2009年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）

一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1.下列关于区位的说法中，错误的是( )。

A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定

C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化

D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位

正确答案：B

【答案解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。

2.中心商务高度等于( )之比。

A.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积

B.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积

C.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积

D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积

正确答案：A

【答案解析】中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积

3.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是( )。

A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求

B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求

C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求

D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

正确答案：C

【答案解析】当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。

4.“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的( )。

A.环境

B.方位

C.通达性

D.朝向

正确答案：B

【答案解析】方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。

5.根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和( )后的余额。

A.平均税费

B.平均利润

C.平均市值

D.平均价格

参考答案：B

【答案解析】地租=市场价格-生产成本-平均利润

6.集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地( )的行为。

A.所有权

B.使用权

C.继承权

D.通行权

参考答案：A

【答案解析】集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。

7.在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是( )。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

参考答案：C

【答案解析】公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。

8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的( )所有。

A.农民个人

B.剩余劳动力安置单位

C.地上附着物所有人

D.农村集体经济组织

参考答案：D

【答案解析】征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。

9.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的( )。

A.所有权

B.使用权

C.处分权

D.收益权

参考答案：B

【答案解析】征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。

10.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是( )。

A.抵押

B.出售

C.互换

D.赠与

参考答案：A

【答案解析】国有建设用地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。

11.下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是( )。

A.互换的标的物必须都是建设用地使用权

B.互换的标的物之一必须是建设用地使用权

C.互换后的建设用地使用权人不发生变化

D.互换的建设用地使用权应当是等值的

参考答案：B

【答案解析】建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。所以B的说法是正确的。

12.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是( )。

A.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权

B.通过协议出让方式取得的建设用地使用权

C.通过转让方式取得的建设用地使用权

D.已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权

参考答案：D

【答案解析】属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：已依法公告列入拆迁范围的房地产。

13.建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是( )。

A.新增建筑物属于抵押财产

B.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分

C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让

D.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿

参考答案：B

【答案解析】《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

14.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是( )。

A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益

B.按规划用地、节约用地、保护耕地

C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标

D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续

参考答案：C

【答案解析】按计划用地，不得突破计划控制指标。

15.进行房地产市场调研时，首先应明确( )。

A.调研人员

B.调研计划

C.调研目标

D.调研方案

参考答案：C

【答案解析】调研目标是进行房地产市场调研时应先明确的。

16.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于( )调研。

A.经济环境

B.政治法律环境

C.区域环境

D.社会文化环境

参考答案：A

【答案解析】对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。

17.消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的( )。

A.主体

B.动力

C.保障

D.结果

参考答案：B

【答案解析】购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉。

18.在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于( )调研。

A.市场行情

B.市场反响

C.市场竞争者

D.消费行为

参考答案：C

【答案解析】对竞争企业的数量、规模、实力状况的调研属于房地产市场竞争者调研。

19.下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是( )。

A.官方统计资料中有关房地产的分析资料

B.公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料

C.来自主管部门和行业管理机构的资料

D.专业研究机构提供的相关资料

参考答案：B

【答案解析】B项属于初级资料而不是次级资料。

20.房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接( )而划分的。

A.作用于房地产产品

B.形成增量房地产

C.使投资者拥有房地产

D.取得土地使用权

参考答案：B

【答案解析】按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。

21.银行向某家庭提供了年贷款利率为6%，期限为l0年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是( )。

A.6.14%

B.6.15%

C.6.17%

D.6.50%

参考答案：C

【答案解析】i=(1+r/n)^n-1=(1+6%/12)^12-1=6.17%

22.房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物( )米以外的各种管线、道路工程的建设费用。

A.1

B.2

C.3

D.4

参考答案：B

【答案解析】房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米以外的各种管线、道路工程的建设费用。

23.若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是( )的方案。

A.投资亏损

B.不能满足基准收益率要求

C.无利可图

D.风险很大

参考答案：B

【答案解析】当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。

24.投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的( )进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。

A.产量、价格、成本

B.产量、利润、价格

C.产量、成本、利润

D.成本、利润、价格

参考答案：C

【答案解析】投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产量、成本、利润进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。

