2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题(6)

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简单题：

1 、房屋征收估价中，用于产权调换的房屋价值评估应符合哪些要求?

2、简述房屋征收估价工作流程。

3 、简述房地产强制拍卖估价的技术路线。

4 与一般价值估价相比，损害赔偿估价的主要不同点有哪些?

5、房地产估价机构接受委托对某商住型商务办公房地产进行整幢房地产估价，则估价时应注意的问题有哪些?

6 、工业房地产估价的常用方法有哪些?

7 、相对于其他房地产而言，地下停车库的特点有哪些?

8 、加油站房地产估价的特点有哪些?

答案：

1、本题考查的是房屋征收估价的价值内涵。产权调换房屋估价的价值内涵为市场价值，即指评估对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点资源进行交易的金额，但政府对评估对象定价有特别规定的除外。用于产权调换房屋价值评估，应符合：(1)用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值;(2)用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。参见教材P245。

2、本题考查的是房屋征收估价工作流程。房屋征收估价工作流程包括：(1)估价机构选定;(2)估价机构业务承揽;(3)股价委托;(4)估价准备和业务开展;(5)实地查勘;(6)初步估价结果公示;(7)提交估价报告;(8)解释说明;(9)资料保管。参见教材P247～250。

3、本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。房地产拍卖、变卖是一种特殊的市场交易，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定。因此房地产拍卖、变卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用比较法、收益法、成本法等方法进行评估。参见教材P264。

4、本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。损害赔偿估价与一般价值股价相比，其估价的不同点主要体现在以下几点：(1)损害赔偿估价包括正价值估价与负价值估价;

(2)损害赔偿估价不仅包括负价值估价，通常还包括相关经济损失估价;

(3)损害赔偿估价的独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例;

(4)损害赔偿估价对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定;

(5)损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精准，说服力强。通常需要出庭作证(老师证人)，要求有较强的语言表达能力。参见教材P278。

5、本题考查的是商务办公房地产及其特点。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次，其中乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P122。

6、本题考查的是商务办公房地产及其特点。商务办公房地产的特点：

(1)所处区位好，规模大;(2)多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善;

(3)出租经营为主，多由专业物业服务企业管理。参见教材P123。

7、本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要区位状况包括交通条件、基础设施、地理位置。参见教材P169。

8、本题考查的是停车库的估价。选项C错误，同一地区统一类型房地产地下停车库单位价格比较一致。参见教材P176。