开发商获得土地的三种方式?

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　　问题：

　　开发商获得土地的三种方式?

　　答疑：

　　全国的情况看，土地储备应该是一个先行指数，土地的供应量决定的是第二年、第三年的商品房供应量。开发企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，保持每年连续在市场上提供一定量的商品房。鉴于这种情况，会造成开发企业对土地储备的特殊需求。

　　开发企业取得土地的方式大概分为以下三类：

　　第一、行政命令式

　　第一类是行政命令式，可以是划拨也可以是协议出让。根据8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。(环球网校房地产估价师频道为您整理)也就是说，在各个城市中，都有大量由政府决策的开发项目，其中有相当一部分是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。

　　1、危改拆迁

　　大部分的危改项目用行政命令的方式或者行政批准的方式，先划拨后出让。因为危改项目里有大量的回迁、有大量的政府配套设施、有大量的实物出租的部分，这些采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题，以及原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题，在没有进行谈判和确定之前，很难决定哪些单位回来，哪些单位一定被拆走。这时候，我们通常采用的办法是对危改进行协议出让。

　　2、工商企业改造

　　一些城市的政府用协议出让的方式来进行工商企业的改造。这里头包括退二进三、污染企业，扰民企业的一些特殊情况，因为它没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件，比如剩余劳动力的安置等，或者是招标、拍卖的形式很难做，所以通常采用协议出让的方式。

　　3、经济适用房

　　按照政府的规定，经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地，大部分招标的是操作项目的法人，所以是一个以法人招标为主的招标制度，土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。

　　4、基础设施

　　基础设施建设在今年的增长速度比房地产增长速度还快。基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁，以及一些水厂，电厂或者是供热厂等等相关配套设施的建设。有些地方政府因为没有资金大量的投入，所以利用变换土地转让的方式，给公路，铁路、轻轨等基础设施的管理部门和建设部门一些转换。比如中国香港政府把地铁上层的部分土地转给了地铁公司，虽然他还要缴纳一定量的土地出让金，但是他通过地铁上层建设用地的转换，或者是建设产品获得盈利，来弥补地铁建设资金的不足。到目前为止，上海市几乎所有地铁的站台，站口、交换站都是用这种方式，地面上的土地转让给了开发商，由开发商负责整个站区的建设，减少地铁投资的压力。

　　尽管政府下达11号令规定经营型项目的土地必须挂牌招标拍卖，但每个城市都保持了一部分协议出让的口子。从目前全国的情况看，这类土地在市场上数量是最大的，大部分城市会维持在70%。当然，这里头也还包括了一些开发区，由开发区来承担一级土地开发，然后他再进行二级的转让或者合作项目的合建形成的转让等等。因此，行政批准仍然占有很大的数量。

　　第二、土地市场

　　国土资源部11号令出台以后，土地市场实际上变成公开出让的方式。对于发展商来说一般有三种情况：一个是投标，一个是摘牌，一个是竞买。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。(环球网校房地产估价师频道为您整理)从全国的情况看，除了深圳，广州这些市场化程度比较高的城市很早就开始实行土地招投标和公开出让这种方式之外，其他大部分城市都是在去年11号令出台之后才开始的。这个市场是逐步扩大公开土地市场供给比例的一个过程。也是逐步实现市场化，为主的供给渠道的过程。可以想见，多少年之后，可能这个公开的市场比率会逐渐占到主流，而行政批准的土地占到次要地位。

　　1、土地市场中存在的问题

　　从目前看，我们不管是招标、拍卖或者挂牌，大概只有一个标准，就是价格标准，通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而不限制他的资格，也不限制他的其他相关条件。在这里就会产生许多的弊病：