25.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目( )的临界数值。

A.由可行变为不可行

B.由低风险变为高风险

C.由敏感性弱变为敏感性强

D.由盈利变为不盈利

参考答案：A

【答案解析】临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。

26.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是( )阶段的重要内容。

A.风险识别

B.风险估计

C.风险评价

D. 风险应对

参考答案：A

【答案解析】风险识别过程包含两个环节：一是感知风险;二是分析风险。

27.预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了( )的方法。

A.风险回避

B.风险组合

C.风险转移

D.风险自留

参考答案：C

【答案解析】在房地产投资中，契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。所以预售属于风险转移。

28.某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为500万元、200万元、l60万元的3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是( )个。

A.1

B.2

C.3

D.4

参考答案：D

【答案解析】在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。本题中可选择的投资方案是500万、200万、160万、(200+160)万共4个。

29.若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用( )。

A.净现值法

B.净将来值法

C.净年值法

D.净现值率法

参考答案：D

【答案解析】在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。

30.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(△IRR)与基准收益率(ic)进行比较，判别标准是( )。

A.若△IRR>ic，则投资大的方案为优

B.若△IRR>ic，则投资小的方案为优

C.若△IRR

参考答案：A

【答案解析】若△IRR>ic，则年均净现金流大的方案为优;若0<△IRR

31.在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的( )原则的要求。

A.有无对比

B.以动态分析为主

C.以定性分析为主

D.收益与风险权衡

参考答案：B

【答案解析】动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。

32.对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是( )。

A.单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程

B.单位工程∈单项工程∈分部工程∈分项工程

C.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程

D.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程

参考答案：C

【答案解析】房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。

33.在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自( )。

A.纵向部门

B.横向部门

C.纵向和横向两个部门

D.项目经理

参考答案：C

【答案解析】在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。

34.在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是( )。

A.项目建议书获批准

B.编制可行性研究大纲

C.项目机会研究

D.签订设计合同

参考答案：A

【答案解析】在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是项目建议书获批准。

35.在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是( )。

A.承诺

B.议价

C.要约

D.邀约

参考答案：C

【答案解析】投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。

36.房地产项目建设投资的工程费用不包括( )。

A.税金

B.土地使用费

C.间接费

D.直接费

参考答案：B

【答案解析】土地使用费属于工程建设其他费用，不属于工程费用。

37.某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是( )。

A.生产观念

B.推销观念

C.市场营销观念

D.产品观念

参考答案：C

【答案解析】市场营销观念的基本内容是：消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品。企业考虑问题是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织开发和销售。

38.房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是( )。

A.有利于发挥销售专长

B.销售队伍建设成本低

C.销售策略调整快捷

D.销售效益好

参考答案：C

【答案解析】房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。

39.某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为( )。

A.实现预期利润

B.维护企业形象

C.维持市场占有率

D.维持营业

参考答案：D

【答案解析】当房地产开发企业受到市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按正常价格出售，为避免资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品以求资金收回，维持营业。

40.某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5 000元/㎡。根据市场调查结果，80%的被调查者可接受的价格范围是6 000—6 500元/㎡，10%的被调查者可接受的价格范围是7 000元/㎡以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6 500元/㎡。该项目采用的主要定价方法是( )。

A.目标利润定价法

B.需求导向定价法

C.竞争导向定价法

D.比较定价法

参考答案：B

【答案解析】需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价法。

41.在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的( )。

A.人员推销

B.活动推广

C.营业推厂

D.公共关系推广

参考答案：B

【答案解析】在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。这是楼盘庆典的一种，属于房地产促销的活动推广。

42.某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0.3%，其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3 500元/㎡。如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是( )元/㎡。

A.3 552.82

B.3 563.00

C.3 563.47

D.3 574.16

参考答案：C

【答案解析】F=P(1+i)^n，调整后的价格=3500×(1+0.3%)^6=3 563.47。

43.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为l20㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为l 440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

参考答案：B

【答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知C(1-R)/N=1440，C=600×120=72000，可知(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。

44.某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0%，运营费用率为20%，该住宅的年净收益是( )万元。

