2014年经济师考试《中级房地产》真题+答案纯文字
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【摘要】2017年经济师考试备考已经开始，环球网校为帮助大家备考特整理了“2014年经济师考试《中级房地产》真题+答案纯文字”供大家了解经济师考试出题方向、难易程度，希望对大家有帮助更多资料敬请关注环球经济师考试频道!
一、单项选择题
1、 工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的( )最低点是工业企业选址的理想区位。
A. 原料成本
B.生产成本
C.运输成本
D. 销售成本
标准答案： B
解析：工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的生产成本最低点是工业企业选址的理想区位。
2、 需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的( )购买力和服务水平。
A. 最低
B. 一般
C.平均
D. 最高
标准答案： A
解析：考察需求门槛的概念。需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。
3、 按照城市的( )划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。
A. 地理位置
B.地形地貌
C.内部结构
D. 平面几何形状
标准答案： D
解析：考察城市的分类。按城市平面几何形状，可以将城市划分为块状城市、带状城市、形状城市等。
4、 “甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的( )。
A. 环境
B.方位
C.距离
D. 朝向
标准答案： B
解析：考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某写字楼位于火车站东南侧。
5、 城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为( )。
A. 郊区城镇化
B.逆城镇化
C.过度城镇化
D. 再城镇化
标准答案： A
解析：考察郊区城镇化的概念。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。
6、 下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是( )。
A.基本农田10公顷
B.林业用地20公顷
C.山地30公顷
D. 荒地50公顷
标准答案： A
解析：考察必须经过国务院批准方可征收的土地范围。必须经过国务院批准方可征收的土地：所有的基本农田;基本农田以外的耕地超过35公顷的;其他土地超过70公顷的。
7、 国有土地上房屋征收的主体是( )。
A. 国务院
B.省级人民政府
C.市、县级人民政府
D. 县级人民政府土地主管部门
标准答案： C
解析：考察房屋征收的主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。
8、 国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的( )。
A. 搬迁费
B.临时安置费
C.停产停业损失
D. 上下班交通费
标准答案： D
解析：考察房屋征收补偿的内容。对被征收人给予的补偿内容包括：被征收房屋价值的赔偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
9、 对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的( )。
A. 评估价格
B.类似房地产的市场价格
C.账面价值
D. 类似房地产的成交价格房
标准答案： B
解析：考察被征收房屋价值的赔偿的内容。对被征收房屋价值的赔偿，不得低于房屋征收决定公布之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
10、 关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是( )o
A.国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场
B.国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位
C.国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式
D.国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式
标准答案： B
解析：考察国有建设用地使用权转让的特点。国有建设用地使用权转让是一种国家垄断行为，只有国家才能出让。
11、 关于国有建设用地租赁的说法，错误的是( )。
A. 国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让
B.国有建设用地租赁不适用于经营性房地产开发用地
C.国有建设用地短期租赁年限一般不超过5年
D. 国有建设用地租赁可采用双方协议的方式
标准答案： A
解析：考察国有建设用地租赁的内容。经营性房地产开发用地必须实行出让;国有建设用地短期租赁的年限一般不超过5年;国有建设用地租赁可采用招标、拍卖、挂牌和协议的方式，有条件的，必须采用招标方式。由此可见，BCD说法都正确，本题选A。
12、 对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是( )。
A. 自动延长动工开发期限2年
B.办理有关手续后再开发建设
C.为土地使用者置换其他等价土地
D. 确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿
标准答案： C
解析：考察因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式。因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式：延长动工开发期限，单最长不得超过一年;调整土地用途、规划条件;由政府安排临时使用;协议有偿收回国有建设用地使用权;置换土地;其他处置方式。本题中，C说法正确。
13、 国有建设用地使用权承租人的义务不包括( )。
A. 合理使用租赁标的物
B.按租赁合同约定交纳租金
C.租赁关系终止后及时返还租赁标的物
D. 赔偿第三方造成的租赁标的物损失
标准答案： D
解析：考察国有建设用地使用权租赁合同中承租人的义务。承租人的义务包括：保管义务;支付租金义务;租赁标的物返还义务。有第三方造成的租赁标的物损失，当由第三方赔偿。
14、 建设用地使用权抵押合同有效期间，抵押权人有权要求处分抵押建设用地使用权的情形是( )。
A. 抵押人占用抵押建设用地使用权的
B.设定抵押权的土地发生灭失的
C.抵押人宣告破产的
D. 抵押人被宣告死亡的
标准答案： C
解析：考察抵押建设用地使用权处分的条件。发生下列情况时，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：①抵押期限届满，抵押权人未受清偿，抵押人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;③抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的;④抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的;⑤抵押合同约定的其他情况。
15、 在房地产市场调研中，对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。这体现了房地产市场调研的( )特点。
A. 系统性
B.跟踪性
C.连续性
