注册会计师考试《税法》考点：应纳税额的计算

　　一、增值额的确定――计税依据

　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额

　　纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

　　1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　2.提供扣除项目金额不实的;

　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的;

　　二、应纳税额计算

　　计算步骤：

　　1.确定应税收入

　　2.计算扣除项目金额(重点)

　　3.计算增值额

　　4.计算增值额与扣除项目金额之比，确定税率和速算扣除系数(注意有无税收优惠)

　　5.计算应纳税额

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数三、房地产开发企业土地增值税清算

　　(一)土地增值税的清算单位

　　以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　(二)土地增值税清算的条件

　　(三)非直接销售和自用房地产的收入确定

　　1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　(四)土地增值税扣除项目

　　1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　3. 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

　　5.共同的成本费用

　　属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　6.质保金

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　7.土地闲置费

　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　8.契税

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　9.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：

　　(七)核定征收

　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税

　　1.依法应当设置但未设置账簿的;

　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　核定征收率原则上不得低于5%。

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