2015经济师《初级房地产》考前模拟练习(9)

　　【摘要】一年一度的经济师考试备考正在紧张的进行中，为了让报考中级经济师考生循序渐进的备考2015年经济师考试，环球小编整理了“2015经济师《初级房地产》考前模拟练习汇总”，供各位考生练习，希望各位报考经济师考试的考生都可以顺利通过2015年中级经济师考试。

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　　一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

　　1房地产抵押最基本的特征是(　　)。(环球网校2015经济师《初级房地产》考前模拟练习(9))

　　A.不转移抵押物的占有

　　B.抵押价值高

　　C.房地产地理位置固定

　　D.房地产开发投资额大

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房地产抵押最基本的特征是不转移抵押物的占有。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该房地产优先受偿。

　　2房地产税收的依据是(　　)。

　　A.房地产的市场价格

　　B.房地产价值的大小

　　C.经营房地产所获利润

　　D.经营房地产的收益

　　参考答案：B

　　参考解析

　　房地产价值的大小是房地产税收的主要依据，房地产价值较大的占有者承担的税负也较多。因此，房地产税也反映了纳税人的纳税能力，它可以调节纳税人的收入水平，体现平等负担的原则，从而缩小贫富差距，推进社会协调发展。

　　3下列单位或者个人中，一般不是物业管理招标主体的是(　　)。

　　A.物业建设单位

　　B.业主大会

　　C.物业施工单位

　　D.物业所有权人

　　参考答案：C

　　参考解析

　　物业管理招标的主体一般是物业建设单位、业主大会(全体业主)、物业所有权人(政府机关、事业单位、单一业主)。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。

　　4房地产价格的形式有(　　)。

　　A.买卖价格和抵押价格

　　B.出售价格和市场价格

　　C.买卖价格和租赁价格

　　D.市场价格和实际价格

　　参考答案：C

　　参考解析

　　房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。房地产因为价值较大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场，从而房地产价格也有广义的价格(包括买卖价格和租赁价格)和狭义的价格(仅指买卖价格)。

　　5下列各项业务中，应征收契税的是(　　)。

　　A.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房

　　B.企业分立中，派生方承受原企业房屋权属

　　C.承包者获得农村集体土地承包经营权

　　D.企业承包荒山土地使用权用于林业生产

　　参考答案：A

　　参考解析

　　转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：①国有土地使用权出让;②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;③房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖和赠与，也应征收契税：①以土地、房屋权属作价投资、入股;②以土地、房屋权属抵偿债务;③以获奖方式承受土地、房屋权属;④以预购方式、预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。选项B、D免征契税;选项C不属于契税的征税范围。

　　6我国现行城镇住房制度的核心不包括(　　)。

　　A.实现城镇住房的社会化和商品化

　　B.建立住房保障制度、改进完善住房供应体系

　　C.加强国家对城镇住房的管控力度

　　D.最终达到“人人享有适当的住房”的社会发展目标

　　参考答案：C

　　参考解析

　　我国现行城镇住房制度的核心是通过全面建立住房保障制度、改进完善住房供应体系，实现城镇住房的社会化和商品化，最终达到“人人享有适当的住房”的社会发展目标。城镇住房制度的社会化、商品化包括住宅的建设投资，供应，分配，管理和消费等环节。

　　7有科学规范的管理措施与工作程序是物业管理(　　)必须满足的条件。

　　A.专业化

　　B.社会化

　　C.市场化

　　D.制度化

　　参考答案：A

　　参考解析

　　物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果，是指由专业的物业服务企业通过合同或契约的签订，按照业主的意志和要求去实施专业化管理。物业管理专业化要求物业服务企业满足下列条件：①有专业的人员配备;②有专门的组织机构;③有专业的工量具设备;④有科学规范的管理措施与工作程序;⑤运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

　　8耕地占用税的基本特点不包括(　　)。

　　A.强调对耕地的保护

　　B.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额

　　C.实行一次性征收

　　D.税额标准在不同地区不一样

　　参考答案：B

　　参考解析

　　耕地占用税是为了加强土地管理，合理利用土地资源，保护耕地，对占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税收。耕地占用税具有下列基本特点：①属于财产税;②实行一次性征收;③以县级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准;④税额标准在不同地区可能不同。

　　9下列各项中，不属于住宅室外装修一般处理方法的是(　　)。

　　A.清水墙勾缝

　　B.贴墙纸

　　C.水刷石

　　D.干粘石

　　参考答案：B

　　参考解析

　　住宅室外装修一般采用清水墙勾缝、水刷石、干粘石、建筑涂料等办法处理，要注意美观、耐用、不褪色。室内装修根据用户喜好、使用功能、消费水平等不同标准进行，地面可以是洋灰抹面、瓷砖或木质材料、塑料贴面，墙面可以是白灰喷浆或贴墙纸等。

　　10房地产开发项目转让除经有关部门批准外，还需要办理开发建设者更名手续和(　　)。

　　A.使用权变更登记

　　B.房屋产权变更登记

　　C.土地所有权变更登记

　　D.建设项目批准手续

　　参考答案：A

　　参考解析

　　对于房地产开发项目转让，由政府建设行政主管部门牵头，会同规划、土地、房地产管理、改革发展等部门对转让申请进行审查，符合转让条件的，发出转让批准书，并办理使用权变更登记和开发建设者更名手续。

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　　11房地产开发企业进行商品房预售，应当向(　　)申请预售许可。