D. 客观性
标准答案： B
解析：考察房地产市场调研的特点。在房地产市场调研中，为了某种调研目的，通常要对某些特定的市场信息进行固定样本的定位定点的观察和记录，实行跟踪性调研。
16、 在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的( )特征。
A. 消费能力
B.消费动机
C.消费行为
D. 消费结构
标准答案： C
解析：考察房地产消费行为调研的内容。房地产消费行为调研就是对消费者购买房地产的模式和习惯的调研。调研内容包括消费者购买房地产的时间分布，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律，例如，房地产营销中常说的金九银十。
17、 文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息( )来进行。
A. 随机抽样
B. 概率统计
C.老师认定
D. 交叉检验
标准答案： D
解析：考察文案调研信息的可靠性评估的内容。文案调研信息的可靠性评估通过两条途径来实现，即评估信息来源和进行交叉检验。
18、 按照房地产市场调查问卷设计( )原则的要求，调查问卷要用通俗易懂的语言设计问题。
A. 针对性
B.简明性
C.逻辑性
D. 目的性
标准答案： B
解析：考察房地产市场调研问卷设计的原则。简明性原则要求调研问卷的设计要简洁明了，是受访者一看就能明白。
19、 房地产市场调研报告的核心内容是( )。
A. 市场调研背景的基本情况
B.市场调研方法的选择
C.市场变化的不确定性分析
D. 市场调研的分析论证
标准答案： D
解析：考察房地产市场调研报告的主要内容。市场调研的分析论证是市场调研报告的核心。
20、 以追求居室面积为主的住房需求，属于( )住房需求。
A. 生存型
B.发展型
C.享受型
D. 投资型
标准答案： A
解析：考察房地市场细分的依据。一般来说，随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展，生存型追求居室的面积大小。
21、 关于房地产开发项目目标市场的说法，错误的是( )。
A. 目标市场是市场规模最大的细分市场
B.目标市场是企业决定进入的细分市场
C.目标市场的选择依赖于细分市场的评估结果
D. 目标市场选择的原则是让目标市场与项目自身最佳结合
标准答案： A
解析：考察房地产市场细分的作用。房地产开发项目目标市场定位是在房地产调研的基础上，对消费者进行市场细分，通过对细分市场各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的对比分析，研究其消费行为、消费动机及消费方式，最终确定房地产开发项目的目标消费群体。由此可见，BC正确。市场目标定位的市场化原则，强调根据消费者的需求，去研发房地产产品，即实现目标市场与项目自身的最佳组合。D说法正确。A说法太绝对。
22、 开发目前市场上没有但具有潜在需求且具备某种特色的房地产项目的市场定位策略，属于( )策略。
A. 避强定位
B. 迎头定位
C.创新定位
D. 跟随定位
标准答案： C
解析：考察房地产开发项目市场定位的策略。创新定位是指寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，声场市场上没有、具备某种特色的产品。
23、 房地产开发项目市场定位的内容不包括( )。
A. 目标对象概念细分
B.项目市场细分
C.产品概念锁定
D. 项目SWOT分析
标准答案： D
解析：考察房地产开发项目市场定位内容。房地产开发项目SWOT分析属于房地产项目的项目定位，不属于市场定位的内容。
24、 张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是( )。
A. 出售型房地产开发投资
B.经营型房地产开发投资
C.购买型房地产置业投资
D. 租赁型房地产置业投资
标准答案： D
解析：考察房地产投资的形式。租赁型房地产置业投资是投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益。张某买下商铺并用于出租，属于租赁型房地产置业投资。
25、 房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳( )之后的利润。
A. 营业税
B.房产税
C.土地增值税
D. 企业所得税
标准答案： D
解析：考察房地产开发项目税后利润的含义。房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润。
26、 下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是( )。
A.项目投资现金流量表
B.项目资本金现金流量表
C.项目投资各方现金流量表
D. 项目财务计划现金流量表
标准答案： A
解析：考察项目投资现金流量表的编制目的。项目投资现金流量表的编制目的是考察项目全部投资的盈利能力。
27、 经营型房地产开发投资项目的计算期是( )。
A. 自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止
B.自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止
C.自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止
D. 自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止
标准答案： B
解析：考察经营型房地产开发投资项目的计算期。经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。
28、 某投资者用300万元购买了一商铺20年的经营权，当年出租，每年年末净租金收入为40万元，投资者的目标收益率为10%，银行贷款年利率为7%，该项投资的财务净现值是( )万元。
A.40.54
B.123.76
C.268.50
D.500.00
标准答案： A
解析：考察财务净现值的计算。本题中，期初投资P0=300万元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先将每年的收益折算成现值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54万元，财务净现值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54万元。
29、 在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用( )表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。
A. 销售量
B.销售单价
C.销售额
D. 单位产品变动成本
标准答案： D
解析：考察盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论用产量表示，还是用生产能力利用率表示;不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。
30、 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
A. 收益现金流风险
B.机会成本风险
C.持有期风险
D. 政策风险
标准答案： D
解析：考察系统风险的组成。系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。
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31、 关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是( )。
A. 标准差越小的方案，风险越大
B. 期望值越大的方案，风险越大
