2015年土地估价师《案例与报告》:计算题讲解4

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　　(6)销售税费33000×5.5%=1815(万元)

　　(7)计算土地总价地价=33000―12000―596.75―0.1130×地价―4950―1815地价=12253.59(万元)

　　(8)计算单位地价单位地价=12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)

　　(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元)

　　甲方可得公寓总价=12253.59―7560.0 =4693.59(万元)

　　甲方可得公寓面积：4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(平方米)

　　即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。

　　题解二：

　　(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。

　　(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元)

　　(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)

　　(4)计算投资利息利息=12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1] =596.75(万元)

　　(5)开发利润33000×15%=4950(万元)

　　(6)销售税费33000X5.5%=1815(万元)

　　(7)计算土地总价地价=(33000―12000―596.75―4950―1815)÷(1+5.5%)9：13638.25÷1.1130 =12253.59(万元)

　　(8)计算单位地价单位地价：12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)

　　(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000X6000X90%=7560.0(万元)

　　甲方可得公寓总价=12253.59―7560.0 =4693.59(万元)

　　甲方可得公寓面积二4693.59X10000÷(4500X90%)=11589.11(平方米)

　　即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。

　　(四)难点与常见错误分析

　　1.试题难点本题的难点主要体现在两个方面：

　　(1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。

　　利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年;而建筑费和专业费的计息期则视其投人情况而定，在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入)，第一年投入的40%，计息期应为1.5年;第二年投入的60%，计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。

　　对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。

　　(2)甲方应得公寓面积求取思路。

　　一是要考虑等价交换原则;二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90%确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。

　　2.常见问题分析

　　关于利息计算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：

　　①待估地价漏计利息;

　　②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息;

　　③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。

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