　　A.房地产管理部门

　　B.规划行政主管部门

　　C.工商行政主管部门

　　D.土地行政主管部门

　　参考答案：A

　　参考解析

　　新建商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

　　12国家土地所有权的主体只能是(　　)。

　　A.劳动群众

　　B.国家

　　C.土管所

　　D.土地局

　　参考答案：B

　　参考解析

　　土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

　　13已知某小区总的房屋建筑面积为10万平方米，其中，完好房屋建筑面积为7万平方米，基本完好房屋建筑面积为2万平方米，一般损坏房屋建筑面积为0.5万平方米，则该小区的房屋完好率为(　　)。

　　A.70%

　　B.78%

　　C.85%

　　D.90%

　　参考答案：D

　　参考解析

　　房屋完好率，是指完好房屋和基本完好房屋的建筑面积之和占房屋总建筑面

　　14下列不属于房地产区位的内容是(　　)。

　　A.房产质量

　　B.位置

　　C.周围景观

　　D.外部配套设施

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面，衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。

　　15土地使用权转让时，获得土地使用权的一方对地上建筑物、其他附着物(　　)。

　　A.拥有所有权

　　B.仅拥有使用权

　　C.可能拥有所有权，也可能不拥有

　　D.不拥有使用权

　　参考答案：C

　　参考解析

　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。国有建设用地使用权转让时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

　　16假设开发法适用的估价对象为(　　)。

　　A.住宅

　　B.写字楼

　　C.公益性房地产

　　D.待开发房地产

　　参考答案：D

　　参考解析

　　假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。通常将这类房地产统称为“待开发房地产”。

　　17区分一项房地产交易是买卖还是出租，主要是看(　　)。

　　A.是否转移了房屋的所有权

　　B.是否签订了交易合同

　　C.款项的收取和支付方式

　　D.交易价格中是否包含地价

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房屋买卖和房屋租赁是房地产交易的重要形式。在房屋租赁中，房屋所有权人不转移房屋所有权，而是把房屋使用权与房屋所有权分离，将房屋在一定期限内让与承租人使用，并通过收取租金，部分实现房地产的价值;房屋买卖则是将房屋所有权转移给他人。因此，二者的区别主要在于是否进行了房地产所有权的转移。

　　18市场法的理论依据是(　　)。

　　A.成本理论

　　B.预期理论

　　C.高等价交换理论

　　D.替代理论

　　参考答案：D

　　参考解析

　　市场法也称为比较法，其理论依据是房地产价格形成的替代原理，即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”。因此，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格求取。

　　19积极应对房地产商品的(　　)所导致的市场低效率，是房地产经纪存在和发展的理由。

　　A.普遍性

　　B.强制性

　　C.区域性

　　D.特殊性

　　参考答案：D

　　参考解析

　　房地产的价值较大、独一无二等特性和质量、性能、产权复杂，以及房地产市场存在严重的信息不充分和信息不对称，使得房地产交易涉及的金额较大、专业性较强、法律规范较多、交易过程复杂、交易双方难以相互信任，因此房地产交易者往往需要专业的房地产经纪机构和房地产经纪人员为其提供房地产交易相关信息和专业服务。积极应对房地产商品的特殊性所导致的交易高成本、市场低效率等问题，是房地产经纪存在和发展的理由。

　　20居住人口密度等于(　　)。

　　A.建筑基地占地内的总人口数除以建筑基底占地面积

　　B.建设用地内的总人口数除以建筑基底占地面积

　　C.建设用地内的总人口数除以建设用地面积

　　D.建筑基底占地内总人口数除以建设用地面积

　　参考答案：C

　　参考解析

　　居住人口密度，是指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为“人/公

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　　21下列各项中，制定施工方案不包括(　　)。

　　A.施工组织与协调计划

　　B.建材与设备供应计划

　　C.工程质量控制计划

　　D.基础设施配套的接洽与协商计划

　　参考答案：C

　　参考解析

　　建设施工方案主要包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及现金流量表，与承包商谈判以及签约计划等。

　　22关于住房公积金的转移、中断和恢复，下列说法不正确的有(　　)。

　　A.职工变动工作时，其公积金本息随之转入新单位该职工名下的住房公积金账户

　　B.职工因故脱离工作单位、中断工资关系的，其住房公积金缴存继续存续

　　C.结余的住房公积金本息仍保留在原单位名下的职工个人住房公积金账户内

　　D.职工恢复工作时，在原单位发工资，则继续在原单位缴存住房公积金

　　参考答案：B

　　参考解析

　　住房公积金的转移、中断和恢复的规定：①职工变动工作时，其公积金本息随之转入新单位该职工名下的住房公积金账户;②职工因故脱离工作单位，中断工资关系的，其住房公积金缴存随之中断，结余的住房公积金本息仍保留在原单位名下的职工个人住房公积金账户内;③职工恢复工作时，在原单位发工资，则继续在原单位缴存住房公积金，如变动单位的，则应办理住房公积金转移手续。

　　23乙以其合法拥有的一宗房地产向丙银行申请抵押贷款，并到丁机构办理了抵押登记，获得贷款后又借给甲，抵押人是(　　)。

　　A.乙

　　B.甲

　　C.丙

　　D.丁

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房地产抵押，是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或第三人为抵押人。

　　24只设甲级的工程勘察资质为(　　)。

　　A.工程勘察专业资质

　　B.工程勘察综合资质

　　C.工程勘察劳务资质

　　D.工程勘察成本资质

　　参考答案：B

　　参考解析

　　工程勘察资质分为工程勘察综合资质、3-.程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。其中，工程勘察综合资质只设甲级，获得该甲级资质勘察设计的单位可承接各类工程勘察业务。