　　(1)非专业化的结果

　　从97年国家开始进行市场的生产经营结构和资本结构的调整以后，大量的资产或资金向房地产涌入，而其中非专业性的资产或资金占了主流。大量的非专业性公司，过去不是做房地产的公司都进入到了房地产行业。从97年以后出现这种情况，就造成了投招标的过程中，很多非专业化的企业因为拥有大量资金，所以他会以参加投标的方式取得土地。而这种非专业的公司，大部分是非理性的定位，所以，这种非理性化的程度会大量出现，在很多城市已经有了先例，这种招标不限制资格，只以价格为准，就会造成很大的负面影响。

　　(2)资源配置的错位

　　本来这个土地应该用最佳配置的方式，给最能发挥土地价格的公司来使用，但是，由于投标价格的衡量方式造成了土地资源被不能有效利用这块土地的企业所拥有。这种情况在很多城市投招标过程当中都出现过，最后很多在投招标初期的时候中标了，但是在后期造成流标或者是其它的一些现象使项目无法开展的情况也是大量存在的。

　　(3)造成了地区的压力

　　一般情况下，城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金，按照文件的规定，这笔资金是用于城市开发和土地改造的。大部分城市的政府在财政处理的时候，都会把一个地区土地拍卖的资金转移到另外一个地区去，在全市融资为求得平衡。因此，这块土地拍卖了很高的价格，但是政府并没有把这笔资金用以解决这个地区的问题。土地拍卖的资金会转移到其他地区，那么这个地区的压力会大大增加，因为这个地区所产生的收益并没有应用于这个地区。

　　国际上招标的一般方法，通常要同时考虑四个标准，除了价格标准之外，另外三个标准分别是：

　　①在整个招标过程当中，方案是第一位的标准。对城市土地价值的提升有什么作用，这是所有政府在公共土地招标的时候最关心的问题。如果仅仅本块土地产生了很高的价值，而不能带动周边土地产生很高价值的时候，单向价值高是一种错误，而周边的土地因为这个方案或者是这个建设项目而导致土地价值提升的时候，这对于政府才是最有利的。

　　②第二个标准是建成以后，会对城市经济的贡献。比如说他能解决多少就业、带来多少税收或者是解决原来这个地区缺陷的一些问题，比如说这个地方原来缺商场、缺超市，缺医院、缺学校或者缺一些其它东西，建成以后，这块地会对整个经济或者是公共产品的补充起到一个积极的作用。

　　③第三个标准，就是这个项目的产生，会对该地区造成的负担。目前，全国大概只有CBD是按这种方式，预先保留了一部分资金解决当地的问题，比如说每平米有300块钱的公共职能配套费，比如说土地和绿地是统一在CBD的规划中作了安排。另外就是中关村地区做了局部的统一的一级开发，实际上在每平米土地里都含有一部分公共设施和公共产品的解决方案。如果建成以后对当地的交通造成重大的压力，政府即使在拍卖中获得了很高的出让金也是得不偿失的，因为这个地区本身产生的公共压力都会转嫁到政府的头上，使政府不得不用更大的支出实行转移支付，来解决公共交通等更多的问题。

　　由于有这样三条价格之外的标准，所以开发企业在投标的时候，会告诉政府，我虽然用一个比较低的价格投标，但是我会用大量的钱去解决这三条标准中需要解决的问题，比如说它会造成城市交通压力，市政基础设施压力，那我可能会自动投入一部分资金去解决道路交通、基础设施等相关问题。因此，如果能改变现有的招投标方式，改用综合评价的方式来进行招投标，可能土地价格的提升速度就没有那么快，而综合评价可能就会更高了。

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　　2、应对招标投标的策略

　　对于有品牌的大公司来说，一定要自己独立进行招投标，因为它可能会对品牌产生逆向影响。比如万科在深圳的一次投标，招标地块的旁边就是万科的一个项目，(环球网校房地产估价师频道为您整理)他肯定不愿意另外一个竞争者来对他形成威胁，所以多高的地价都要投，于是在局部形成了地区垄断。通常大的企业不愿意和小的企业去共同投标或者是联合投标，尤其不愿意让一些比较差的公司去做，因为他们的楼盘价格很可能会影响自已。