C.变异系数越大的方案，风险越大
D. 概率值越大的方案，风险越大
标准答案： C
解析：考察风险测度指标的评价。变异系数越大，方案的风险也越大;反之，方案的风险越小。
32、 下列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中，可直接用于计算期不同方案比选的是( )。
A. 净现值法
B.净年值法
C.净将来值法
D. 净现值率法
标准答案： B
解析：考察计算期不同的互斥型方案的比选方法。计算期不同的互斥方案比选方法包括年值法和现值法，其中，年值法包括净年值法和费用年值法;现值法包括最小公倍数发和年值折现法。
33、 运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的( )原则。
A. 有无对比
B.定性分析与定量分析相结合
C.收益与风险权衡
D. 动态分析与静态分析相结合
标准答案： A
解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。
34、 建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是( )。
A. 分项工程
B.分部工程
C.单位工程
D. 单项工程
标准答案： D
解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。
35、 房地产开发项目工程设计，一般分为( )阶段。
A. 方案设计、初步设计和施工图设计
B. 初步设计和技术设计
C.初步设计、技术设计和施工图设计
D. 初步设计和施工图设计
标准答案： A
解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
36、 房地产开发项目工程施工投标的主体是( )。
A. 房地产开发企业
B.招标代理机构
C.工程监理单位
D. 施工企业
标准答案： D
解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。
37、 房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是( )。
A. 争议已经过调解
B.争议已经过双方协商
C.争议双方在同一地区注册
D. 争议双方有仲裁约定
标准答案： D
解析：考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。
38、 下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。
A. 选择工程施工单位
B.选择材料、设备供应商
C.选择工程勘察设计单位
D. 选择工程监理单位
标准答案： C
解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题环球网校参考答案为C。
39、 房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。
A. 竣工决算
B. 竣工结算
C.施工图预算
D. 工程预算
标准答案： B
解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。
40、 房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。
A. 房地产交易情况修正系数
B. 房地产市场状况调整系数
C.房地产状况调整系数
D. 房地产价格变动率
标准答案： C
解析：考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在股价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。
41、 房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为( )。
A. 折现率
B.报酬率
C.投资收益率
D. 资本化率
标准答案： B
解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。
42、 因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的( )。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.外部性折旧
D. 经济折旧
标准答案： A
解析：考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。
43、 下列房地产中，不适用假设开发法估价的是( )。
A. 可改扩建的旧房
B.已为最高最佳利用的现房
C.房地产开发用地
D. 已停工的商品房建设工程
标准答案： B
解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
44、 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的( )。
A. 专业意见
B.公证书
C.证明文件
D. 担保函
标准答案： A
解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
45、 以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。
A. 定位策略
B.分割策略
C.渠道策略
D. 人本策略
标准答案： C
解析：考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。
46、 房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是( )。
A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算
B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算
C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算
D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算
标准答案： B
解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。
47、 某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。
A.5337
B.5440
C.5550
D.5618
标准答案： A
解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。
48、 房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。
A. 楼幢均价
B.楼层差价
C.朝向差价
D. 楼层均价
标准答案： A
解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。
49、 房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。
A. 广告调查费用
B.广告制作费用
C.广告媒体费用
D. 广告策划费用
标准答案： C
解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。
50、 住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由( )担任。
A. 居民委员会代表
B.业主代表
C.建设单位代表
D. 街道办事处、乡镇人民代表
标准答案： D
解析：考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