　　25把房地产划分为居住房地产、商业房地产等10类的依据是(　　)。

　　A.开发程度

　　B.用途

　　C.是否产生收益

　　D.经营使用方式

　　参考答案：B

　　参考解析

　　按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为10类：①居住房地产;②办公房地产;③商业房地产;④旅馆房地产;⑤餐饮房地产;⑥体育和娱乐房地产;⑦工业房地产;⑧农业房地产;⑨特殊用途房地产;⑩综合用途房地产。

　　26土地所有权权能的分离与复归是土地所有者行使土地(　　)的一种表现。

　　A.使用权

　　B.所有权

　　C.收益权

　　D.处分权

　　参考答案：B

　　参考解析

　　构成所有权完整的权能结构有：①占有;②使用;③收益;④处分。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。二级权能具有相对的独立性，它们在一定条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二权

　　能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。因此，土地所有权权能的分离与复归是土地所有者行使土地所有权的一种表现。

　　27我国目前大多数房地产开发项目所采用的开发方式是(　　)。

　　A.单项开发

　　B.综合开发

　　C.房屋开发

　　D.土地开发

　　参考答案：B

　　参考解析

　　房地产综合开发是指对土地和房屋实行一体化开发的行为，是一项综合性的房地产开发经营活动。房地产综合开发是目前采用较多的一种房地产开发方式。

　　28房地产经纪只有在(　　)的前提下，才能够最大限度地保障房地产交易的安全。

　　A.效率优先、规范执业

　　B.利益优先、规范执业

　　C.遵纪守法、规范执业

　　D.诚信经营、规范执业

　　参考答案：D

　　参考解析

　　房地产买卖通常还向银行贷款，如果交易不安全还会增加信贷风险。房地产经纪自古就有“居间中保”作用，在诚信经营、规范执业的前提下，它能够在房地产交易者之间搭建互信平台，保障交易安全。

　　29住房公积金的使用范围不包括(　　)。

　　A.管理中心的经营成本

　　B.职工个人对其住房公积金的使用

　　C.管理中心对归集的住房公积金的运作

　　D.管理中心的业务支出和管理费用

　　参考答案：A

　　参考解析

　　住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金，其使用范围包括：①职工个人对其住房公积金的使用;②管理中心对归集的住房公积金的运作;③管理中心的业务支出和管理费用。

　　30我国物权法所称物，包括(　　)和动产。

　　A.不动产

　　B.财产

　　C.房地产

　　D.物业

　　参考答案：A

　　参考解析

　　在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。例如，《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第二条规定：“本法所称物，包括不动产和动产。”

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　　31我国规定国家对不动产实行统一登记制度的法律是(　　)。

　　A.《中华人民共和国土地管理法》

　　B.《中华人民共和国物权法》

　　C.《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　D.《中华人民共和国民法通则》

　　参考答案：B

　　参考解析

　　《中华人民共和国物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第二百四十六条规定，法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。可见，《中华人民共和国物权法》是规定国家对不动产实行统一登记的法律。

　　32我国住房供应体系的核心是(　　)。

　　A.国有住房

　　B.保障性住房

　　C.农村宅基地

　　D.经济适用住房

　　参考答案：D

　　参考解析

　　现阶段住房供应体系以经济适用住房为核心，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房和市场价商品房。

　　33房地产的有效需求是指(　　)。

　　A.边际需求

　　B.在一定时期内，对房地产的最大需求

　　C.居民需求

　　D.有支付能力的需要

　　参考答案：D

　　参考解析

　　有效需求，是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。

　　34下列关于房产税的说法正确的是(　　)。

　　A.对依照租金收入计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税

　　B.房产税采用从量计税

　　C.对于非出租的房产，以房产原值一次减除50%后的余值为计税依据

　　D.房产税的计税依据分为按计税价值计税和按租金收入计税两种

　　参考答案：D

　　参考解析

　　选项A，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税;选项B，房产税采用以计税价值和租金收入计税;选项C，对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%以后的余值为计税依据。

　　35同一地区的同类房地产(　　)。

　　A.可以完全替代

　　B.有一定的替代性

　　C.完全不能替代

　　D.可以替代

　　参考答案：B

　　参考解析

　　房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场也不能实现完全竞争，只能是同一地区的同类房地产存在一定的替代性。

　　36土地使用权抵押时，抵押人对抵押物(　　)。

　　A.是否具有占有权由抵押权人决定

　　B.是否具有占有权由双方协议

　　C.丧失了占有权

　　D.保留了占有权

　　参考答案：D

　　参考解析

　　抵押权，是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。由此可知，抵押人对抵押物保留了占有权。

　　37商品房交付使用以后.购买人认为主体质量不合格并经核验属实的，购买人有权要求(　　)。

　　A.降价

　　B.保险

　　C.退房

　　D.维修

　　参考答案：C

　　参考解析

　　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量监测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　38房地产开发项目转让时，转让人与被征收人订立的有关安置补偿协议中的权利义务(　　)。

　　A.由受让人承担

　　B.由转让人和受让人共同承担

　　C.依法终止

　　D.由转让人继续承担

　　参考答案：A

　　参考解析

　　项目所有权是合同的标的，转移后转让方不再享有土地使用权和开发建设权，转让人原有的权利义务均转移给受让人。

　　39同一宗房地产在不同估价目的下的客观合理价格(　　)。

　　A.都是相同的

　　B.应是相同的

　　C.是不相同的

　　D.可能是不同的

　　参考答案：D

　　参考解析

　　不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估计依据、估价应考虑的因素、估价方法可能不同。因此，同一宗房地产在不同估价目的下的客观合理价格可能是不同的。

