2019年房地产估价师《理论与方法》模考题(5)

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多项选择题

1.房地产价格与一般商品价格的不同之处包括(　)。

A.受区位因素影响大

B.是物品本身的价格

C.不太容易受交易者个别情况影响和左右

D.价格形成时间长

E.同时存在租赁价格和买卖价格

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。一般物品的价格是物品本身的价格，房地产则还是权益的价格;房地产价格极易受交易者个人的个别情况影响。参见教材P83。

2.形成房地产有效需求必须具备的条件有(　)。

A.消费者有购买意愿

B.城市经济高速发展

C.人口急剧增长

D.消费者能够承受并支付得起房地产价格

E.有足够的房地产供给能力

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是房地产价格的形成条件。有效需求=意愿+支付能力。参见教材P82。

3.市场价值形成的隐含前提包括(　)。

A.市场参与者个体的观念和行为

B.不存在买家因特殊兴趣附加出价

C.既不过于乐观也不过于保守

D.最高最佳利用

E.合法原则下的谨慎原则

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项 A 市场价值形成的隐含前提之一是市场参与者集体的观念和行为。谨慎原则仅在抵押价值中体现。参见教材P98。

4.下列对决定房地产需求量的因素，描述正确的是(　)。

A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品

B.消费者收入增加，对商品的需求增加

C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加

D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上

E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求

『正确答案』BC

『答案解析』本题考查的是房地产需求。选项 A 错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化;选项 D 错误，房地产替代品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上;选项 E 错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。参见教材P86～87。

5.下列对房地产供给量的因素描述正确的是(　)。

A.某宗房地产的价格越高，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多

B.在某种房地产的价格水平不变的情况下，开发成本提高，该种房地产的供给减少

C.房地产开发技术水平的提高，会使房地产开发企业开发更多房地产

D.如果房地产开发企业和拥有者对未来房地产市场不看好，将会减少对房地产的供给

E.房地产的供给富有弹性

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是房地产供给。房地产供给缺乏弹性。参见教材P89。

6.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有(　)。

A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估，且收益率取值相同

B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率

C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率

D.评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。A投资价值和市场价值的收益率取值是不同的。选项C应该是最低收益率;选项E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。特别提示：多选题注意贯彻谨慎原则。参见教材P98。

7.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有(　)。

A.完全产权价值

B.出租人权益价值

C.快速变现价值

D.承租人权益价值

E.残余价值

『正确答案』CE

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值;残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。完全产权价值肯定是市场价值，出租人权益价值和承租人权益价值，由于租金存在市场标准，租赁也是完全的市场行为，因而租金体现了市场价值。参见教材P99～100。

8.下列项目中，属于成本租金构成的内容有(　)。

A.折旧费

B.维修费

C.地租

D.保险费

E.房产税

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价。地租和保险费属于商品租金的构成项目。成本租金由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P100。

9.在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括(　)。

A.拖欠建设工程价款

B.已抵押担保的债权数额

C.房地产变卖处置费用

D.诉讼费用

E.其他法定优先受偿款

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价。法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。参见教材P101。

10.受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括(　)。

A.无租约限制价值

B.出租人权益价值

C.承租人权益价值

D.租赁权价值

E.抵押权价值

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。有租约限制价值，就是按照租金的收益现值确定的价值;出租人权益价值和承租人权益价值都受租金水平影响;出租人权益价值=租约期内租金的收益现值+租约期外市场平均租金收益现值;承租人权益价值即租赁权价值，是市场租金高于租约协议租金的差额的收益现值。参见教材P106。

抵押权价值和租金水平无关，它是依据债权的价值确定的。是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的时候，将抵押房地产拍卖变现所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。参见教材P101。