2015物业管理师《物业经营管理》第八章重点

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　　第八章合同与风险管理

　　合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

　　物业管理活动中主要的合同类型：(1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。(2)前期物业服务合同与物业服务合同。(3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。(4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。

　　前期物业服务合同具有以下特征：1、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订;建设单位拥有物业，是物业的第一业主。2、前期物业服务合同具有过渡性;一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同也相应终止。3、前期物业服务合同是要式合同;《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。

　　B物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：(1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提;(2)物业服务合同是有偿的;(3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同;(4)物业服务合同是劳务合同。

　　B物业服务合同的主要内容：1、物业基本情况;2、委托服务事项;3、双方的权利义务;4、物业服务要求和标准;5、物业服务费用和维修费用;6、专项维修基金的管理和使用;7、物业管理用房;8、物业经营管理;9、委托服务期限;10、违约责任。

　　B物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意以下四个要点：(一)“宜细不宜粗”的原则。一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：1、委托项目;2、各委托基目的具体内容;3、服务质量与标准;4、管理和服务费用;5、对物业管理企业的奖惩约定条款。(二)不应有无偿无限期的承诺。(三)实事求是留有余地。(四)明确界定违约责任与处理方式。

　　物业管理招投标的原则：1、公开原则;2、公平原则;3、公正原则;4、合理原则。

　　“风险”是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有以下三个特征：1、负面性;2、不确定性;3、可测性。

　　BC风险的类型：1、纯粹风队与投机风险;纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险;而投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。2、财产风险、责任风险及人身风险;责任风险是指他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险。3、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险;4、基本风险与特殊风险。

　　风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。风险成本包括以下三个内容：1、防范、分散或转移风险的费用;2、风险所带来的损失及处理费用;3、风险的社会成本。

　　风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。

　　风险管理的步骤：1、风险识别;2、风队评估;3、风险控制;风险控制的手段措施包括：(1)回避;(2)自担或保留;(3)预防与抑制;(4)转移。4、风险调整。

　　A保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。

　　A保险合同的法律特征：1、保险合同是一种要式合同;2、保险合同是一种附合合同;3、保险合同是双务有偿合同;4、保险合同是射幸合同，又称为侥幸合同。

　　保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保队代理人、保险经纪人。

　　B财产保险，从狭义来说，单指财产保险。其包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。

　　火灾保险是财产保险的一种，它是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险。传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，其余保险好地震、洪水、空中飞行物附落等均视为火灾保险的附加险。

　　火灾保险对因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保：1、寄托或寄售的货物;2、金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等;3、票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪枝弹药、爆炸物品等。

　　火灾保险的除外责任包括：1、保险标的自身的变化、自身发热或烘焙所致的损失;2、由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险;3、直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染;4、投保人的故意行为或重大过失。

　　物业火险投保范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种是建筑内物件火险。

　　雇主责任保险：1、责任范围;2、除外责任;3、赔偿额度;(1)死亡;(2)伤残;4、保险费计算;5、雇主责任保险的扩展责任;(1)附加医药费保险;(2)附加第三者责任险。

　　公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的积各种经济赔偿责任。

　　A投保决策过程：1、详细调查;2、确定所需的保险;3、保险金额和保险费的确定;4、选择保险公司;5、分析保单条款。

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