　　40住房公积金管理委员会履行的职责不包括(　　)。

　　A.制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施

　　B.根据有关法律法规规定，拟订住房公积金的具体缴存比例

　　C.审批住房公积金归集、使用计划

　　D.负责收取住房公积金并进行集中管理

　　参考答案：D

　　参考解析

　　住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行的职责有：①制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施;②根据有关法律法规规定，拟订住房公积金的具体缴存比例;⑧确定住房公积金的最高贷款额度;④审批住房公积金归集、使用计划：⑤审议住房公积金增值收益分配方案;⑥审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。

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　　41甲将房屋出卖给乙并且进行了产权登记，而乙又将房屋转卖给丙，也进行了产权登记。以后，若甲主张与乙之间的房屋买卖有重大误解而申请予以撤销，则丙(　　)。

　　A.不能取得房屋所有权

　　B.可以取得房屋所有权

　　C.不能取得房屋所有权，前提是法院判决乙不能取得房屋所有权

　　D.可以取得房屋所有权，前提是法院判决乙能够取得房屋所有权

　　参考答案：B

　　参考解析

　　丙属于善意第三人，仍可以取得房屋所有权，因为法律赋予不动产物权登记以公信力。因登记的所有权人是乙，丙也相信房屋是乙的所有物，所以丙取得其所有权。换句话说，即使公示与实际权力状况不一致，善意受让人基于对公示的信赖仍能够取得物权。

　　42在专业房地产估价中，把需要估价的房地产称为(　　)。

　　A.估价主体

　　B.估价对象

　　C.估价目的

　　D.估价时点

　　参考答案：B

　　参考解析

　　估价对象即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的，当估价对象为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权益时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权益，是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。

　　43房屋租赁的前提是房屋的(　　)。

　　A.所有权与经营权分离

　　B.所有权与居住权分离

　　C.经营权与使用权分离

　　D.所有权与使用权分离

　　参考答案：D

　　参考解析

　　在房屋租赁中，房屋所有权人不转移房屋所有权，而是把房屋使用权与房屋所有权分离，将房屋在一定期限内让与承租人使用，并通过收取租金，部分实现房地产的价值。

　　44变更登记不包括(　　)。

　　A.国有建设用地使用权变更登记

　　B.受益权变更登记

　　C.土地抵押权变更登记

　　D.地役权变更登记

　　参考答案：B

　　参考解析

　　土地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，包括：①国有建设用地使用权变更登记;②土地抵押权变更登记;③地役权变更登记;④土地用途变更登记;⑤土地其他变更登记。

　　45在物业装饰装修之前，由装修人和物业服务企业签订《物业装饰装修管理协议》，规定了物业服务企业向装修人约定收取的费用通常包括(　　)。

　　A.装饰装修管理服务费和场地使用费

　　B.垃圾清运费和场地使用费

　　C.装饰装修管理服务费和排污费

　　D.装饰装修管理服务费和垃圾清运费

　　参考答案：D

　　参考解析

　　《物业装饰装修管理协议》中约定的物业服务企业向装修人收取的费用，一般包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。物业装饰装修管理的基本要求是：装饰装修垃圾需袋装处理;按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

　　46房地产所有权分类不包括(　　)。

　　A.单独所有

　　B.共有

　　C.家庭所有

　　D.建筑物区分所有权

　　参考答案：C

　　参考解析

　　房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权：共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权：建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　47下列各项中，不适用收益法进行估价的是(　　)。

　　A.公寓

　　B.公园

　　C.停车场

　　D.加油站

　　参考答案：B

　　参考解析

　　收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值。例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。

　　48为居民创造一个卫生、安静的居住环境，是居住区规划设计的(　　)要求。

　　A.环境

　　B.使用

　　C.经济

　　D.美观

　　参考答案：A

　　参考解析

　　规划设计是一项综合性较强的工作。环境要求，要求居住区有良好的日照、通风等条件，防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。

　　49物业管理机构更迭时，承接查验的各项费用和收支不包括(　　)。

　　A.物业服务费

　　B.停车费

　　C.水电费

　　D.装饰装修费

　　参考答案：D

　　参考解析

　　物业管理机构更迭时承接查验的内容之一是各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况。其中，各项费用与收支包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

　　50住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于(　　)。

　　A.40%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.70%

　　参考答案：C

　　参考解析

　　住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。其中，用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60%，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅(局)确定。

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　　51估价时点原则是指评估一处房地产的价格时，(　　)。

　　A.不考虑时间的绝对变化

　　B.不考虑时间变化对市场的影响

　　C.必须确定某个特定时间

　　D.不考虑房地产价格的时间性

　　参考答案：C

　　参考解析

　　估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。这要求房地产估价必须先确定某个特定时间。

　　52旅游和娱乐用地使用权出让的最高年限为(　　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　参考答案：A

　　参考解析

　　目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为5()年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

　　53下列各项中，房屋租赁基本流程不包括(　　)。

　　A.寻租人确定房源

　　B.租赁双方签订书面租赁合同

　　C.房屋租赁当事人在租赁合同签订后15日内，到房屋所在地的房地产管理机关备案

　　D.出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税

　　参考答案：C

　　参考解析

　　房屋租赁的基本流程：①寻租人确定房源;②租赁双方签订书面租赁合同;③房屋租赁登记备案;④出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税。选项C，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关文件到房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

