2014物业管理师管理实务考前冲刺练习题(第四套)
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1、物业区域内的共用部位、共用设施设备,有些可以用来经营,获得收益,经( )同意,可将收入的一部分纳入专项维修资金。
A.物业单位
B.业主大会
C.居民委员会
D.业主大会和居民委员会
【参考答案】:B
2、业主在办理装饰装修手续时,物业服务企业应该审核( )
A.装饰装修方案
B.装饰装修施工合同
C.企业资信证明
D.装修材料供货合同
【参考答案】:A
3.在房屋完损等级分类中,不正确的分类名称是( )。
A.完好房
B.基本完好房
C.一般完好房
D.危险房
【参考答案】:C
案例
某超高层办公楼产权属单一业主,分散出租。该办公楼采用中央空调制冷,运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费,由物业服务企业收取,盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后,提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下:由节能服务公司出资,采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备(主要是主机及其配套设备):改造工程时间自今年2月25日起实施,周期60天(若出现改造工程逾期情况,节能服务公司将提前10天告知);预计改造后空调节能率可达30%,节省的能源费用按8:2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配,合同期为6年。
【问题】:
1、根据上述条件,本方案实施中,业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么?简要说明理由。(7分)
2、若实施节能改造,被更换拆除的设备设施处置权归谁所有?简要说明理由。(7分)
3、业主提出:同意上述节能改造方案。但在合同期满后,节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理?简要说明理由。(6分)
参考答案
1、业主和物业公司可能遭受到以下风险:
(1)工程预期不能及时提供制冷服务,造成物业公司违约。
理由:工程预计4月25日竣工,5月1日为供冷期开始时间,工程有逾期则会影响正常供冷,造成违约。
(2)节能效果未能达到预期效果造成经济损失
理由:因该技术属于实验室论证技术,未能在实践中进行实证性实验。节能效果不可预见,因此有可能不能达到预期经济效果。
2、拆除的设备应归属于业主所有
理由:因建筑物所有权归属于业主,所有设备设施也归属于业主,所以拆除的设备应由业主处理。
3、业主要求不合理
理由:
因物业公司采用承包的方式对于中央空调进行管理,盈亏自付,同时改造方案约定节省的能源费用由节能公司和物业公司分享,因此在物业服务合同执行期内,应由物业公司享有节能收益。
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