51、 关于业主委员会职责的说法，错误的是( )。
A. 业主委员会负责召集业主大会会议
B.业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
C.业主委员会负责制定管理规约
D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
标准答案： C
解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。
52、 业主委员会会议作出的决定，应由( )签字确认。
A.全体委员
B. 半数以上的参会委员
C.业主委员会主任
D. 参会委员
标准答案： D
解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。
53、 根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为( )万元。
A.300
B.400
C.500
D.600
标准答案： C
解析：考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。
54、 物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的( )原则。
A. 合理
B.公平
C.公开
D. 质价相符
标准答案： C
解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。
55、 签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 ( )特征。
A.委托合同
B.有名合同
C.要式合同
D. 双务合同
标准答案： D
解析：考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。
56、 下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是( )。
A. 土地收购储备
B.不动产征收
C.保障性住房建设
D. 住房抵押贷款
标准答案： B
解析：考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。
57、 房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( )
A. 间接融资和股权融资
B. 间接融资和债权融资
C.直接融资和股权融资
D. 直接融资和债权融资
标准答案： B
解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。
58、 房地产保险的目的是( )。
A. 防止房地产发生意外灾害
B.提高房地产盈利能力
C.降低房地产运营费用
D. 补偿因灾害造成的房地产损失
标准答案： D
解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。
59、 购房人贷款45万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为( )万元。
A.33
B.35
C.40
D.43
标准答案： C
解析：考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40万元。
60、 下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。
A. 占有抵押房地产
B.办理房地产抵押登记
C.扣押抵押房地产权属证书
D. 派人看守抵押房地产
标准答案： B
解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
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二、多项选择题
61、 导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。
A. 城市化进程加快
B.土地总量有限
C.房地产开发周期长
D. 房地产不可移动
E.政府垄断建设用地使用权出让市场
标准答案： B, C, D, E
解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。
62、 居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有( )。
A. 人口年龄构成不同
B.人口职业构成不同
C.产业结构不同
D. 职能类型不同
E.地形地貌不同
标准答案： A, B
解析：考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别：(1)在人口职业构成上不同于乡村;(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村;(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村;(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村。AB涉及到居民点的问题，答案为AB。
63、 关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有( )。
A. 实施房屋征收应先补偿，后搬迁
B.凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用
C.任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁
D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁
E.被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行
标准答案： B, C, E
解析：考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁，A正确。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，B描述错误;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，C说法错误;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，D说法正确;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行，E说法错误。答案为BCE。
64、 关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( )。
A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用
B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限
C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证
D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让
E.划拨建设用地使用权的出租无须审批
标准答案： A, C, E
解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。
65、 下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有( )。
A. 权属有争议的建设用地使用权
B.使用权不明的建设用地使用权
C.通过协议出让方式取得的建设用地使用权
D. 已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权
