2003年房地产估价师《理论与方法》真题及答案

　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

　　1.估价报告书中说明的( )限定了其用途。

　　A.估价原则

　　B.估价方法

　　C.估价目的

　　D.估价对象状况

　　2.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

　　A.给水、排水、电力、通信

　　B.给水、排水、燃气、热力

　　C.排水、电力、通信、燃气

　　D.排水、电力、通信、热力

　　3.某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( )。

　　A.8.0

　　B.5.6

　　C.5.0

　　D.0.7

　　4.当供给增加量小于需求减少量时，则( )。

　　A.均衡价格下降，均衡交易量增加

　　B.均衡价格下降，均衡交易量减少

　　C.均衡价格上升，均衡交易量增加

　　D.均衡价格上升，均衡交易量减少

　　5.房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。

　　A.有用性、稀缺性、有效需求

　　B.供给、需求、利用状况

　　C.权利、租金、利率

　　D.价值、使用价值、供求

　　6.基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

　　A.最低价格

　　B.最高价格

　　C.平均价格

　　D.成交价格

　　7.已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。

　　A.10

　　B.9

　　C.0.9

　　D.0.1

　　8.估价报告有效期应从( )起计。

　　A.估价时点

　　B.估价作业期

　　C.出具估价报告之目

　　D.签订估价委托合同之日

　　9.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。

　　A.保持现状前提

　　B.装修改造前提

　　C.转换用途前提

　　D.重新利用前提

　　10运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( )。

　　A.合法原则

　　B.最高最佳使用原则

　　C.替代原则

　　D.公平原则

　　11.在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。

　　A.本估价机构所有

　　B.所有参加该估价项目

　　C.由引交估价项目负第一责任

　　D.任本估价机构法定代表人

　　12.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为( )万元。

　　A.87

　　B.124

　　C.130

　　D. 134

　　13.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。

　　A.可比实例房地产

　　B.估价对象房地产

　　C.标准房地产

　　D.类似房地产

　　15.某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为( )。

　　A.0.91

　　B.0.92

　　C.1.09

　　D.1.10

　　16.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为 ( )。(建 设 工程教育网原创)

　　A.2003年6月15日

　　B.2003年8月15日

　　C.签订估价委托台同之日

　　D.估价人员与委托人商定的某日

　　17.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。

　　A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

　　B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

　　C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

　　D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

　　18.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。

　　A.自然折旧

　　B.物质折旧

　　C.功能折旧

　　D.经济折旧

　　20.通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。

　　A.土地取得成本+开发成本

　　B.土地取得成本+开发成本+管理费用

　　C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

　　D.开发完成后的房地产价值

　　21.某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为( )。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　22.建筑物净收益=( )×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

