2004年房地产估价师《案例与分析》真题及答案

　　一、问答题(共3题，每题10分)

　　(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

　　(二)某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。

　　(三)某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

　　二、单项选择题(共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意)

　　(一)某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自 2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)。

　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算

　　B.按建筑物耐用年限计算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

　　D.按建筑物已使用年限计算

　　2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是(　)。

　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

　　B.估价时点应设定为2004年3月1日。

　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额

　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是(　)万元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　4.假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是(　)。

　　A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权

　　B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

　　C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

　　D.该500万元可再次抵押

　　(二)某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002 年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元;2002年。8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万。

　　5.火灾给该商铺房屋造成直接损失为(　)。

　　A.人民币140万元

　　B.人民币150万元

　　C.人民币190万元

　　D.人民币700万元

　　6.下列表述中不正确的是(　)。

　　A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价

　　B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价

　　C.2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价

　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元

　　7.下列表述中正确的是(　)。

　　A.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1曰未遭受火灾时转让的参考价

　　B.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

　　C.200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价

　　D.190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

　　(三)需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2矩形土地;2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2。

　　8.下列关于增值收益的表述中正确的是(　)。

　　A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值

　　B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

　　C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配

　　D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小

　　9.在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

　　A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

　　B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

　　C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

　　D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例

　　10.假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为(　)万元。

　　A.1616

　　B.2560

　　C.1882

　　D.1920

　　三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分)

　　××大厦房地产估价报告

　　封面及目录(略)

　　致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称估价对象)的公开市场价值进行了评估。

　　我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

　　××房地产评估有限公司(公章)

　　2004年10月16目

　　估价师声明(略)

　　估价的假设与限制条件(略)

　　房地产估价结果报告

　　一、委托人

　　××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

　　二、估价机构

　　××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)

　　三、估价对象

　　××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积 3000m2;地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10 日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日)。取得士地使用杈后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。

　　估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。

　　四、估价目的

　　确定估价对象抵押价值。

　　五、估价时点

　　2004年10月10日。

　　六、价值定义

　　本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，讲为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

　　十、估价结果(略)

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期

　　2004年10月10日至2004年10月16日。

　　十三、估价报告应用的有效期

　　自估价报告完成之日起一年内有效

　　房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用

　　结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场结进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。

　　六、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1.年有效毛收入估算　估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计1000m2全部用于出租，除少量单元外均已带南京租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/(月/个)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

　　=2211.60万元。

　　2.年运营费用估算

　　(1)年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：

　　年维修费=1500×3800×2%=114.00万元

　　(2)年管理费。年管理费按年租金的3%计，故：

　　年管理费=2211.6×3%=66.35万元

　　(3)年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：

　　年保险费=1500×38000×0.3%=17.10万元

　　(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则：

　　年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5)=387.03万元

　　(5)年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：

　　年土地使用税=5×5000=2.50万元.

　　(6)年运营费用合计：

　　年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98万元

　　3.年净收益估算

　　年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元

　　4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬为7.5%(具体过程略)。

　　5.求取收益价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。

　　自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：

　　V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26万元

　　故运用收益法的估价结果为20170.26万元。

　　(二)市场法估价测算过程

　　1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途：结构、地段等级等相同或相似，成变日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。

　　

　　2.比较修正过程

　　(1)交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。

　　(2)交易、日期修正。根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。

　　(3)区域因素修正：估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。

　　(4)个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例8的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比准价格

　　实例A：

　　6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2

　　6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元m2

　　6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m2

　　由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格：

　　单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m2

　　故运用市场法的估价结果为：

　　比准价格=6843×3000=20529.00万元

　　七、估价结果确定

　　由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。

　　估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63万元

　　取整为20350(精确到万元)

　　单位价格：20350+38000=5355元/m2(取整)

　　估价人员根据估价目的，按时房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：(略)

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误。(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)。

　　某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2：该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。

　　　

   　评估测算如下(节选)：

　　1.土地年期修正系数置：

　　K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]

　　2.土地取得成本：10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.开发成本：

　　①12000×1000=12000000元

　　②12000000×6%=720000元

　　③上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-3%)=252000元

　　④开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理费用：12000×30=360000元

　　5.投资利息正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金;则投资利息：

　　15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[1+6%]0.5-1]=1415999元

　　6.开发利润：(15913600+15240000)×20%=6230720元

　　7.销售税费：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元

　　8.评估价值：总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元

　　单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2

　　参考答案

　　一、问答题

　　(一)答：

　　1.选用假设开发法和市场法进行估价;

　　2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况;

　　3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本;

　　4.分析确定土地的最佳开发方案;

　　5.了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式，(租或售)，运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格;

　　6.选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格;

　　7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果;

　　8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

　　(二)答：

　　1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;

　　(2)收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;

　　(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等;

　　2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年);

　　3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者：实际成本不一定是社会平均(客观)成本。

　　(三)答：

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;

　　2.对办公楼承租人损失进行评估;

　　3.对装修、改造费用进行评估。

　　房地产估价机构可做的答复：

　　1.应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

　　2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

　　3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

　　二、单项选择题

　　(一)1.A2.C3.C4.D

　　(二)5.A6.B7.A

　　(三)8.C9.D10.B

　　三、指错题

　　1.致委托人函中没有说明估价时点;

　　2.致委托人函中缺法定代表人的签名;

　　3.估价方法中未说明收益法和市场法的定义;

　　4.地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由;

　　5.收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算;

　　6.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%。

　　7.年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由;

　　8.年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由;

　　9.求取收益价格中有限年期公式错(注：这是文员的笔误);

　　10.交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高;

　　11.区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比);

　　12.个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致(注：个别因素修正都是一般);

　　13.市场法中没有说明是否包含地下车位的价值;

　　14.估价报告不完整，缺少附件。

　　四、改错题

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套费用：12000×300=36000000元

　　3.售税费：(15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405.245元

　　4.评销估价格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

　　主要考查的是契税问题和客观成本与实际成本的知识点。

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