E.已设定抵押的建设用地使用权
标准答案： A, B
解析：考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：①权属有争议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。答案为AB，都是权属不明的情况。
66、 下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()
A. 新竣工量
B.房屋成交量
C.空置量
D. 商品房吸纳量
E.房屋施工面积
标准答案： A, C, E
解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。
67、 下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有( )。
A. 受访者的年龄
B.受访者是否打算买房
C.受访者买房的主要原因
D. 受访者的收入水平
E.受访者的房型偏好
标准答案： A, D
解析：考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。
68、 影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )
A.生活方式
B.使用时机
C.购买阶段
D. 购买动机
E.追求利益
标准答案： B, C, E
解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。
69、 下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有( )
A. 总体规划建议
B.市场细分
C.建筑功能建议
D. 配套与景观建议
E.户型设计
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能;产品档次;总体规划;建筑风格;配套、景观;户型设计。
70、 房地产开发项目的土地取得成本包括( )。
A. 建安工程费
B.土地使用权出让金
C.土地房屋征收补偿费用
D. 公共配套设施建设费
E.土地使用权取得税费
标准答案： B, C, E
解析：考察土地取得成本的内容。土地取得成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用，土地使用权取得税费。\
71、 出售型房地产开发投资的不确定因素有( )。
A. 建安工程费
B.空置率
C.租金水平
D. 开发周期
E.房地产开发贷款利率
标准答案： A, B, C, D
解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。
72、 对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有( )。
A. 各方案均为房地产开发投资项目
B.各方案有相同的投资收益率
C.各方案费用和效益的计算口径一致
D. 各方案有相同的计算期
E.各方案现金流量有相同的时间单位
标准答案： C, D, E
解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。
73、 下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有( )。
A. 投标文件未按照招标文件的要求密封
B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章
C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认
D. 投标文件正文字体不一致
E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议
标准答案： A, B, C, E
解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。
74、 房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )。
A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
B.有工程质量监督站签署的质量合格文件
C.有施工单位签署的工程保修书
D. 有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
75、 房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有( )。
A. 交易双方过去互不相识
B.交易双方对交易对象不够了解
C.交易双方斤斤计较
D. 交易双方对市场行情不够熟悉
E.交易双方有利害关系
标准答案： B, D, E
解析：考察市场法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。
76、 房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有( )。
A. 与委托人签订销售代理合同
B.进行销售现场准备
C.从委托人处取得有关销售资料
D. 与委托人进行项目结算
E.申请商品房预售(销售)许可证
标准答案： A, C
解析：考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有关资料。包括：反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证(当预售商品房时)。环球网校参考答案为AC，请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。
77、 房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。
A. 安全风险率
B.房价上涨率
C.安全收益率
D. 通货膨胀率
E.风险报酬率
标准答案： C, D, E
解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。
78、 下列人员中，具备业主身份的有( )。
A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C.房屋所有权人的父亲
D. 房屋的承租人
E.房屋的借用人
标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。
79、 下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。
A. 物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D. 物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
80、 下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有( )。
A. 提高首付款比例
B.争取贷款利率优惠
C.增加贷款额度
D.延长贷款期限
E.在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款
标准答案： A, B, D, E
解析：本题为开放性试题，考察个人住房贷款的相关术语及计算。提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式，都可以降低月偿还额。环球网校参考答案为ABDE。
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【摘要】2017年经济师考试备考已经开始，环球网校为帮助大家备考特整理了“2014年经济师考试《中级房地产》真题+答案纯文字”供大家了解经济师考试出题方向、难易程度，希望对大家有帮助更多资料敬请关注环球经济师考试频道!
