2015年土地估价师《土地估价实务》考前预测题第一套(6)

　　三、情景分析题(2题，内含l0小题，题号51～60，共l0分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.25分)

　　(一)某企业拥有A宗地的划拔土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/┫。A宗地土地面积为30000┫，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。

　　经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：

　　(1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。

　　(2)C宗地：占地25000┫，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。(3)D宗地：占地3.5h┫，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/┫。

　　表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

　　根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为l.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为l0%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。

　　相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因于发程度不同而有差异：达到“七通一平，，时地价比“五通一平”高100元/┫，达到“五通一平’’时地价比“三通一平”高60元/┫。根据以上资料，回答51～55小题的问题。

　　51.以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为(　　)元/┫。

　　A.383.86

　　B.370.57

　　C.388.58

　　D.392.65

　　52.市场比较法中交易案例修正的主要因素有(　　)。

　　A.交易情况

　　B.个别因素

　　C.期日和年期

　　D.区域因素

　　53.宗地A于2009年9月1日的市场年租金为(　　)元/┫。

　　A.28.56

　　B.26.45

　　C.24.35

　　D.30.25

　　54.宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为(　　)万元。

　　A.463.54

　　B.456.06

　　C.488.50

　　D.423.86

　　55.应用市场比较法估价时，应具备的条件有(　　)。

　　A.交易类型全面

　　B.丰富的交易案例

　　C.待估土地与交易案例有相关性和替代性.

　　D.发达的不动产市场

　　(二)某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K城市的S湖边，面积为500┫，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限为50年。目前该地块内有一座900┫砌体结构的写字楼，建于2002年lO月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为2000元/┫，目前重置价格为2500元/┫。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月50元/┫(建筑面积)，每年需支付的总费用约80元/┫(建筑面积)。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答56-60题。

　　56.如果没有其他损失和市场波动的考虑，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益为(　　)万元。

　　A.48.6

　　B.43.74

　　C.54

　　D.36

　　57.假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为(　　)元。

　　A.46875

　　B.37500

　　C.45000

　　D.40909

　　58.在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为(　　)万元。

　　A.205

　　B.210

　　C.215

　　D.220

　　59.在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值为250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为(　　)万元。

　　A.50

　　B.51

　　C.48

　　D.52

　　60.如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为(　　)万元。

　　A.648

　　B.658

　　C.678

　　D.698

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