2018年房地产估价师理论与方法：房地产转让和租赁的需要

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　　房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价人股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是房屋所有权人、土地所有权人、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　房地产价值较大，其转让价格和租金无论是偏高还是偏低，都会使转让和租赁双方中的某一方遭受较大的经济损失。义因为一般单位和个人不是专门从事房地产交易的，甚至过去很少参与房地产交易，并且没有两宗房地产是完全相同的，所以这些单位和个人对房地产及其市场行情通常不够了解。为避免在房地产转让和租赁中遭受经济损失，需要房地产估价为确定转让价格或租金提供参考依据。

　　例如房地产买卖，对卖方来说，需要通过估价了解拟出售的房地产的市场价值，或者买方可承受的最高价、自己可接受的最低价，以判断买方的出价是否合理、是否可以接受，或者帮助自己恰当定价，避免定价过低而遭受损失，定价过高而难以卖出。对买方来说，需要通过估价了解拟购买的房地产的市场价值，或者卖方町接受的最低价、自己可承受的最高价，以判断卖方的要价是否合理、是否可以接受，或者帮助自己恰当出价，避免出价过高而遭受损失，出价过低而得不到。可见.在房地产买卖中对估价有多种需要，包括为卖方确定要价提供参考依据，为买方确定出价提供参考依据，为买卖双与协商成交价提供参考依据;需要评估的价值或价格也有多种，包括拟买卖的房地产的市场价值、买方可承受的最高价、卖方可接受的最低价。

　　再如房地产互换，由于所瓦换的房地产的价值相当、彼此不用找补的情形很少，所以互换双方通常需要通过估价了解所瓦换的房地产的市场价值，然后根据价差在货币上多退少补。在用房地产作价出资设立企业的情况下，《公司法》第二十七条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为卅资的非货币财产应当评估作价，桉实财产·不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”《中华人民共和国合伙企业法》(2006年8月27日中华人民共和国主席令第55号)第十六条规定：“合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构评估。”在一方提供土地，另一方提供资金，合资合作开发房地产，然后分配开发后的房地产或开发利润的情况下，双方需要了解所提供的土地的市场价值。这些都需要房地产估价提供相关参考依据。在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金(或称租赁价格)，而且租赁期间的租金调整，续租时重新确定租金水平，以及承租人将租赁权转让时可以获得多少权利金(即租赁权价格).当出租人需要收回租赁期限未到期的房地产时应给予承租人多少补偿等，也需要房地产估价提供相关参考依据。

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