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2016年房地产估价师《案例分析》常见错误估价方法运用错误

更新时间:2015-12-22 09:03:17 来源:环球网校 浏览314收藏62

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  【摘要】2016年房地产估价师考试预计为10月15日-16日,为帮助考生更好的参加房地产估价师《案例分析》考试,环球网校小编为您搜集整理了"2016年房地产估价师《案例分析》常见错误估价方法运用错误",本文系统阐述了估价方法运用错误的知识点,希望对您有所帮助,祝考试顺利!

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  估价方法运用错误知识点是2016年房地产估价师考试高频考点,现整理如下:

  估价方法运用错误:

  (一)市场法运用可能出现的错误

  1.选择的可比实例描述不清

  (1)交易日期描述不清:

  (2)交易情况描述不清(买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等);

  (3)交易的价格描述不清(单价、总价、交易规模、币种、单位);

  (4)交易房地产状况描述不清(结构、装修等);

  (5)缺少付款方式的说明(一次性、分期);

  (6)交易时可比实例的规模(建筑规模、占地规模)。

  2.选择可比实例可比性差

  (1)不在相同地区或同一供求圈内;

  (2)用途不相同;

  (3)建筑结构不相同;

  (4)建筑规模不相当;

  (5)土地等级不同;

  (6)权利性质不相同(主要是土地);

  (7)交易类型与估价目的不相同;

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  (8)可比实例交易成交日期与估价时点不接近:一般情况下,选取的可比实例不能超过一年。

  3.可比价格基础错误

  (1)楼面地价与单位地价混淆;

  (2)币种换算错误;

  (3)建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。

  4.各项目修正错误

  (1)修正项目错误(应为“交易情况”、“交易日期(市场状况)”和“房地产状况”三项或“交易情况”、“交易日期(市场状况)”、“区域因素”和“个别因素”四项);或者没有进行修正,如案例A缺少朝向修正,案例B缺少景观修正。

  (2)修正方向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒(“交易日期(市场状况)”为分子修正,其他项目为分母修正);二是修正项目调增或调减的方向调整错误;

  对于这一点,考生需要根据具体情况区分以哪个为基准,灵活处理。

  (3)可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况;

  (4)交易日期(市场状况)修正时,修正基数没有采取交易当时的价格水平;

  (5)交易日期修正环比和定基指数的运用错误;

  (6)房地产状况修正幅度过大:单项修正超过了20%,综合修正超过了30%。(估价规范不允许)

  (7)计算可能出现错误。

  5.加权综合确定估价结果错误

  (1)交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大,否则存在错误。

  (2)区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小,否则存在错误。

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  (二)收益法运用可能出现的错误

  1.确定年净收益可能存在的错误

  (1)出租型房地产

  1)收入应说明是否包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。否则,存在错误。

  2)扣除项目及出租经营支出项目应符合规定,不要漏项或多项:

  ①出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改扩建费用等,即纯收益中包含以上各项。否则,存在错误。

  如收益还原法中运营费用中不应加入所得税。

  ②必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益,租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用和租赁税费。管理费、保险费等的费率取值要有依据。否则,存在错误。

  如收益还原法中运营费用中不为考虑房产税。

  3)应考虑租赁合同的约定(合同有效期内采用约定租金,之后采用客观租金)。否则,存在错误

  4)不采用实际收益,而应采取客观收益。否则,存在错误。

  5)没有考虑出租率或入住率或满客率。押金收入、车库同样要考虑出租率的影响

  6)计算毛收入时,套用的天数或面积错误。

  7)收益中没有包括有形收益、无形收益。

  8)租金标准应为具体数字,而非一个大约的范围。应说明是预测值

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  9)未考虑未来收益的变化。

  (2)自营型房地产

  1)扣除项目一定要全面。

  ①经营型净收益=商品销售收入—商品销售成本—经营费用—

  商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润

  ②生产型净收益=销售收入—生产成本—产品销售费用—

  产品销售税金及附加—管理费用—财务费用—厂商利润

  2)注意收益的客观性。

  3)扣除设备带来的收益。

  4)考虑扣掉不属房地产带来的收益。加油站等带来的超额利润

  5)注意重复计算(企业自营房屋;酒店配电房、大堂等易重复计算)。大堂为整个酒店服务,不能单独计算,床位、餐饮已包含大堂;配电室为整个酒店服务,不能单独计算价格。

  2.报酬率选用可能存在的错误

  (1)报酬率选用的方法不正确。

  (2)报酬率的确定不具有客观性。依据不充分、不合理

  (3)未说明报酬率的来源,安全利率的选取没有必要的说明。

  (4)采用了非本类房地产的报酬率。住宅的不可用写字楼的报酬率

  (5)不同收益类型的房地产采用同一报酬率。

  (6)把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。这些都不可以作为依据。如报酬率确定不当,用一年期存款利率。

