2015年土地估价师《估价理论与方法》考点串讲(4)

    2015年土地估价师《估价理论与方法》考点串讲汇总 

　　出让国有土地使用权的取得

　　(一)土地使用权的出让方式

　　1、国有土地使用权出让最基本的缔约方式是拍卖、招标、挂牌出让和协议四种。

　　2、实践中存在着政府定价的出让方式，即国有土地所有者代表根据基准地价，结合土地市场的供求状况，单方确定并公布土地标定地价的出让国有土地使用权的方式。主要适用于：划拨国有土地使用权、场地使用权转让和集体土地使用权转让须征收或征用后再出让的情形。

　　3、对于商业、旅游、娱乐、豪华住宅等营利性用地，应该采取拍卖、招标、挂牌出让的方式取得。

　　但《城市房地产管理法》第12条第2款规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”

　　关于其具体措施的阐述，书上做了详细说明，这里就不在讲解了，大家课后应仔细阅读理解。

　　(二)出让金的支付方式

　　对于出让金的支付方式，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让国有土地使用权。

　　例外：成片开发用地使用权可以采取分期付款方式取得，现实中也存在着依约定并报经审批而以分期付款的方式取得土地使用权的情形。

　　按照《合同法》中已有分期付款买卖合同出卖人可保留标的物所有权的规定，应对分期支付出让金的土地使用者的权利做出限制，只可领取临时土地使用权证，待出让金全部缴纳后，再申请土地使用权证的变更登记，且分期支付出让金的期限不得超过五年。对于分期支付出让金的，赋予出卖人以价款请求权和解约权，从而更有效地规范分期付款人的价金支付义务，以平衡双方当事人的利益。

　　租赁国有土地使用权

　　本节主要内容：租赁国有土地使用权的概念、主体、取得、内容与限制及作价出资、转让、抵押、出租、租赁国有土地使用权终止。

　　一、定义

　　租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。

　　需要注意的是，租赁土地使用权与土地使用权出租是两个不同的概念。前者是以国家土地所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让国有土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。从交易实务的角度讲，租赁土地使用权发生在一级土地市场，土地使用权出租发生在二级土地市场。在土地登记实务中，租赁土地使用权应作为土地使用权登记，土地使用权出租应作为土地他项权利登记。从租赁关系的内容看，两者的基本权利义务是一致的。

2014年土地估价师成绩查询   土地估价师考试历年真题汇总  2014年土地估价师合格标准