　　54房地产开发企业必须具有符合(　　)规定的注册资本。

　　A.县级人民政府

　　B.国务院

　　C.县级以上人民政府

　　D.省级人民政府

　　参考答案：B

　　参考解析

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，设立房地产开发企业应该具备的条件是：①有自己的名称和组织机构;②有固定的经营场所;③有符合国务院规定的注册资本;④有足够的专业技术人员;⑤法律、行政法规规定的其他条件。

　　55房地产之所以有独一无二性是因为(　　)。

　　A.坐落位置不同

　　B.外观形象不同

　　C.建筑结构不同

　　D.建筑设计不同

　　参考答案：A

　　参考解析

　　独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。每宗厉地严都有自己的独特之处，即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的地点或朝向不同，地形、地势不同，周围环境和景观不同，这两宗房地产也是不相同的。

　　56物业是指已建成并经竣工验收投入使用的(　　)。

　　A.各类房屋及配套的设施设备

　　B.各类房屋及配套的设施设备和相关场地

　　C.单体建筑和建筑群

　　D.各类房屋和相关场地

　　参考答案：B

　　参考解析

　　物业管理中的物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。房屋可以是建筑群，也可以是单体建筑。配套的设施设备和相关场地是指与房屋相配套或者为房屋使用者服务的室内外市政公用设施、设备和与之相邻的场地、庭院、道路等。

　　57下列不属于建筑物区分所有权的是(　　)。

　　A.业主对专有部分的所有权

　　B.业主对建筑区划内的共有部分的占有权

　　C.业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权

　　D.业主对建筑区划内的共有部分的共有权

　　参考答案：B

　　参考解析

　　《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据这一规定，建筑物区分所有权由以下三部分构成：①业主对专有部分的所有权;②业主对建筑区划内的共有部分的共有权;③业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

　　58下列价值中因投资者的不同而变动的是(　　)。

　　A.市场价值

　　B.使用价值

　　C.投资价值

　　D.账面价值

　　参考答案：C

　　参考解析

　　某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

　　59关于单位为职工缴存的住房公积金的列支方式，下列说法不正确的是(　　)。

　　A.机关在预算中列支

　　B.事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支

　　C.企业在预算中列支

　　D.企业在成本中列支

　　参考答案：C

　　参考解析

　　单位为职工缴存的住房公积金，按照下列规定列支：①机关在预算中列支;②事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支;③企业在成本中列支。

　　60物业管理最主要的特点是(　　)。

　　A.社会化

　　B.市场化

　　C.专业化

　　D.制度化

　　参考答案：B

　　参考解析

　　物业管理市场化是指物业服务企业通过市场竞争机制，遵循等价交换和供求平衡的原则，依靠良好的经营和服务占领市场份额的商业行为，是物业管理最主要的特点。

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　　二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，到少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　61城市国有土地的范围具体包括(　　)。

　　A.城市市区的土地

　　B.城市郊区部分土地

　　C.不平等条约获得的境外土地

　　D.其他依照法律没收，征用为国家所有的土地

　　E.国家依法征用由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位使用的土地

　　参考答案：A,B,D,E

　　参考解析(环球网校2015经济师《初级房地产》考前模拟练习(9))

　　《中华人民共和国土地管理法实施条例》明确了国有土地的范围，主要包括：①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地：③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等的原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地有的属于国家所有。

　　62有下列行为之一的，廉租住房住户应当按照合同约定退回廉租住房(　　)。

　　A.无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的

　　B.无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的

　　C.私自改变廉租住房的内部建筑结构

　　D.无正当理由连续1年以上未在所承租的廉租住房居住的

　　E.无正当理由累计1年以上未交纳廉租住房租金的

　　参考答案：A,B

　　参考解析

　　城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：①无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;②无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

　　63现实中对房地产估价的需要是多方面的，除房地产交易、抵押、税收的需要外，还有(　　)。

　　A.房地产保险和损害赔偿的需要

　　B.房地产征用拆迁补偿的需要

　　C.房地产纠纷解决的需要

　　D.房地产转让的需要

　　E.政府强制规定的需要

　　参考答案：A,B,C,D

　　参考解析

　　房地产估价的需要主要有：①国有建设用地使用权出让的需要;②房地产转让的需要;③房地产抵押贷款的需要;④房地产征收征用补偿的需要;⑤房地产损害赔偿的需要;⑥房地产分割、房地产税收、房地产保险、房地产争议调处和司法鉴定的需要;⑦企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算等经济行为的需要。

　　64划拨土地使用权包括的形式有(　　)。

　　A.土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用

　　B.有偿取得

　　C.无偿取得

　　D.占用

　　E.侵占

　　参考答案：A,C

　　参考解析

　　划拔土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。除法律、法规另有规定外，以划拔方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

　　65真正需要估价的主要是(　　)等无形资产和企业整体资产。

　　A.房地产

　　B.日用品

　　C.古董

　　D.名家艺术品

　　E.珠宝玉石

　　参考答案：A,C,D,E

　　参考解析

　　对于价值量较小或者价格依照通常方法交易确定的商品或者资产，通常不需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。

