2013年房地产估价师考试经营与管理考前练习10

　　一、单项选择题(共35题，每题1分。)

　　1.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

　　A适应性 B对专业管理的的依赖性

　　C位置的固定性 D相互之间的影响性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性

　　2.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.

　　A 50.5 B 60 C 65 D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　3.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )

　　A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )

　　A 房屋出租 B 房地产抵押

　　C 土地使用权出让 D 土地使用权转让

　　答案：C

　　解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场

　　5.一般来说，认知定价法所确定的价格(　　)价值定价法所确定的价格。

　　A高于　　　B低于　　　C等于　　　D高于等于

　　答案：A

　　解析：

　　6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台.

　　A102 B120 C108 D88

　　答案:C

　　解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

　　7.下列说法不正确的是( )

　　A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

　　B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。

　　C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

　　D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。

　　答案：A

　　解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。

　　8.某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为( )

　　A P(1+i)n B P(1+i*n)

　　C P*n*i D A(1+i)n

　　答案：B

　　解析：Fn= P(1+i*n)

　　9.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为( )

　　A 101万元 B 137万元 C 256万元 D 500万元

　　答案：B

　　解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

　　10.从房地产投资的角度说,风险是指( )

　　A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小

　　C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度

　　答案：B

　　解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小.

　　11.风险最大的是商业物业风险,是因为( )

　　A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

　　B商业投资的预测最难

　　C商业的社会发展方向不易预测

　　D商业人员无法竞争时心理变化很大

　　答案：A

　　解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

　　12.房地产开发活动可从( )两个方面进行考察。

　　A投资资金量和预期收益资金 B资金流通方式和对策

　　C出租、出售或经营形态 D物质形态和货币形态

　　答案：D

　　解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。

　　13.对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括( )

　　A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资回报率

　　答案：A

　　解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。

　　14.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是( )

　　A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。

　　B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。

　　C分析时要设定不确定因素的变化范围

　　D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

　　答案：B

　　15.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在( )内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

　　A10日 B15日 C1个月 D2个月

　　答案：C

　　解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。16.个人住房抵押贷款期限可长达( )年。

　　A 10 B 20 C 30 D 50

　　答案：C

　　解析：个人住房抵押贷款期限可长达30年。

　　17.关于贷款担保说法错误的是( )

　　A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

　　B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

　　C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

　　D贷款有保证、抵押、质押三种形式。

　　答案：B

　　解析：贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。

　　18.( )的建筑规模一般都在3万┫以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

　　A市级购物中心　　　　　　　　B区购物商场

　　C居住区商场　　　　　　　　　D邻里服务性商店

　　答案： A

　　解析：市级购物中心的建筑规模一般都在3万┫以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

　　19.a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是(　　)

　　Aabcd Bbacd

　　Ccabd Dacbd

　　答案：D

　　解析：应明确调查的步骤。

　　20.申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的( )。

　　A20% B 30% C 50% D60%

　　答案：C

　　解析：申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。

　　21.在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列( )调查。

　　A消费者类别 B消费者社会阶层分布

　　C消费者购买能力 D消费者购买习惯

　　答案：B

　　解析：消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。

　　22.研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为( 　　)平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。

　　A60-80 B80-100 C80-120 D100-140

　　答案：C

　　解析：70%以上的家庭认为80-120平米建筑面积的户型较为合适。

　　23.在房地产市场的分类中,二级市场是指( )

　　A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场

　　C 土地使用权出让市场 D土地使用权出让和新建商品房租售市场

　　答案：B

　　解析：二级市场是指新建商品房租售市场.

　　24.某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为( )

　　A12% B12.55% C12.68% D12.45%

　　答案：A

　　解析：各义利率为12%,实际利率为12.55%

　　25.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为( )。

　　A 4.7% B 7% C 11% D14%

　　答案：C

　　解析：(2.8-0.6)/20×100%=11%

　　26.借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为( )

　　A等额还本付息法 B菲尔德法

　　C汽球法 D还款常数法

　　答案：C

　　解析：这种方式叫作汽球法.

　　27.经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括( )

　　A基准收益率 B目标成本利润率

　　C目标投资利润率 D目标财务杠杆比率

　　答案：D

　　解析：财务杠杆比率融资相关参数.

　　28.某土地面积为4 000 2,建筑容积率为5.5，规划建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为( ).

　　A 1000┫ B1240┫ C22000┫ D1800┫

　　答案：B

　　解析：(4 000×5.5―4 000×60%×4)/10=1 240(┫)

　　29.一般说来,标准方差越小,投资风险( )

　　A越小 B越大 C越难控制 D越难估算

　　答案：A

　　30.在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中( )的主要工作内容。

　　A 会计师 B 经济师

　　C 估价师 D 工程师

　　答案：C

　　31.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( )

　　A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

　　B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

　　C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

　　D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

　　答案：A

　　解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

　　32.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于(　　　)的工作内容.