　　A.建筑物重置价

　　B.建筑物现值

　　C.土地价格

　　D.房地产价格

　　23.收益法中所指的收益是( )。

　　A.估价时点前一年的收益

　　B.估价时点前若干年的平均收益

　　C.估价时点以后的未来预期正常收益

　　D.估价时点前最高盈利年份的收益

　　24.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。

　　A. 30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　25.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为( )。

　　A.资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠

　　B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠

　　C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠

　　D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

　　26.某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )。

　　A.被烧损前的状况

　　B.被烧损后的状况

　　C.被烧损前与被烧损后的差异状况

　　D.未来修复或重建后的状况

　　27.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( )万元。

　　A.400

　　B.450

　　C.500

　　D.540

　　28.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

　　A.180

　　B.196

　　C.200

　　D.300

　　29.若较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。

　　A.通货膨胀影响

　　B.投资利息因素

　　C.资金时间价值

　　D.投资风险补偿

　　30.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用( )和长期趋势法相结合进行估算。

　　A.比较法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.路线价法

　　31.某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为( )元/m2。

　　A.4120

　　B.4149

　　C. 4184

　　D.4216

　　32.基准地价系数修正法的基本原理是( )。

　　A.收益原理

　　B.替代原理

　　C.地租理论

　　D.区位理论

　　33.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为( )。

　　A.19%

　　B.21%

　　C.23%

　　D.25%

　　34.若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。

　　A.78%

　　B.85%

　　C.117%

　　D.150%

　　35.在估价报告中陈述( )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

　　A.估价师声

　　B.估价的假设和限制条件

　　C.估价方法

　　D.估价对象

　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

　　1.《房地产估价规范》的内容包括( )。

　　A.评估制度

　　B.估价原则名

　　C.估价程序

　　D.估价报告

　　E.职业道德

　　2.收益性房地产包括( )。

　　A.未出租的餐馆

　　B.旅店

　　C.加油

　　D.农地

　　E.未开发的土地

　　3.在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。

　　A.估价的依据有可能不同

　　B.估价的方法有可能不同

　　C.估价对象的范围有可能不同

　　D.不影响估价结果的公正性

　　E.不影响估价报告的用途

　　4.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。

　　A.高于

　　B.等于

　　C.低于

　　D.不高于

　　E.不等于

　　5.估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )。

　　A.实地查勘记录

　　B.委托人名片

　　C.估价项目来源和接洽情况

　　D.估价中的不同意见

　　E.估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

　　6.下列关于可比实例的说法中，正确的有( )。

　　A.可比实例一定是交易实例

　　B.可比实例不一定是交易实例

　　C.交易实例一定是可比实例

　　D.交易实例不一定是可比实例

　　E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

　　7.下列关于估价报告的说法中，不正确的有( )。

　　A.估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告

　　B.估价报告可视为估价人负提供给委托人的产品

　　C.估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

　　D.估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

　　E.估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

　　8.收益乘数有( )。

　　A.毛租金乘数

　　B.利润乘数

　　C.净收益乘数

　　D.销售收入乘数

　　E.潜在毛收入乘数

　　9.房地产价格构成中的开发成本包括( )。

　　A.取得土地使用权时的出让金或转让金

　　B.基础设旌建设费

　　C.公共配套设施建设费

　　D.勘察设计和前期工程费

　　E.管理费

　　10.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有( )。

　　A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

　　B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

　　C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

　　D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额

　　E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

　　11.收益法中确定资本化率的基本方法有( )。

　　A.市场提取法

　　B.累加法

　　C.指数调整法

　　D.投资收益率排序插入法

　　E.收益乘数法

　　12.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。

　　A.待开发房地产的价值

　　B.开发成本和管理费用

　　C.销售税费

　　D.投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　E.开发利润

　　13.预期原理是( )等估价方法的理论依据。

　　A.市场比较法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.假设开发法

　　E.路线价法

　　14.应用路线价法需要进行( )等修正。

　　A.临街深度

　　B.土地形状

　　C.交易曰期

　　D.交易情况

　　E.临街宽度

　　15.下列关于实地查勘的说法中，正确的有( )。

　　A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘

　　B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录

　　C.实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名

　　D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期

　　E.实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实

　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

　　1.因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 ( )

　　2.房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。 ( )

　　3.开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。 ( )

　　4.在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 ( )

　　5.在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 ( )

　　6.交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 ( )

　　7.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的娄似房地产就可以作为可比实例。　( )

　　8.可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。( )

　　9.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 ( )

　　10.应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 ( )

　　11.为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。 ( )

　　12.长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。 ( )

　　13.高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 ( )

　　14.在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 ( )

　　15.房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。( )

　　四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成。预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元;2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用;5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金 1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)。

　　

　　上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7 月1日至2002年1月1曰该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1曰则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年 4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月 31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。

　　一、单项选择题

　　1.C　2.A　3.C　4.B　5.A　6.C　7.C　8.C　9.A　10.C

　　11.B　12.B　13.B　14.C　15.B　16.A　17.D　18.A　19.C　20.B

　　21.C　22.B　23. C　24.C　25.D　26.C　27.A　28.B　29.C　30.A

　　31.C　32.B　33.B　34.A　35.B

　　二、多项选择题

　　1.BCDE　2.ABCD　3.ABCD　4.AB 5.ACDE　6.AD　7.BCD　8.ACE　9.BCD　10.ACDE　11.ABD　12.ABD　13.BD　14.ABE　15.BCDE

　　三、判断题

　　1.√ 2.×　3.√　4.×　5.√　6.√　7.×　8.×　9.×　10.×　11.×　12.×　13.×　14.√　15.√

　　四、计算题

　　1、解：

　　(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

　　V=A/Y[1-1/(1+y)n]

　　(2)各层建筑面积=4000×6/24=1000m2/层

　　(3)计算1层商铺收益价格：

　　年净收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44万元

　　V1=19.44/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=192.20万元

　　(4)计算2～3层商场收益价格：

　　年净收益：1000×2×70%×600=84万元

　　V2～3=84/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=830.48万元

　　(5)计算4层酒楼收益价格：

　　年净收益：1000×70%×50×12-80000=34万元

　　V4=34/8%×[1-1/(1+8%)50-3]=413.59万元

　　(6)计算5～10层办公楼收益价格：

　　年净收益：6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62万元

　　V5～10=186.62/7%×[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13万元

　　(7)计算11～24层住宅价格：

　　V11～24=1000×14×4000=5600万元

　　(8)计算房地产价格：

　　V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24

　　=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600

　　=9591.40万元

　　2、解：

　　(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。

　　(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。

　　(3)交易情况修正系数为：

　　可比实例A：100/(100+2)=100/102

　　可比实制C：100/100

　　可比实例E：100/(100-3)=100/97

　　(4)交易日期修正系数为：

　　可比实例A=(1+1%)4

　　可比实例C=(1+1%)4

　　可比实例E=(1+1%)3

　　(5)房地产状况修正系数为：

　　因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：

　　可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98

　　可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]

　　=100/101

　　可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100

　　(6)计算比准价格：

　　比准价格A=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)=5309.20元/m2

　　比准价格C=5200×(100/100)×(1+1%)4×(100/101)=5357.57元/m2

　　比准价格E=5000×(100/97)×(1+1%)3×(100/100)=5310.83元/m2

　　(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

　　估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2

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