2019年房地产估价师《经营与管理》试题(3)

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1、关于房地产贷款担保的说法，正确的是(　)。

A.担保能确保贷款得以足额偿还

B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D.贷款质押不转移财产的占有权

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保;选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押;选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。参见教材P332～333。

2、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是(　)。

A.置业投资

B.设备租赁

C.售后回租

D.权益融资

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产债务融资。租赁融资主要是两种模式，一是回租租赁，一是售后回租。参见教材P290。

3、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括(　)。

A.开发商违法预售

B.借款人赖账不还

C.借款人拖延还款

D.房地产市场供需失衡

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是个人住房贷款的风险。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。选项D属于市场风险。参见教材P311。

4、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是(　)。

A.发行公司债券

B.权益型房地产投资信托基金

C.发行股票

D.商业银行贷款

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是债券市场融资。选项B、C 属于权益融资;选项D，银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P298。

5、新设项目法人资本金筹措渠道不包括(　)。

A.政府政策性资金

B.国内外企业入股的资金

C.个人入股的资金

D.资产变现的资金

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。参见教材P327。

6、下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是(　)。

A.债权人通常是商业银行

B.不能用于偿还土地购置贷款

C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权

D.还款资金来源通常是销售收入

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产开发贷款的种类。建设贷款可以用于偿还土地购置贷款，在我国，商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款。参见教材P301。

7、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是(　)。

A.债务融资成本分析

B.资金占用费分析

C.资本金与债务资金的比例分析

D.担保费分析

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例。参见教材P329。

8、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(　)。

A.租金收入

B.土地出让收入

C.长期抵押贷款

D.净经营收入

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产开发贷款的种类。房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。参见教材P302。

9、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是(　)。

A.商用房地产风险更高

B.商用房地产的收益更高

C.商用房地产的价值更高

D.商用房地产的增值潜力更大

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款的种类。商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，受租金水平、出租率、运营成本等市场因素影响，所以风险高。参见教材P309。