　　A物业管理　　　　B设施管理

　　C资产管理　　　　D组合投资管理

　　答案：D

　　33.房地产投资信托按( )的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。

　　A权益类型 B抵押方式

　　C投资业务 D信托性质

　　答案：D

　　34.编制工程进度计划的方法有横道图法和( )

　　A网络图法 B表格法

　　C竣工图法 D坐标图法

　　答案：A

　　解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法

　　35.判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( )

　　A共代理了多少项目 B代理成交额是多少

　　C人员素质 D代理的成功率有多大

　　答案：D

　　解析：判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其代理的成功率.

　　二、多项选择题(共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5分。)

　　1.房地产投资也有缺点，这些缺点表现在( )

　　A变现性差 B投资额巨大

　　C投资回收周期长 D需要专门的知识和经验

　　E具有过人的胆量和风险承担精神。

　　答案：ABCD

　　解析：不包括E项。

　　2.银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到( )因素。

　　A抵押物的流动性 B贷款期限的长短

　　C通货膨胀的预期 D贷款企业的信用等级

　　E所处的市场条件

　　答案：ABCE

　　解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。

　　3.金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括( )。

　　A企业资信等级 B项目基本情况

　　C市场分析结果 D财务评价指标

　　E贷款担保方式

　　答案：BCD

　　解析：金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标

　　4.写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考( )确定。

　　A消费价格指数 B商业零售价格指数

　　C上证价格指数 D建安工程价格指数 E中房价格指数

　　答案：AB

　　解析：主要考虑以上两种因素。

　　5.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )方面。

　　A销售收入 B物业增值

　　C减少纳税 D股权增加 E 租金

　　答案：BCDE

　　解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。

　　6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致( )等后果。

　　A租金收入减少 B附加支出增加

　　C物业资本价值下降 D运营成本下降

　　E租客要求更大的租金折扣

　　答案：ACE

　　解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。

　　7.投资者可以控制的风险包括( )

　　A利率风险 B政策性风险 C 资本价值风险

　　D持有期风险 E比较风险

　　答案：CDE

　　解析：AB属于系统风险.

　　8.居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括( )等。

　　A普通住宅 B公寓 C别墅

　　D客栈 E酒店

　　答案：ABC

　　解析：客栈和酒店不属于居住物业。

　　9.房地产市场的功能有(　)

　　A配置存量房地产资源和利益

　　B指导供给以适应需求的变化

　　C指导政府制订科学的土地供给计划

　　D引导需求适应供给条件的变化

　　E显示房地产市场需求的变化。

　　答案：ABCDE

　　10.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括( )方面

　　A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。

　　B控制混凝土质量

　　C对对工程中的配套设备进行检验。

　　D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

　　E关注各项工程的工作量。

　　答案：ABD

　　解析：不包括C、E

　　11.下列说法不正确的是( )

　　A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加

　　B营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率

　　C城市建设维护税额=应纳税销售(出租)收入×税率

　　D教育费附加=应纳税销售(出租)收入×税率

　　E现行营业税的税率为3%

　　答案：CDE

　　解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7%和3%。营业税税率现为5%。

　　12.分析市场趋势的方法主要有：(　)

　　A购买者意图调查法　　B销售人员意见综合法

　　C老师意见法　　　　　D时间序列分析法

　　E相关分析法

　　答案：ABCDE

　　13.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现(　　)的模式。

　　A同质偏好　　　B同形偏好

　　C集群偏好　　　D分散偏好 E心理偏好

　　答案：ACD

　　解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。

　　14.盈亏平衡分析的基本方法是建立( )之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

　　A销售收入与成本 B销售收入与费用

　　C成本与产量 D利润与成本 E销售收入与销量

　　答案：CE

　　解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系

　　15.财务评价的辅助报表包括( )

　　A损益表 B总投资估算表 C资产负负债表

　　D经营成本表 E借款偿还表

　　答案：BDE

　　解析：AC为基本报表。

　　三、判断题(共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

　　1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。

　　答案：×

　　解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。

　　2.房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.

　　答案：√

　　3.在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱

　　答案：√

　　4.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。

　　答案：×

　　解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。

　　5.投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

　　答案：×

　　解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。

　　6.为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。

　　答案：×

　　解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。

　　7.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。

　　答案：×

　　解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。

　　8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。

　　答案：×

　　解析：正好相反。

　　9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。

　　答案：×

　　解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。

　　10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。

　　答案：×

　　解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。

　　11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。

　　答案：×

　　解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式

　　12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

　　答案：√

　　13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。

　　答案：√

　　解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

　　14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售

　　答案：√

　　15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.

　　答案：×

　　解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除

　　四、计算题(共2题，每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。)

　　1. 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)

　　答案:

　　该酒店第一年末的净收益现值为:

　　P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元

　　该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元

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