2013年房地产估价师考试理论与方法考前练习七

　　一.单选题：

　　1.估价上的折旧注重的是( )。

　　A.原始取得价值的减价修正 B.原始取得价值的摊销与回收

　　C.重置价值的摊销与回收 D.价值的减价修正

　　标准答案：d

　　考生答案：

　　本题分数：7.14

　　本题得分：0

　　解析：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地不是折旧，而是价值的减价调整。

　　2.某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑

　　物的成新率为( )%。

　　A.76 B.80 C.81 D.84

　　标准答案：c

　　考生答案：

　　本题分数：7.14

　　本题得分：0

　　解析：求成新率的公式：1-(1-残值率) X (有效经过年数 / 建筑物的经济寿命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。

　　3.建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有( )

　　A.自然寿命≥ 经济寿命

　　B. 自然寿命 ≤ 经济寿命

　　C. 自然寿命=经济寿命

　　D.无关

　　标准答案：a

　　考生答案：

　　本题分数：7.14

　　本题得分：0

　　解析：建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验 收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数，建筑物的经济寿命短于其自然寿命。

　　4.在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况

　　A. 有效经过年数

　　B. 实际经过年数

　　C. 剩余经过年数

　　D. 自然经过年数

　　标准答案：a

　　考生答案：

　　本题分数：7.14

　　本题得分：0

　　解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况

　　5.以下( )属于外部折旧

　　A. 自然经过的老朽

　　B.意外的破坏损毁

　　C.交通拥挤

　　D.建筑样式过时

　　标准答案：c

　　考生答案：

　　本题分数：7.14

　　本题得分：0

　　解析：AB属于物质折旧，D属于功能折旧，只有交通拥挤属于经济折旧。

　　6.某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命是30年，残值率为4%，，用直线法计算该建筑物的成新率是( )

　　A.60%

　　B.78%

　　C.58%

　　D.68%

　　标准答案：d

　　考生答案：

　　本题分数：7.14

　　本题得分：0

　　解析：q=1-(1-R)t/N,已知R=4%，t=10,N=30,则q=1-(1-4%)*10/30=0.68

　　7.如果建筑物建设期为3年，建筑物是在取得土地使用权的同时开始建造的，并且建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束，土地使用年限届满后使用权人又未办理续期，那么下列哪种说法是正确的( )

　　A.应按建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。

　　B.应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。

　　C.应按整个土地使用年限计算建筑物折旧。

　　D.应按土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。

　　标准答案：b

　　考生答案：

　　本题分数：7.14

　　本题得分：0

　　解析：根据城市房地产管理法第21条：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”和城镇国有土地使用权出让和转让管理暂行条例第40条：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定，土地使用权期满后，对建筑物失去了所有权，那么计算建筑物折旧时，不能包含土地使用年限之外的建筑物经过年限，所以只有B是正确的。

　　二.多选题：

　　1.下面 ( )属于功能折旧

　　A.建筑物基础下沉

　　B.户型设计不好

　　C.位于城市衰落地区

　　D.门窗破旧

　　标准答案：B

　　考生答案：

　　本题分数：14.28

　　本题得分：0

　　解析：AD属于物质折旧，C属于经济折旧，只有B属于功能折旧。

　　2.下面的哪种说法是正确的( )

　　A.建筑物维修养护正常，有效经过年数与实际经过年数相当

　　B.建筑物维修养护差，有效经过年数比实际经过年数短

　　C.建筑物维修养护差，有效经过年数比实际经过年数长

　　D.建筑物经过更新改造，有效经过年数比实际经过年数短

　　E.建筑物的经济寿命短于其自然寿命

　　标准答案：A, C, D, E

　　考生答案：

　　本题分数：14.28

　　本题得分：0

　　解析：有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数，建筑物维修养护差，有效经过年数比实际经过年数长而不是短。

　　3.下列公式哪些是计算成新率的公式( )

　　A.q=1-(1-R)t/N

　　B.V=C[1-(1-R)t/N]

　　C.q=1-(1-R)t/(t+n)

　　D.q=1-(1-R)N/t

　　标准答案：A, C

　　考生答案：

　　本题分数：14.28

　　本题得分：0

　　解析：B是计算建筑物现值的公式，D是一个错误的公式。

　　4.建筑物的物质折旧包括( )。

　　A.功能衰退 B.正常使用的磨损

　　C.环境恶化 D.意外的破坏损毁

　　标准答案：B, D

　　考生答案：

　　本题分数：7.14

　　本题得分：0

　　解析：物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然经过的老朽;②正常使用的磨损;③意外的破坏损毁;④延迟维修的损坏残存。功能衰退指的是功能折旧，环境恶化指的是经济折旧。

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