　　对于一些中小开发公司怎么办?有以下三种方式：

　　①中小公司要联盟。联盟的概念不是说要结合在一起，而是大家商量好了共同进行投标。今后，土地招投标的项目会逐步加大，比如说广渠门项目的招标要三十多个亿，对中小公司来说，很难有这样的实力。可能形成的情况就是几家公司联合来投标，组成投标联盟。这种联盟并不是把两家公司变成一个公司，或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标过程中形成联盟，大家要维持一个共同的竞争价值。这样一来，土地价格投标形成的价格联盟可以使这块土地只停留在这个价格，使土地价格维持到一个固定水平。我们现在的情况是往往不能形成联盟，很难形成联盟，这是我们在现实中出现的问题。

　　②第二种情况是联合行动。事先组成联合体共同投标。这个联合体有的是开发体的联合，有的是开发体和建设体的，有的是设计、设备、建筑安装等所有的环节联合在一起。因此，在联合的过程中，有的时候可能是开发和资金的联合，有的是技术与技术的结合，有的是设备的结合，或者与施工企业的结合。所以，在这样的联合中，应该说是各取所需，各得所投。

　　③第三种情况是联合投资。有资金与资金的合作，有品牌与资金的合作，或者说有的人只有钱而没有开发能力，有的人有开发能力而资金不足。合资通常不是独立联合体，而是变成一个统一的法人代表，共同来经营和开发。所以，资本的结合，一般会选择用合资的方式，出资方要拥有一定的股权。

　　以上三种情况是不太一样的合作方式，而任何一种合作方式，对中小开发企业而言，可能都是一种成功的模式。这样可能更有利于防止土地价格的提高。

　　第三、资本市场

　　按照55号令和房地产法的规定，在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法的进行转让和买卖，这种转让的行为在法律上是有前提条件的，在符合前提条件之后，就变成了土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定，因为它已经不是一个出让的过程，而是一个转让的过程。

　　在现有的土地市场中，原有的土地已经大量的保留在开发公司手里。所以，11号令实行之前，全国大概有一半以上的可开发土地都集中在一些开发公司手里，已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候，它可以用各种方式来进行转让。在土地归企业所有的时候，实际上就变成了一种资产。因此，我把它列为资本市场的一种运作方式，叫做在资本市场上进行土地的购买。这种转让行为有不同的方式和不同的阶段。

　　1、一种是投资参股。在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股，一方有钱没地，另一方有地没钱，用参股的方式来解决。用资金参与开发项目，或者用资金与土地互换，而各自形成股权，这种情况在最近一段时间是非常多的，由于11号令以后，北京要求在限期之内，必须把原来协议出让的土地出让金补齐，很多开发公司的土地储备就满足不了这样的资金需求。因此，就要寻找一些有资金的公司一起合作，然后转换成为了前期开发。新的土地政策变化中造成了这样一个推动的作用，促使大量的资金与土地相结合。

　　2、第二种情况就是土地收购。这是一个合法的土地转让工作。上一种情况可能不发生土地权益的改变，而第二种情况发生土地权益的改变，即土地所有权会发生改变。因此，在这里可能会涉及到交易契税的问题。在股权的交易过程中是没有契税的，因为它还维持土地权证的原有公司的名称，无非就是主人变了、股东变了、合作方和操作方变了、经理人变了。但是，在土地收购中，一般会改变土地的权属，当土地权属改变的时候，会出现按国家规定所征收契税的问题，等于你是买卖土地，对另外一方面来说还有很大一笔营业税，这两个加起来相当于成交金额的10%左右，无形中土地的收购会使土地的成本提高10%。在完全按合法程序缴纳土地出让金之后，对土地进行收购，通常会出现类似的情况。

