2015年土地估价师《土地估价实务》考点剖析8

来源:环球网校 发布时间:2015-06-03 09:40:57 点击量: 分享:

    2015年土地估价师《土地估价实务》考点剖析汇总

  考点:采用成本逼近法估价的题目解析题目

  假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩,土地开发费为2 亿元/平方公里,征地中发生的其他费用为2 万元/亩,贷款利率为12% ,假设土地开发周期为2 年,均匀投入,第一年投入占1/4,投资回报率为25%,土地增值收益率为5%,试计算该区域50 年期的工业用地地价。(一)审题

  明确题目要求和已知条件,以确定解题方法。

  (二)方法选择与解题思路从题目所给条件,很容易判断出适用成本逼近法。基本思路:第一步,根据条件计算土地取得费和土地开发费;第二步,计算利息、利润和土地增值收益;第三步,将以上各项相加得到积算价格;第四步,通过年期修正后得到所求土地价格。

  (三)公式与计算步骤1、基本公式

  土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数2、计算步骤

  1 (1)计算方法选择:适用于成本逼近法

  2 (2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)土地取得费=3+2=5 (万元/亩)=75 (元/平方米)

  3 (3)计算土地开发费,2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)

  4 (4)计算利息利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)

  0.5 -1]=37.09 (元/平方米)

  1 (5)计算利润,利润=(75+200)×25%=68.75 (元/平方米)

  2 (6)计算成本地价成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84 (元/平方米)

  3 (7)土地积算价格积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88 (元/平方米)

  4 (8)计算50 年期地价50 年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50] = 398.50 (元/平方米)

2014年土地估价师成绩查询   土地估价师考试历年真题汇总  2014年土地估价师合格标准

课程免费试听