A.1.40

B.1.44

C.1.60

D.1.80

参考答案：A

【答案解析】净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=2-2×10%-2×20%=1.4。

45.净收益=潜在毛租金收入-( )+其他收入-运营费用。

A.空置和收租损失

B.还本付息额

C.折旧额

D.所得税

参考答案：A

【答案解析】净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。

46.在物业管理中，制定临时管理规约的主体是( )。

A.业主大会

B.业主委员会

C.物业建设单位

D.物业服务企业

参考答案：C

【答案解析】临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。

47.在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的( )原则。

A.公开

B.公平

C.公正

D.诚实信用

参考答案：C

【答案解析】公正原则是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、定标的规则与评分标准对所有的投标人都是一致的。

48.下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是( )。

A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B.前期物业服务合同具有过渡性

C.前期物业服务合同的有效期限应为三至五年

D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同

参考答案：C

【答案解析】前期物业合同的特点有：由建设单位和物业服务企业签订;过渡性;附终止条件的合同。

49.下列原则中，不属于物业服务收费原则的是( )。

A.合理原则

B.公开原则

C.费用与服务水平相适应原则

D.费用与支付能力相适应的原则

参考答案：D

【答案解析】物业服务收费原则的有：合理原则;公开原则;费用与服务水平相适应原则。

50.商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归( )。

A.该房屋出售人

B.该房屋买受人

C.该房屋所在住宅小区业主大会

D.该房屋所在地政府房产主管部门

参考答案：B

【答案解析】房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

51.抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是( )。

A.借款人

B.抵押人

C.贷款人

D.抵押权人

参考答案：B

【答案解析】抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是抵押人。

52.在房地产抵押贷款期间，未经( )同意，抵押人不得变卖抵押房地产。

A.保险机构

B.房屋主管部门

C.抵押权人

D.房屋承租人

参考答案：C

【答案解析】在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。

53某人购房贷款60万元，采用等额本金还款方式分10年偿还，贷款年利率为5%，则第10个月的贷款余额是( )万元。

A.53

B.55

C.57

D.59

参考答案：C

【答案解析】贷款本金P为600000元，贷款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月计算的贷款期数n=10×12=120。该贷款的每月分期付款额α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]=6365(元)。要求第10个月的贷款余额，可知分期付款已清偿9个月，m=9，则贷款余额=α×[(1+i)^(n-m)-1]/[(1+i)^(n-m)×i]=6365×[(1+0.4167%)^111-1]/[(1+0.4167%)^111×0.4167%]=565713.48(元)≈57(万)。

54.在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是( )。

A.降低首付款比例

B.降低贷款利率

C.降低抵押率

D.延长贷款期限

参考答案：A

【答案解析】根据等额还款抵押贷款公式α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]可知，当首付款比例降低时，则需要贷款的P值就变大了，则月还款额就增加了。

55.房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的( )确定。

A.评估价值

B.账面价值

C.历史成本

D.交易价格

参考答案：A

【答案解析】房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的评估价值确定。

56.下列与房地产有关的税种中，属于房地产保有环节税种的是( )。

A.耕地占用税

B.房产税

C.契税

D.土地增值税

参考答案：B

【答案解析】房地产持有环节的税收也成为房地产保有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。

57.下列关于房产税的说法中，正确的是( )。

A.房产税按评估值征收

B.房产税的税率全国统一

C.房产税按季度征收

D.非出租的房产不征收房产税

参考答案：B

【答案解析】房产税具有以下基本特点：①属于财产税，其征税对象是房产。②按年征收、分期缴纳。③区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳。④税率全国统一。

58.计算房地产开发项目土地增值税应纳税额时，对增值额超过扣除项目金额50%但不超过100%的部分，适用税率是( )。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

参考答案：B

【答案解析】增值额超过扣除项目金额50%、不超过100%的部分，适用税率是40%。

59.在征收土地增值税时，固定扣除项目( )。

A.包括为取得土地使用权所支付的金额

B.不包括为取得土地使用权所支付的税金

C.不包括与转让房地产有关的税金

D.包括房地产保有环节的税金

参考答案：A

【答案解析】在征收土地增值税时，规定扣除项目包括为取得土地使用权所支付的金额。

60.下列经济活动中，不需缴纳印花税的是( )。

A.书立土地使用权出让合同

B.领受房产证

C.领受国有土地使用证

D.书立土地租赁合同

参考答案：D

【答案解析】土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不缴纳印花税。

二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

61.决定房地产需求量的一般因素有( )。

A.房地产的价格水平

B.消费者的收入水平

C.消费者的偏好

D.相关物品的价格水平

E.房地产开发商对未来的预期

参考答案：ABCD

【答案解析】决定房地产需求量的一般因素有：房地产的价格水平;消费者的收入水平;消费者的偏好;相关物品的价格水平;消费者对未来的预期。E.房地产开发商对未来的预期，属于决定房地产供给量的因素。

