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2015年土地估价师《案例与报告》:路线价评估(3)

发布时间:2015年05月11日 08:59:02 来源:|0 点击量:

    2015年土地估价师《案例与报告》:路线价评估汇总

  (1)深度指数修正的原理

  如深度指数修正图所示,现在假设有一临街宽度为m米,深度为n米的矩形宗地,平均每平方米的价格为A元,则此宗地的价格应为m×n×A元。来源:的美女编辑们

  如深度指数修正图所示,沿平行道路的方向,将深度以lm为单位加以区分成许多细条的土地,并从临街方向起,按顺序赋予a1;a2;a3;……an等符号,则越接近道路者,利用价值越大。以上图而言,an-1,大于an,a2大于a3,a1大于a2,随着土地离道路越来越远,单位地价之差逐渐接近于零,深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。来源:

  (2)深度修正的各种方法介绍

  路线价估价法很早就在英美流行,已有许多值得参考的深度指数方法。如欧美的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。考试就到

  ①四、三、二、一法则。该法则将标准深度100ft4等分,随着离道路距离的增加,每一等份的价值占路线价的比例分别为40%,30%,20%,10%。该法则又被称为慎格尔法则。(注:ft=0.3048m)来源:

  ②霍夫曼法则。该法则认为深度为100ft的标准宗地,将标准深度4等份的情况下,随着离道路距离的增加,每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。-全国最大教育类网站()

  ③苏慕斯法则。该法则认为深度为100ft深的土地价值,前半临街50ft部分占全宗地总地价的72.5%,后半50ft部分占27.5%,若再深50ft,则该宗地所增的价值仅为15%。

  ④哈柏法则。该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。来源:

  同时,路线价的表示方式不同,深度指数表的制作形式也有差异,如美国的深度指数表是从临街线出发,顺序增加其比例,深度为100ft(例外情形为150ft)时的比例为100%;但日本的深度指数表,是以临街线起深度五间的地点为100%,以此点为分界点,由此向临街线接近者,指数递增,反之由此向里侧伸长而远离街道者,指数随之减少,所以路线价法的地价计算公式不完全相同。来源:

  美国的计算公式为:  V=μ×dv×f

  日本的计算公式为:V=μ×dv×(d×f)

  式中:V――地价;

  μ――路线价;论坛

  dv――深度指数;

  f――临街宽度;

  d――地块深度。考试就到

  美国采用的是累计深度百分率原理,故百分率成递增现象。而日本及中国台湾的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成,故百分率呈递减现象。

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