件指数。

  (4)未进行土地开发程度修正或修正错误。待估宗地A与各比较案例土地开发程度存在差异,需根据题目所给资料,以宗地A为标准进行修正。土地开发程度修正既可在交易情况及区域因素、个别因素修正之前进行,也可在其后进行,计算结果会略有不同。

  但题目中明确了土地开发程度修正取值是基于50年期土地使用权考虑的,因此,必须先将各比较案例价格统一为50年期价格后,再进行土地开发程度修正。

  (5)承租土地使用权价格测算中易出现的错误:

  ①不考虑投资风险差异,承租土地使用权还原率直接采用出让土地使用权还原率6%;

  ②收益年期错误地采用了50年,正确的应为租约年期20年。

 

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