62.城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以( )为主的集市。

A.畜牧业

B.商业

C.制造业

D.手工业

E.服务业

参考答案：BD

【答案解析】城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。

63.下列关于设有抵押权的房屋拆迁补偿和安置的说法中，正确的有( )。

A.未进行抵押登记的，补偿款付给被拆迁人

B.能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，但须经抵押权人认可

C.不能解除抵押合同的，补偿款支付给抵押权人

D.不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿

E.抵押权人承担由于拆迁设有抵押权的房屋而造成的损失

参考答案：BD

【答案解析】设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：要认定抵押的有效性。未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置;能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可;不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照相关法律规定向抵押人进行追偿。

64.国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有( )。

A.适用范围不同

B.出让金形成方式不同

C.最低价确定的原则不同

D.协议出让无需公布出让计划

E.出让主体不同

参考答案：ABC

【答案解析】协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有：适用范围不同;出让金形成方式不同;最低价确定的原则不同。

65.国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有( )。

A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

B.对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要

C.国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同

D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任

E.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利

参考答案：ADE

【答案解析】对于已出租的建设用地使用权，出租人要对租赁标的物进行必要的维护，B错;国有建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同，C错。

66.房地产市场定性调研是在市场调研中搜集有关房地产市场参与者的( )等方面的资料。

A.外貌

B.倾向性

C.感觉

D.动机

E.态度

参考答案：BCDE

【答案解析】房地产市场定性调研就是在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法。

67.房地产投资具有( )等特点。

A.投资品种的多样性

B.投资收益的稳定性

C.投资价值的附加性

D.投资变现的便利性

E.投资区域的差异性

参考答案：ACE

【答案解析】房地产投资的特点有：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性。

68.下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有( )。

A.土地取得成本

B.经营成本

C.租赁收入

D.租售价格

E.建安工程费

参考答案：ABDE

【答案解析】房地产投资项目的主要不确定因素有：土地取得成本、建筑安装工程费用、租售价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。

69.在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有( )。

A.被比较方案的投资额相同或相近

B.被比较方案具有相同的不确定因索

C.被比较方案的费用及效益计算口径一致

D.被比较方案具有相同的计算期

E.被比较方案现金流量具有相同的时间单位

参考答案：CDE

【答案解析】在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。

70.房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据( )等阶段循环的原理建立起来的。

A.计划

B.协调

C.执行

D.检查

E.处理

参考答案：ACDE

【答案解析】房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据PDCA循环的原理建立起来的。PDCA分为四个阶段，即计划、执行、检查、处理阶段。

71.建设工程招标文件包括( )等。

A.投标人须知

B.合同专用条款

C.工程量清单

D.标底

E.投标书格式

参考答案：ABCE

【答案解析】招标文件一般包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件(如投标保函及履约保函格式等)。

72.房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的( )。

A.先进性

B.可控性

C.社会性

D.适应性

E.经济性

参考答案：BDE

【答案解析】房地产销售渠道的选择原则有：经济性、可控性、适应性。

73.编制房地产广告预算的基本方法有( )等。

A.目标任务法

B.消费者需求法

C.销售百分比法

D.销售人员规模法

E.竞争对等法

参考答案：ACE

【答案解析】房地产广告预算编制的方法有：目标任务法、销售百分比法、量入为出法、竞争对等法。

74.采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。

A.选取的报酬率偏低

B.预测的未来净收益偏大

C.估计的使用期限偏短

D.估计的运营费用偏大

E.估计的空置率偏高

参考答案：AB

【答案解析】可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大;选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，及n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，DE会导致结果偏小。

75.房地产估价报告通常由( )等组成。

A.估价委托书

B.注册房地产估价师声明

C.估价委托合同

D.估价结果报告

E.估价技术报告

参考答案：BDE

【答案解析】房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

76.下列主体中，能被判定具备业主身份的有( )。

A.房屋权属证书记载的房屋所有权人

B.房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶

C.尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人

D.房屋登记簿记载的房屋所有权人

E.房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶

参考答案：ACD

【答案解析】具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人;物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人;法律、法规规定的其他房屋所有权人。

