2014年一建法规讲义建设工程物权制度
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知识框架
物权的法律特征和主要种类
土地所有权、建设用地使用权和地役权
物权的设立、变更、转让、消灭和保护
物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
(一)物权的法律特征
1、支配权
2、绝对权(义务主体不特定)
3、财产权
4、排他性(“一物一权”)
注：正确理解“一物一权”：所有权与他物权可以并存;用益物权和担保物权可以并存;两个担保物权可以并存;两个用益物权不能并存。
【例题】关于物权的说法，正确的有( )。【2010】
A.所有权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上
B.用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上
C.国家所有土地的所有权和使用权都不能转移
D.建设单位可以与政府部门签订土地出让合同拥有该地的所有权
E.两个抵押权可以同时存在于同一不动产之上
【答案】ABE
(二)物权的种类
1、所有权(占有、使用、收益、处分)
2、用益物权
3、担保物权(抵押、质押、留置)
【例题】下列物权中，不属于用益物权的是( )【2012】
A.土地所有权
B.土地承包经营权
C.建设用地使用权
D.地役权
【答案】A
(三)土地所有权、建设用地使用权和地役权
1、土地所有权：国家所有和集体所有
城市土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地、自留地、自留山，属于集体所有。
2、建设用地使用权
(1)建设用地使用权的设立
1)设立范围：可地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
2)设立方式：出让;划拨。(注：转让不是设立方式)
注：建设用地使用权自登记时设立;登记机构应当向使用权人发放建设用地使用权证书。
【例题】国家建设用地使用权是用益物权，可以采取( )方式设立。【2010】
A.出租B.出让
C.划拨D.抵押
E.转让
【答案】BC
(2)建设用地使用权的流转、续期和消灭
1)流转：采书面形式;申请变更登记;“房随地走”。
2)续期：宅基地：自动续期;非住宅建设用地：依法办理。
3)消灭：出让人及时办理注销登记。
3、地役权(按约定设立的用益物权)
(1)地役权是用益物权，一般为有偿取得
(2)采书面形式订立
(3)地役权的产生不需要登记
(4)未登记不能对抗善意第三人。
注：地役权与相邻权的区别
【例1】甲公司与乙公司的院落相邻，甲为方便自己车辆进出，遂与乙约定：甲借用乙院的道路通行，期限20年，甲一次性支付给乙50万元补偿费。双方签订合同并办理了地役权登记。2年后，甲拟定了下列方案，其中符合《物权法》规定的是( )【2013】
A.甲拟将全部房产所有权及土地使用权转让给丙，自己保留地役权
B.甲拟单独将地役权转让给丁物业公司
C.甲拟将房产所有权及土地使用权和地役权一并转让给丙
D.甲拟将房产所有权及土地使用权转让给丙，而将地役权转让给丁
【答案】C
(四)物权的设立、变更、转让、消灭和保护
1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭
(1)登记生效(例外：国家所有权可不登记)
(2)登记与合同效力的关系：
不登记不转移物权，但不影响合同的效力;
拒绝登记要承担违约责任
【例1】根据《物权法》，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动立物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同效力为( )。【2012】
A.合同自办理物权登记时生效
B.合同自成立时生效
C.未办理物权登记合同无效
D.未办理特权登记不影响合同效力
E.合同生效当然发生物权效力
【答案】BD
【例2】甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购房款25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是( )。【2009】
A.若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少
B.甲必须收回房屋并向乙方交付
C.丙取得该房屋的所有权
D.乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任
【答案】B
2、动产交付
(1)动产自交付生效
(2)例外：船舶、航空器、机动车未经登记，不得对抗善意第三人。
小结
本节自07年《物权法》通过后每年考试分值在4分左右，物权的种类、建设用地使用权的设立、地役权、物权的设立、登记与合同效力的关系都是重要考点，其中登记与合同效力的关系是难点。
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