2019房地产估价师《理论与方法》第四章考点：合法原则

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合法原则

(知识点多且细)

1.合法原则(掌握)

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下 的价值或价格。

依法的依据：有关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规，还要依据国务院及其各部门颁发的有关部门规章和政策，最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿、权属证书、有关批文、合同(土地使用权出让合同、房屋租赁合同)等。因此，合法原则中所讲的“法”是广义概念的“法”。

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同的房地产，如果权益状况不同，评估的价值就会有所不同。但估价对象状况不是委托人或房地产估价师可以随意假定的，甚至不是根据实际状况确定的，而必须依法判定。(如小产权房)

遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象 ，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。

例如，集体土地不能当作国有土地来估价，划拨土地使用权不能当做出让土地使用权来估价，共有的房地产不能当做单独所有的房地产来估价，有限产权或部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，租赁的房地产不能当做自有的房地产来估价，产权不明或权属有争议的房地产不能当做产权明确或权属无争议的房地产来估价。

临时用地不能当做正式用地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，超过批准期限的临时建筑不能当做未超过批准期限的临时建筑来估价，手续不全的房地产不能当做手续齐全的房地产来估价，不可补办相关手续的非法房地产不能当做可以补办相关手续的手续不全的房地产来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价。

因此，从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。

依法判定的估价对象的状况，通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关的合同、招标文件中约定的状况，或根据估价目的的需要设定的状况。

【例题】房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是合法原则。未依法登记的房地产也可以成为估价对象。参见教材P156。

实践操作：

(1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以不动产登记簿、权属证书以及相关合同 等为依据。

房屋权属证书有两种：《房屋所有权证》、《房屋他项权证》。

土地权属证书有四种：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。

(2)依法判定的使用权利，应以土地用途管制和规划条件等使用管制为依据。

如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且获得批准。

在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2.5，除非依法调整了容积率，否则应当以容积率不超过2.5为前提来估价。如果以商业用途或者容积率超过2.5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律的保障，而且是违法的，据此所评估出的较高价值不能实现，也就得不到社会认可。

(3)在依法判定的处分权方面，应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。法律法规、政策规定或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为0。

(4)依法判定的其他权益，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

两个应用的重点领域：抵押估价和房屋征收评估

【重点】合法原则在房地产抵押估价中的运用

(1)法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

不得抵押的财产范围 ：土地所有权、集体土地使用权(法律允许的除外)、各类公益设施(注意区分：公益单位公益设施以外的其他财产为自身债务是可以抵押的)、产权不明有争议的财产(不“干净”)、依法被查封、扣押和监管的财产、法律行政法规规定不得抵押的其他财产。

不得抵押的房地产范围 ：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入拆迁范围的房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他;空置3年以上的房地产 。(注意多选题)

(2)法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象。 违法违章建筑物抵押无效。

(3)法律法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的对象。

出让土地转让条件：支付出让金，并取得土地使用权证书;投资总额的25%、成片开发的形成工业用地或其他建设用地条件;形成房屋的要有房屋所有权证书。

共有房地产需要共有人书面同意才能作为以抵押为估价目的的估价对象。

(4)评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。

(5)评估尚未竣工或竣工日(或合同约定的竣工日)起6个月内 的抵押价值，扣除法定优先受偿款时，应首先扣除拖欠工程款 。

建设工程款包括人工、材料等实际支出，但是不包括承包人因发包人违约造成的损失。

优先受偿权>抵押权>其他债权

(6)评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权转变成出让地时应缴纳的土地使用权出让金。

划拨土地使用权拍卖时，拍卖价款优先缴纳出让金后，抵押权人才可优先受偿。(原因：保护国家土地利益)

【重点】合法原则在房屋征收估价中的运用

在房屋征收评估中，被征收房屋的价值与被征收房屋的性质(如是合法建筑还是违法建筑，是永久建筑还是临时建筑，是未超过批准期限的临时建筑还是超过批准期限的临时建筑)、用途(如是居住用途还是商业用途)和面积(计不计算面积，计多少面积)等密切相关。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 ”

据此，如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。

被征收房屋价值评估必须明确被征收房屋的性质、用途和面积。但在现实中，由于种种原因，被征收房屋的性质、用途和面积有时难以确定，也不是估价机构和估价师能够确定的。

鉴于此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”

第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：“房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;

房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。(因为要维护政府部门的权威，而且权属证书在持证人手中，有伪造，变造的可能)。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”

有了这些规定，估价机构应要求房屋征收部门提供征收范围内房屋的情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

已经登记的房屋，其性质、用途和面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。 对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

在判定估价对象状况时，有时并不都有法可依，因此从更广的角度来讲，合法原则是指有规定的，应依照规定;没有规定的，应依照估价行业惯例;估价行业没有惯例的，应咨询有关老师的意见;有关老师没有意见或者意见不一致的，估价师可酌情处理。

对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法”，(该原则是在效力相等的法有冲突时适用)、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往” 等原则，解决法的适用冲突问题。

其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章;地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章;部门规章与地方政府规章的效力相等。