　　3、为了避免因为缴纳契税而增加土地成本，利用最多的变通方式就是收购公司而不是收购土地。在我们现有的法律当中对土地的收购是要缴纳契税的，而以股权转让的方式收购公司却不需要缴纳契税。拥有土地的一方，就土地的使用权成立一个独立的公司，然后由拥有资金的一方对拥有土地项目的公司进行收购，收购该公司的部分股权，当然交易的价格可能是按照土地的价格来确定的，最后形成一个公司股权的转让，所以现在卖掉公司的现象比直接转让土地的现象更多。但是，有些公司做不到卖公司只能卖土地，因为在这一个公司里不是一个单一的企业，而是有无数个项目存在的。所以，用这种方式去转让，(环球网校房地产估价师频道为您整理)公司的股权就有问题了，所以很多公司会把它分离出来。根据我们国家财政部和税务局的文件，今年的10月1号以后，在企业重组，分立、兼并和破产等过程中免交契税，这本来是对国有企业改造放一个口子，但是，实际上会给开发企业形成了另外一个口子。任何企业都可以借这个文件把一个公司的土地分成10个公司的土地，然后在把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。

　　4、对拥有大量土地的企业进行收购。这些企业可能不是开发企业，但是，他的用地可能事后会转为开发用地，并可以改变用地性质，这种情况在土地收购过程中也大量出现了。比如一些工厂，人员很少而土地资源很多，可能就拿出一半土地进行开发，而另外一半土地维持原有的情况，开发公司先买工业或者商业的企业，然后我再转为开发，就等于用自己的土地开发，避免了协议出让或者挂牌等其它相关的手续。

　　5、还有一种情况是置换。有的是用地换地，我这块地不能用于开发，只能用于某些特殊行业，我就寻找这些特殊行业，比如说只能盖学校，就通过置换，用原来学校的用地去进行开发，因为在规划当中原来学校的用地是可以开发的。类似这样的土地转换，在市场中也是很多的。还有一种转换，以小换大，以好换坏，就是我把城里很小的一块土地，换你城外的一块很大的地，这种情况也非常多。再有就是资产置换，有很多开发商可能还留了一些房子，比如用我的商业用房，去换那些拥有土地的资产。

　　6、关于合作的问题。

　　①与拥有土地资源的企业合作。比如说华远和北京首旅组成了一个开发体。这种合作实际上既是一种强强的联合，也是对土地资源的一种占有。这种大量的自由资源可以被自己自用，按现在我们国家的法律是允许的。另外国务院18号文开了一个口子，就是合作建设的工程，比如说有一些厂矿的建设用地，一部分用于解决自己职工的住房问题，另外一部分用于经营，这种情况也是存在的。

　　②与拥有土地资源的项目合作。这些项目有很多，像前面所说的，有些是要和地铁项目合作的，有些是要和轻轨项目合作，有些是要和公路项目合作等。比如说北京政府已经批准首都公共开发公司，拥有相当一部分的土地，因为他已经把路修到那儿，就应该有一定的土地划拨，否则公路光靠养路费是养不起、建不成的。各地都应该有这样一些项目公司，和这些项目公司合作，入了公共开发公司的股，自然在获得信息和获得土地资源的时候，就有了优势，而一般来说，这些和基础设施项目相合作的土地，政府通常是给予优惠条件的，或者是可以通过协议出让的。

　　③与拥有开发土地的公司合作。几乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司，当开发商与他们合作的时候，也会获得大量的土地的资源。比如说华远、京泰、嘉里以及SOHO中国等公司，共同参与了北京市南部的一个物流港的合作建设，我们四家公司共同组织一个公司，通过政府的批准，在南部地区要建一个北京最大的物流网，其中包括会展中心、包括物流中心，也包括了一些配套的商业设施。办公设施以及住宅，在二级开发的过程中，实际上有最优先的获取权利，这也可以不经过挂牌拍卖，因为已经经过了政府的正式批准。

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