2018年房地产估价师《理论与方法》训练题二

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　　1、三级资质的房地产估价机构可以从事除(　　)司法鉴定以外的房地产估价业务。

　　A.公司上市、企业清算

　　B.公司上市

　　C.城镇房屋拆迁、企业清算

　　D.城镇房屋拆迁

　　【正确答案】：A

　　2、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是(　　)上升的。

　　A.间断

　　B.波浪

　　C.连续

　　D.螺旋

　　【正确答案】：B

　　3、建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为(　　)。

　　A.有效经过年龄等于实际经过年龄

　　B.有效经过年龄短于实际经过年龄

　　C.有效经过年龄长于实际经过年龄

　　D.有效经过年龄可能短于或长于实际经过年龄

　　【正确答案】：D

　　4、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是(　　)年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　【正确答案】：A

　　5、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　　)万元。

　　A.1838.00

　　B.1844.55

　　C.1845.87

　　D.1850.00

　　【正确答案】：B

　　6、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是(　　)。

　　A.维持现状

　　B.改变用途

　　C.重新装修

　　D.重新开发

　　【正确答案】：B

　　7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为(　　)元。

　　A.1765

　　B.2000

　　C.2069

　　D.2400

　　【正确答案】：B

　　8、在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，(　　)主要用于检验其他方法的测算结果。

　　A.单位比较法

　　B.分部分项法

　　C.工料测量法

　　D.指数调整法

　　【正确答案】：D

　　9、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是(　　)。

　　A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

　　B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

　　C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

　　D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

　　【正确答案】：B

　　10、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为(　　)元/m2。

　　A.5362

　　B.5374

　　C.5532

　　D.5702

　　【正确答案】：C

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　　11、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是(　　)。

　　A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

　　B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

　　C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

　　D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

　　【正确答案】：D

　　12、关于房地产估价误差的说法，错误的是(　　)。

　　A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较

　　B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

　　C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

　　D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

　　【正确答案】：B

　　13、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为(　　)。

　　A.44%

　　B.50%

　　C.67%

　　D.86%

　　【正确答案】：C

　　14、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有(　　)。

　　A.供给、需求、利用状况

　　B.价值、使用价值、供求

　　C.有用性、稀缺性、有效需求

　　D.权利、租金、利率

　　【正确答案】：C

　　15、收益法适用的条件是房地产的(　　)。

　　A.收益能够准确预测

　　B.风险能够准确预测

　　C.收益或风险其一可以准确预测

　　D.收益和风险都能够准确预测

　　【正确答案】：D

　　16、评估期房的价值时，(　　)。

　　A.估价时点为现在，估价对象为现时状况

　　B.估价时点为现在，估价对象为未来状况

　　C.估价时点为未来，估价对象为未来状况

　　D.估价时点为未来，估价对象为现时状况

　　【正确答案】：B

　　17、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为(　　)。

　　A.新开发房地产项目

　　B.用于出售用途的房地产项目

　　C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

　　D.用于投资或再开发的房地产

　　【正确答案】：C

　　18、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估(　　)。

　　A.挂牌底价

　　B.正常市场价格

　　C.竞买人可承受的最高价

　　D.最可能的成交价

　　【正确答案】：C

　　19、估价上的折旧注重的是(　　)。

　　A.原始取得价值的减价修正

　　B.原始取得价值的摊销与回收

　　C.重置价值的摊销与回收

　　D.资产市场价值的真实减损

　　【正确答案】：D

　　20、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为(　　)万元。

　　A.195

　　B.210

　　C.213

　　D.217

　　【正确答案】：B