　　66下列选项中，属于档案管理内容的有(　　)。

　　A.物业权属资料

　　B.业主的权属档案资料

　　C.物业运行记录

　　D.档案的更新

　　E.物业服务企业行政管理

　　参考答案：A,B,C,E

　　参考解析

　　档案管理是指物业服务企业在物业管理活动中，对物业和业主的原始记录进行收集、整理、鉴定、保存、统计、利用，为物业管理提供客观依据和参考资料的活动。物业管理档案的内容包括物业权属资料、技术资料和验收文件，业主的权属档案资料、个人资料，物业运行记录、物业维修记录、物业服务记录和物业服务企业行政管理以及物业管理相关合同资料等。档案管理应对业主的个人信息保密。

　　67下列选项中，不属于房产税基本特点的有(　　)。

　　A.房产税属于财产税，其征税对象是房产

　　B.大、中、小城市的税率标准不一样

　　C.按年征收，分期缴纳

　　D.实行等级幅度税额

　　E.对于出租的房产按租金收入征税

　　参考答案：B,D

　　参考解析

　　房产税的基本特点包括：①属于财产税，其征税对象是房产;②按年征收、分期缴纳;③区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳;④税率全国统一。

　　68下列选项中，属于房地产市场特征的有(　　)。

　　A.经营对象的不可移动性

　　B.以地产交易为主

　　C.是一个地区性市场

　　D.以房产交易为主

　　E.以租赁市场为主

　　参考答案：A,C

　　参考解析

　　房地产市场的特征：①交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利(如房屋所有权、建设用地使用权)的转移;②交易的对象非标准化，是一个产品差异化(异质性)的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多的受法律、法规、政府政策措施的影响和限制;⑥一般人非经常参与;⑦交易金额较大;⑧交易程序较复杂;⑨广泛需要房地产经纪人提供服务。

　　69房地产估价合法原则中，在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以(　　)为依据。

　　A.房地产权属证书

　　B.土地用途管制

　　C.权属档案

　　D.合同约定

　　E.城市规划

　　参考答案：A,C,D

　　参考解析

　　依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体来说，遵守合法原则应做到下列四点：①在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案(不动产登记簿)或者合同约定(如租赁权)以及其他合法权属证明为依据;②在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据;③在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据;④在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

　　70写字楼属于(　　)。

　　A.非收益性房地产

　　B.收益性房地产

　　C.出售型房地产

　　D.出租型房地产

　　E.自用型房地产

　　参考答案：B,C,D,E

　　参考解析

　　写字楼是既可以出租、销售又可以自用的房地产。写字楼在本质上具有直接产生经济收益的能力，因而属于收益性房地产。

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　　71房地产具有交换价值的前提是房地产具有(　　)。

　　A.投资价值

　　B.市场价值

　　C.使用价值

　　D.稀缺性

　　E.价格

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　房地产具有交换价值的前提：①使用价值，没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值;②投资价值，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件;③市场价值，是房地产对于一个典型的投资者的经济价值，市场价值是客观的、非个人的价值，只有存在客观的市场价值时，房地产才能进行交换。

　　72关于特约服务的说法，正确的有(　　)。

　　A.特约服务是受业主和物业使用人的委托，为满足其个别需求而提供的服务

　　B.特约服务通常是在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中也未设立，而业主或物业使用人又提出的需求

　　C.当有较多的业主和物业使用人有某种需求时，可将该项特约服务纳入专项服务

　　D.物业服务企业在可能的情况下应尽量满足业主需求，提供特约服务

　　E.特约服务实际上是公共服务的补充和完善

　　参考答案：A,B,C,D

　　参考解析

　　特约服务是受业主和物业使用人的委托，为满足其个别需求而提供的服务。这种服务通常是在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中也未设立，而业主或物业使用人又提出的需求。此时，物业服务企业在可能的情况下应尽量满足这种需求，提供特约服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。当有较多的业主和物业使用人有这种需求时，可将此项特约服务纳入专项服务。

　　73下列选项中，属于房地产经纪必要性的有(　　)。

　　A.房地产的价值量大、独一无二

　　B.委托人懒惰

　　C.房地产交易程序复杂

　　D.房地产的产权复杂

　　E.房地产市场信息不对称

　　参考答案：A,C,D,E

　　参考解析

　　房地产的价值较大、独一无二等特性和质量、性能、产权复杂，以及房地产市场存在严重的信息不充分和信息不对称，使得房地产交易涉及的金额较大、专业性较强、法律规范较多、交易过程复杂、交易双方难以相互信任，因此房地产交易者往往需要专业的房地产经纪机构和房地产经纪人员为其提供房地产交易相关信息和专业服务。

　　74房屋建筑安装工程直接费是由(　　)及其他直接费构成。

　　A.工程量

　　B.材料耗费

　　C.施工管理费

　　D.投资利息

　　E.机械台班

　　参考答案：A,B,E

　　参考解析

　　房屋建筑安装工程直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表，将实际费用与工程预算作比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。

　　75估价目的不同，(　　)。

　　A.估价结果应相同

　　B.采用的估价方法可能不同

　　C.估价结果可能不同

　　D.估价方法应相同

　　E.采用的依据可能不同

　　参考答案：B,C,E

　　参考解析

　　估价目的是指一个房地产估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。

　　76根据所有制性质的不同，房地产开发企业可以分为(　　)。

　　A.全民所有制经济的房地产开发公司

　　B.集体所有制经济的房地产开发公司

　　C.民营房地产企业

　　D.涉外房地产企业

　　E.房地产项目公司

　　参考答案：B,C,E

　　参考解析

　　按照企业所有制性质，房地产开发企业分为：①公有制的房地产开发企业，主要是由全民所有制经济和集体所有制经济的房地产开发经营企业组成;②非公有制的房地产开发企业，主要包括民营房地产企业和涉外房地产企业。

