2015年土地估价师《估价理论与方法》考前猜题第一套9

更新时间：2015-05-18 09:13:36 来源：|0

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2015年土地估价师《估价理论与方法》考前猜题第一套

　　情景分析题(共3题，有相关15小题，题号76～90。每小题有A,B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分;少选但选择正确的每选项得0.5分)

　　(1)下图是一般市场条件下土地均衡价格的决定曲线图，其中，E为土地的均衡价格点。根据该图回答{TSE}小题问题。

　　(2)如果计算土地需求价格弹性，下列指标中直接相关的是(　)。

　　A. 土地需求量

　　B. 土地价格

　　C. 土地需求变化量

　　D. 土地价格变化量

　　(3)上述曲线中，反映土地供给弹性最小的曲线是(　)。

　　A. M

　　B. N

　　C. 1

　　D. K

　　(4)从上图中可以看出，曲线NN、11的弹性关系为(　)。

　　A. N<1

　　B. N>1

　　C. N≤1

　　D. N≥1

　　(5)从图示可以判断出，当需求扩大时，致使(　)。

　　A. 价格下降

　　B. 价格上升

　　C. 供给增加

　　D. 供给减少

　　(6)某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000┫商业用地40年期国有土地使用权。2007年2月，开发完成工程进度的90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/┫。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。就上述内容，回答{TSE}小题的问题。 {TS}该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是(　)。

　　A. 挂牌

　　B. 协议

　　C. 租赁

　　D. 拍卖

　　(7)如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有(　)。

　　A. 收益还原法

　　B. 剩余法

　　C. 市场比较法

　　D. 基准地价系数修正法

　　(8)在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率(　)。

　　A. 安全利率加风险调整法

　　B. 风险分析法

　　C. 经验判断法

　　D. 纯收益与价格比率法

　　(9)在评估时，关于开发公司与超市签订的租赁协议对价值评估的影响，下列说法中正确的是(　)。

　　A. 评估时应考虑市场客观租金，而不应考虑实际租金，因此该租赁协议对评估无影响

　　B. 评估时应考虑该租赁协议对该土地使用权价值的影响，且以前5年协议租金计算

　　C. 评估时应以市场客观租金为基础，用协议租金对市场租金进行修正

　　D. 评估时应以协议租金为基础，对其进行15%的修正，使其达到市场租金水平

　　(10)如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是(　)元/┫。

　　A. 7500

　　B. 7155

　　C. 7115

　　D. 9487

　　(11)某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积为20000mz，容积率为5;②全部用于出租，出租率为80%;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/┫;④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5;⑤房屋重置价格为2000元/┫，耐用期50年，残位率为0;⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/┫)、保险费(按使用面积计，每年32元/┫);⑦房地产综合还原率为10%。根据上述情况回答{TSE}问题： {TS}如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为(　)层。

　　A. 2

　　B. 5

　　C. 10

　　D. 15

　　(12)在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据(　)确定。

　　A. 该办公楼实际租金

　　B. 市场同类办公用房典型租金

　　C. 市场同类办公用房平均租金

　　D. 市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件

　　(13)该办公楼年总收益是(　)万元。

　　A. 1920

　　B. 2400