三、案例分析题
(一)张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。
单位：万元
81、 进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为( )
A. 现金流相关方案
B.互斥方案
C.混合方案
D. 互补方案
标准答案： B
解析：考察投资方案的类型。受资金约束，张某只能在三个方案中选择一个，属于互斥方案。
82、 用净现值率法进行方案比较，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为( )。
A. 甲、乙、丙
B. 甲、丙、乙
C.丙、乙、甲
D. 乙、丙、甲
标准答案： C
解析：考察计算期相同的互斥方案的比选。甲方案的净现值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30万元;乙方案的净现值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89万元;丙方案的净现值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41万元。由此可见，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为丙、乙、甲。
83、 在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为( )。
A.甲大于乙，乙大于丙
B.乙大于甲，甲大于丙
C.乙等于丙，丙大于甲
D.甲等于乙，乙大于丙
标准答案： C
解析：考察投资收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年，投资收益率=年息税前利润/项目总投资*100%，甲的投资收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投资收益率=60/400*100%=15%;丙的投资收益率=75/500*100%=15%。所以环球网校参考答案为C。
84、 在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括( )。
A. 初始投资
B. 经营成本
C.还本付息
D. 经营税金
标准答案： A, B, D
解析：考察现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有还本付息的现金流出，其他都涉及。
(二)某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为2000万元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外，为了评标工作的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各1名，招标代理机构代表1名，其余4人是从老师名册中随机抽取的老师。
85、 该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为( )。
A. 节约招标费用
B.选择最有竞争力的承包商
C.减少风险
D. 节省招标时间
标准答案： A, C, D
解析：考察邀请招标的优点。邀请招标的优点是简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间，减少了一定的风险。
86、 该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险，宜选择( )。
A. 总价合同
B.单价合同
C.成本加固定额酬金合同
D. 成本加比例酬金合同
标准答案： A
解析：考察合同的分类。采用总价合同，工程量风险、物价上涨风险由承包商负担，减少了开发企业的风险。
87、 该项目的投标保证金最高为( )万元。
A.40
B.60
C.80
D.100
标准答案： A
解析：考察招标保证金的额度。招标保证金一般不超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。本题中，预计工程造价为2000万元，投标保证金上限为2000*2%=40万元。
88、 拟组建的评标委员会组成存在的问题为( )
A.评标委员会成员总数7人，未达到法定人数
B.评标委员会成员中有该房地产开发企业总经济师
C.评标委员会成员中有招标代理机构代表
D. 评标委员会成员中老师人数未达到法定比例
标准答案： D
解析：考察评标委员会的组成。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的老师组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面老师不得少于成员总数的2/3。评标委员会的老师成员，应由招标人从建设行政主管部门确定的老师名册中采取随机抽取的方式确定。本题中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面老师不得少于成员总数应为5人，而外部老师总共才4人，不符合相关规定。
(三)某套住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，买卖双方议定的单价为6000元/平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7%和4%，年折现率为6%。
89、 下列交易条件中，对卖方有利的为( )。
A. 按套内建筑面积计价
B.交易税费均由买方负担
C.交易税费由买卖双方各自负担
D. 房价款分期支付
标准答案： B
解析：考察房地产市场法的运用。交易税费由买方负担，可以减少卖方的税费支出，对卖方有利。
90、 下列交易条件中，对买方有利的为( )。
A. 按套内建筑面积计价
B.交易税费均由卖方负担
C.房价款在成交时一次性付清
D. 房价款分期支付
标准答案： A, B, D
解析：考察房地产市场法的运用。套内建筑面积小于建筑面积，按照套内建筑面积计价，可以减少交易费用，对买房有利;交易税费由卖方负担，可以减少买方的税费支出，对买方有利;在不计利息进行分期支付的情况下，由于资金具有时间价值，对买方有利。