　　77关于早期介入，下列说法正确的有(　　)。

　　A.在可行性研究阶段介入时要考虑物业的使用成本

　　B.是在新建物业竣工后所引入的物业管理的咨询活动

　　C.销售阶段主要是参与房地产的销售

　　D.竣工阶段的早期介入的主要内容是参与竣工验收

　　E.早期介入有助于提高建设单位的开发效益

　　参考答案：A,D,E

　　参考解析

　　选项B，早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要引入物业管理的咨询活动;选项C，销售阶段早期介入的内容有：①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;④为销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

　　78计划经济体制下，城镇住房制度的特点有(　　)。

　　A.国家统包

　　B.无偿分配

　　C.低价卖出

　　D.无限期使用

　　E.低租金

　　参考答案：A,B,D,E

　　参考解析

　　改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设;建好的住房不出售，主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配;对于分配后的住房，只收取象征性的低租金。这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。

　　79下列选项中，属于房地产经纪人义务的有(　　)。

　　A.遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则

　　B.接受职业继续教育，不断提高业务水平

　　C.同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务

　　D.向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务

　　E.为委托人保守商业秘密

　　参考答案：A,B,D,E

　　参考解析

　　房地产经纪人应当履行下列义务：①遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则;②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务;③向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务;④为委托人保守商业秘密;⑤接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查;⑥接受职业继续教育，不断提高业务水平。

　　80下列选项中，属于社区管理特征的有(　　)。

　　A.公共性

　　B.综合性

　　C.规范性

　　D.具体性

　　E.社会性

　　参考答案：A,B,C,D

　　参考解析

　　我国的社区管理是在一定的社会环境下，社区管理组织为了维护社区的正常秩序，满足居民物质生活、精神生活等特定需要，通过各种体制、手段、方式等对社区公共事务及自身进行的一系列自我管理和行政管理。社区管理具有公共性、综合性、规范性、具体性等特征。

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　　三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　某市政府为了解决低收入家庭住房困难的问题，决定划拨一块土地由A房地产公司开发成廉租住房。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　81A房地产公司应当将每套廉租住房建筑面积控制在(　　)平方米以下。

　　A.40

　　B.45

　　C.50

　　D.60

　　参考答案：C

　　参考解析

　　新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

　　82某市每年财政收入中，土地出让净收益所占比例不小，该市每年应当从其土地出让净收益中拿出至少(　　)保障廉租住房的建设资金。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.18%

　　参考答案：A

　　参考解析

　　廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，包括：①年度财政预算安排的廉租住房保障资金;②提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;③土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%;④政府的廉租住房租金收入;⑤社会捐赠及其他方式筹集的资金。

　　83李某现在的邻居王某一家，家庭收入状况一直没有好转，老母常年卧病在床，儿子高位截瘫，王某一家想继续申请承租廉租住房，和政府签订的租赁合同中应包含哪些内容?(　　)

　　A.租金及其支付方式

　　B.房屋维修责任

　　C.租赁期限

　　D.担保方式和担保范围

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　廉租住房租赁合同应当明确下列内容：①房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况;②租金及其支付方式;③房屋用途和使用要求;④租赁期限;⑤房屋维修责任;⑥停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等;⑦违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等;⑧其他约定。

　　84廉租住房来源包括(　　)。

　　A.政府新建、收购的住房

　　B.社会捐赠的住房

　　C.开发商筹建的商品房

　　D.其他渠道筹集的住房

　　参考答案：A,B,D

　　参考解析

　　廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。实物配租的廉租住房来源主要包括：①政府新建、收购的住房;②腾退的公有住房;③社会捐赠的住房;④其他渠道筹集的住房。

　　太阳城花园小区是某房产公司新建的商品房小区，共有各类住宅3000套、各种户型、总建筑面积30万平方米，现聘请一物业服务企业承担试住期物业管理。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　85业主委员会与该物业服务公司的关系是(　　)。

　　A.隶属关系

　　B.管理与被管理关系

　　C.领导与被领导关系

　　D.平等主体法律关系

　　参考答案：D

　　参考解析

　　业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，对业主大会负责，可与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，故业主委员会与物业服务公司是平等主体法律关系。

　　86业主与和物业服务企业的关系是(　　)。

　　A.主人与管家关系

　　B.聘用与被聘用的合同关系

　　C.自然人与法人关系

　　D.管理与被管理关系

　　参考答案：B

　　参考解析

　　业主共同决定的事项之一是选聘和解聘物业服务企业。因而业主和物业服务企业的关系是聘用与被聘用的合同关系。

　　87下列选项中，我国物业管理体现出的基本特征是(　　)。

　　A.社会化

　　B.专业化

　　C.节约化

　　D.市场化

　　参考答案：A,D

　　参考解析

　　广义的物业管理涉及物业全寿命周期内的多种管理和服务活动，如物业的开发建设管理、租售管理、装饰装修管理、修缮管理，以及为物业使用者经营、生产、居住等而提供的多种形式的服务;狭义的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。社会化、专业化和市场化是物业管理的三个基本特点。

　　88我国物业管理基本内容为(　　)。

　　A.居住管理

　　B.环境管理、公共秩序与消防管理

　　C.公众管理、物业档案管理

　　D.房屋修缮管理、物业公用设备、设施管理

　　参考答案：B,C,D

　　参考解析

　　物业管理服务的基本内容分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。公共服务是物业管理区域内所有的业主和物业使用人每天都能享受到的服务。它主要包括房屋及设施设备管理、环境管理、公共秩序维护管理、档案管理和客户管理等。