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  3.有效收益期限的确定的错误

  (1)没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限;考虑已使用年限

  (2)带租约的收益房地产,未考虑租约期与非租约期的区别;

  (3)将房地产的建设期作为收益年限;建设期没有收益

  (4)确定有效收益年限理由不充分;

  (5)估价报告前后收益期限单位不相同;

  (6)收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。

  4.公式选取不当、增减量(率)确定无依据的错误

  (1)选用了无限年计算公式(一般选有限年计算公式,只有一种情况除外);

  (2)未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式;

  (3)未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式;

  (4)纯计算错误。

  (三)成本法运用可能出现的错误

  (1)没有选择估价时点的客观成本;采用了实际成本

  (2)房地产价格构成项目不全面(成本构成项目有7大项:①土地取得费用;②开发成本;③管理费用;④销售费用;⑤投资利息;⑥销售税费;⑦开发利润。要注意:不同类型的房地产成本构成,如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等);

  (3)销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误(销售税费的依据是销售收入不是成本,各税种计税方式必须明确,税费通常为“两税一费”,不包括所得税和土地增值税等);

  (4)投资利息计算错误,主要包括:①计息项目有4项,即土地取得费用、开发成本和管理费用、销售费用,不能缺项也不能多项,否则就存在错误(如销售税费计算利息);②计息期确定错误;③利率确定错误。

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  (5)开发利润计算错误,主要包括:①利润率缺乏依据;②利润率与利润计算基数不对应(正确的对应关系是:

  “直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”

  “投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”

  “成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”

  “销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”;

  (6)如果地价采用“基准地价系数修正法”时,基准地价公布之日与估价时点有“时差”,而未进行“时差”对价格影响的修正;

  (7)重置价格公布之日与估价时点有时差,而未进行“时差”对价格影响的修正;

  (8)建筑物折旧的计算公式、项目、耐用年限等可能出现的错误;

  (9)计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误;

  (10)分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例;

  (11)对有偿出让土地使用权转让价格的评估,当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时,没有对结果进行年期修正;

  (12)若市场状况不稳定,未对市场状况对价格影响进行修正;

  (13)残值率与《房地产估价规范》中的规定不一致(正确的是:①钢筋混凝土结构为0;②砖混结构一等为2%;③砖混结构二等为2%;④砖木结构一等为6%;⑤砖木结构二等为4%;⑥砖木结构三等为3%;⑦简易结构为0);

  (14)成新率的确定缺少依据或《房地产估价规范》不一致或计算错误(正确的是:①完好房为八、九、十成新;②基本完好房为六、七成新;③一般损坏房为四、五成新;④严重损坏房及危险房为一、二、三成新);

  (15)纯计算错误。

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  (四)假设开发法运用可能出现的错误

  (1)计算公式出现漏项或增项错误(正确的计算公式为:待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值—后续开发成本—后续管理费用—后续销售费用—后续投资利息—后续销售税费—后续开发利润—取得税费(购买待开发房地产);要注意计算公式与估价对象的类型(生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产)相对应);

  (2)推测未来楼价方法错误(正确的方法是:①对于出售的房地产,可采取(市场)比较法和长期趋势法;②对于出租或自营的房地产,采用收益法);

  (3)没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据(需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式);

  (4)开发经营期(开发(建设)期(包括前期、建造期)、经营期)的确定缺乏依据;

  (5)折现率的确定没有说明理由;与不可报酬率混淆

  (6)计算过程中采用的参数(成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等)缺乏客观性或依据;

  (7)投资利息计算项目不正确(待开发房地产的价值、取得待开发房地产的税费、开发成本、管理费用、销售费用等需要计息;销售税费不计息);

  (8)现金流量法计算可能出现的问题:开发资金投入的时间和比例;各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系;不单独计算投资利息和开发利润。

  (9)纯计算错误。

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