91、 若按套内建筑面积计价，交易税费均由买方负担，房价款在成交时一次性付清，则卖方出售该套住宅的实得金额为( )万元。
A.44.64
B.48.00
C.53.28
D.60.00
标准答案： B
解析：如果交易税费均由买方负担，卖方实得金额=套内建筑面积*成交价格=80*6000=480000=48.00万元。
92、 若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，房价款在成交时支付一半，余款于第1年末付清，则卖方出售该套住宅实得金额的现值为( )万元。
A.51.70
B.51.89
C.53.44
D.60.00
标准答案： B
解析：若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，卖方实得金额为100*6000*(1-4%-7%)=53.4万元，交易时所得金额为26.7万元，一年之后所得金额现值为25.19万元，卖方出售该套住宅实得金额的现值为26.7+25.12=51.89万元。
(四)某住宅小区的住房有甲、乙两种户型，甲户型面积为80平方米，共300套，乙户型面积为140平方米，共100套;小区业主共400人。该住宅小区业主大会成立后决定解聘原物业服务企业，通过公开招标重新选聘物业服务企业，并依法组建了评标委员会。
93、 经( )的业主同意，该住宅小区业主大会可作出重新选聘物业服务企业的决定。
A.153户甲户型和49户乙户型
B.157户甲户型和45户乙户型
C.105户甲户型和94户乙户型
D.150户甲户型和35户乙户型
标准答案： A, C
解析：重新选聘物业服务企业的决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本题中，建筑面积总和为80*300+140*100=38000平方米，业主总人数为400人，要想通过该决定，须至少专有部分总面积达到19000平方米且200名业主同意，经计算，AC符合要求。
94、 该住宅小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业，应依法办理的行政备案事项为( )。
A. 招标备案
B.开标备案
C.评标备案
D. 中标备案
标准答案： B, C, D
解析：招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案，备案资料应包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等。
95、 该住宅小区业主委员会发出的招标文件中应包括的主要内容为( )。
A. 小区物业项目简介
B.物业服务内容及要求
C.评标方法和评标标准
D. 物业管理实施方案
标准答案： A, B, C
解析：考察招标文件的内容。招标文件应包括以下内容：招标人及招标项目简介;物业服务内容及要求;对投标人及投标书的要求;评标标准和评标方法;招标活动方案;物业服务合同的签订说明;其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
96、 评标委员会中，若该住宅小区业主代表2人，则物业管理方面的老师人数至少为 ( )人。
A.4
B.5
C.6
D.7
标准答案： B
解析：评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的老师人数不得少于成员总数的2/3。本题中物业管理方面的老师人数至少5人才能满足要求。
97、 赵某购买一套价格为100万元的住房，法定最低首付款比例为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元，住房公积金贷款年利率为4.5%，商业银行贷款年利率为6.5%，最长贷款期限为30年。
赵某的购房款可以( )。
A. 全部为自有资金
B.全部为住房公积金贷款
C.全部为商业性贷款
D. 为自有资金加组合贷款
标准答案： A, D
解析：赵某买房的购房款可以全部为自有资金，也可为自有资金加组合贷款。住房公积金贷款最高额度为50万元，满足不了赵某的需要;贷款金额一般为所购住房总价减去收付款后的余额，因此不可能全部为商业贷款。
98、 若赵某的自有资金仅够支付最低首付款，则赵某应申请住房公积金贷款( )万元。
A.30
B.50
C.70
D.100
标准答案： B
解析：赵某的首付为100*30%=30万元，尚差70万元，超过公积金贷款上限，因此赵某应申请住房公积金贷款50万元。
99、 若赵某可用足其住房公积金贷款额度，则赵某的商业性贷款最多为( )万元。
A.20
B.30
C.50
D.100
标准答案： A
解析：赵某的首付为100*30%=30万元，赵某用足其住房公积金贷款额度，贷款金额为50万元，还可以商业贷款20万元。
100、 若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款，并按月等额本息还款，则赵某的月还款额最少为( )元。
A.1264.14
B.2533.43
C.3000.00
D.3797.57
标准答案： D
解析：若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款，赵某的月还款额最少的情况是住房公积金贷款P1=50万元，商业贷款P2=20万元，贷款期限都为30年，即30*12=360个月，住房公积金贷款月利率i1=4.5%/12，商业银行贷款年利率i2=6.5%/12。
此时，则住房公积金月还款金额A1=P1*i1*(1+i1)n/[(1+i1)n-1]=
50*4.5%/12*(1+4.5%/12)360/[(1+4.5%/12)360-1]=2533.43元;
商业贷款月还款额A2=P2*i2*(1+i2)n/[(1+i2)n-1]=
20*6.5%/12*(1+6.5%/12)360/[(1+6.5%/12)360-1]=1264.14
月还款额A= A1+A2=3797.57元。
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