　　中国甲公司和外国乙公司共同投资兴建一商场，建成后的商场产权为双方共有，其中甲公司占60%份额，乙公司占40%份额。五年后，甲公司欲将其在商场中的份额转让丙公司。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　89甲乙两公司取得建成后的商场用地产权的方式为(　　)。

　　A.买卖取得

　　B.出让取得

　　C.原始取得

　　D.继受取得

　　参考答案：B

　　参考解析

　　土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竟价的方式出让。

　　90甲乙两公司对商场产权的占有方式为(　　)。

　　A.单独所有

　　B.共同共有

　　C.按份共有

　　D.建筑物区分所有

　　参考答案：C

　　参考解析

　　共有是指房地产由两个以上单位、个人共同享有所有权。共有分为按份共有和共同共有。其中，按份共有人时共有的房地产按照其份额享有所有权。商场产权为甲乙公司共有，其中甲公司占60%份额，乙公司占40%份额，属于按份共有方式。

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　　【摘要】一年一度的经济师考试备考正在紧张的进行中，为了让报考中级经济师考生循序渐进的备考2015年经济师考试，环球小编整理了“2015经济师《初级房地产》考前模拟练习汇总”，供各位考生练习，希望各位报考经济师考试的考生都可以顺利通过2015年中级经济师考试。

 

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　　91下列关于甲公司转让其在商场中的份额给丙公司的说法中，错误的有(　　)。

　　A.因为商场为甲乙公司共有，所以甲公司不能将其份额转让给丙公司

　　B.甲公司必须得到乙同意后才能转让

　　C.甲公司转让其份额必须遵守国家法律

　　D.甲公司转让其份额不能损害乙公司的利益

　　参考答案：A

　　参考解析

　　《中华人民共和国物权法》规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　92如果甲公司将其在商场中的份额转让给丙公司，则应进行房屋所有权(　　)。

　　A.转移登记

　　B.初始登记

　　C.变更登记

　　D.注销登记

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房屋所有权因买卖，互换，赠与，继承、受遗赠，分割、合并，以房屋出资入股，法人或者其他组织分立、合并等发生转移的，当事人应在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。甲公司将商场的所有权转移给丙公司应当办理转移登记。

　　开发商欲在城市黄金地段开发20000平方米的写字楼。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　93下列选项中，开发商首先应做的工作是(　　)。

　　A.购买土地

　　B.市场调研

　　C.前期工作

　　D.投资决策分析

　　参考答案：D

　　参考解析

　　投资决策分析是房地产开发的第一个程序，投资决策分析阶段的工作内容主要是进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。这一阶段是房地产开发过程中至关重要的阶段。

　　94该开发商获得土地使用权的方式最可能的是(　　)。

　　A.划拨

　　B.征用

　　C.协议

　　D.拍卖

　　参考答案：D

　　参考解析

　　《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　95开发商对该地段征收人的补偿方式有(　　)。

　　A.回迁

　　B.产权调换

　　C.作价补偿

　　D.产权调换和作价补偿相结合

　　参考答案：B,C,D

　　参考解析

　　房屋征收补偿有两种方式：货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指征收人将被征收房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有权人。房屋产权调换是指征收人用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行调换产权，并按被征收房屋的评估价和调换房屋的市场价格进行结算调换差价的行为。

　　96开发商购置土地后，为筹集该项目建设资金，所采取的手段有(　　)。

　　A.预售

　　B.向社会发放彩票

　　C.与投资商合作开发

　　D.用土地作为抵押物向银行贷款

　　参考答案：C,D

　　参考解析

　　选项A，预售要达到一定条件，开发商仅购置了土地，并不符合预售的条

　　件;选项B，发放彩票是政府职能范围内的行为。

　　97若该写字楼建成后闲置，则其不属于的有(　　)。

　　A.非收益性房地产

　　B.收益性房地产

　　C.收益性或非收益性房地产

　　D.不确定

　　参考答案：A,C,D

　　参考解析

　　判断一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济效益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。该写字楼闲置，不能直接产生经济效益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益。

　　甲房地产公司以出让方式依法取得一宗商业用地40年的使用权，在开发过程中，以作价补偿方式组织了征收，并通过工程总承包招标方式组织了建设。由于开发资金短缺，公司决定进行房屋预售。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　98在作价补偿征收方式下，被征收人(　　)。

　　A.由开发公司进行了安置

　　B.保留了相应房屋的产权

　　C.取得了货币补偿

　　D.必须支付购房款

　　参考答案：C

　　参考解析

　　房屋征收补偿的方式补尝有两种方式：货币补偿和房屋产权调换。在作价补偿征收方式下，被征收人显然取得货币补偿。

　　99当该出让土地使用权届满，经批准准予续期的，应当(　　)。

　　A.取得市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意

　　B.依照规定支付出让金等费用

　　C.取得出让人同意(环球网校2015经济师《初级房地产》考前模拟练习(9))

　　D.重新签订建设用地使用权出让合同

　　参考答案：B,D

　　参考解析

　　按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。

　　100下列选项中，公司预售前应完成的工作不包括(　　)。

　　A.交清全部土地出让金并取得土地使用证书

　　B.办理预售许可证

　　C.按预售商品房计算，已投入建设资金达到总投资的25%以上

　　D.购房者具备一次付款能力

　　参考答案：D

　　参考解析

　　选项D，房地产预售可以采取一次性付款、建筑期付款及分期付款三种，购房者并不需要具有一次付款能力。

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