77.物业管理规约对( )具有约束力。

A.全体业主

B.物业承租人

C.借住在业主家的亲戚

D.物业建设单位和物业服务企业

E.物业的继受人

参考答案：ABCE

【答案解析】管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力;管理规约对物业使用人也发生法律效力;管理规约对物业的继受人自动产生效力。

78.下列财产中，不得抵押的有()。

A.宅基地

B.土地所有权

C.集体土地使用权

D.乡镇企业厂房

E.村企业厂房

参考答案：ABC

【答案解析】宅基地、土地所有权、集体土地使用权不得抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以DE是可以抵押的。

79.等额本金还款抵押贷款方式的特征有( )。

A.每月支付的本金均等

B.每月支付的利息均等

C.每月还款额先大后小

D.每月还款额先小后大

E.借款人不易发生违约风险

参考答案：AC

【答案解析】等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的;每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。

80.下列行为中，列入契税征收对象的有( )。

A.国有土地使用权出让

B.土地使用权赠与

C.土地使用权交换

D.房屋使用权转移

E.农村集体土地承包经营权转移

参考答案：ABC

【答案解析】以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;房屋买卖、赠与和交换。

三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

(一)

某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。

81.土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是( )。

A.方案符合当地控制性详细规划要求

B.方案符合土地利用年度计划确定的控制指标

C.补充耕地方案符合土地整理开发专项规划

D.补充耕地面积至少与占用面积相等

参考答案：BC

【答案解析】农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合土地利用总体规划;②确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标;③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求;④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。

82.农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后( )日内将批复发出。

A.3

B.5

C.7

D.10

参考答案：B

【答案解析】农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

83.甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为( )。

A.建设项目批准文件

B.建设用地规划许可证

C.房屋拆迁许可证

D.拆迁计划和拆迁方案

参考答案：ABD

【答案解析】无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证;③国有建设用地使用权批准文件;④拆迁计划和拆迁方案;⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

84.在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为( )。

A.拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人

B.被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人

C.协议签订有严格的时间限制

D.协议签订有相对的强制性

参考答案：ACD

【答案解析】被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。所以B错。

(二)

某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30%，其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷款利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。

85.若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为( )。

A.国家

B.政府

C.企业

D.个人

参考答案：D

【答案解析】个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。

86.在贷款期内，该家庭的月还款额为( )元。

A.1 667

B.2 006

C.2 034

D.3 067

参考答案：B

【答案解析】向银行贷款总额40×(1-30%)=28(万元)，贷款月利率i=6%÷12=0.5%，按月计算贷款期限n=20×12=240。该贷款的每月分期付款额α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]=2006(元)。

87.如月还款额占该家庭月收入的30%，则该家庭的月收入应为( )元。

A.5 557

B.6 687

C.6 780

D.10224

参考答案：B

【答案解析】根据上题结果可知该家庭的月收入应该为2006÷30%=6687(元)。

88.对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为( )。

A.贷款利率上调

B.房价下跌

C.房地产周期波动

D.资本价值变化

参考答案：AB

【答案解析】从本题看对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调、房价下跌。

(三)

某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/㎡，建筑安装工程费为2 500元/㎡，各项规费为300元/㎡。该项目营销方案部分内容如下：(1)前言。(2)市场分析。(3)销售目标和进度计划。(4)销售价格确定：以市场价格为主。(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予l 00元/㎡的价格优惠。

89.在该项目市场分析中，应注重( )。

A.当地商圈的一般规模

B.潜在消费者需求倾向

C.本项目的成本分析

D.项目的机会和威胁

参考答案：ACD

【答案解析】房地产营销方案框架的市场分析包括：市场背景、产品分析、优势、劣势。所以此题答案是ACD。

90.该项目采用的销售渠道为( )。

A.直接渠道、参与代理

B.间接渠道、共同代理

C.间接渠道、参与代理

D.直接渠道、共同代理

参考答案：B

【答案解析】该房地产开发企业委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，说明该企业采取的销售渠道是间接渠道。共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构。所以此题答案是B。

91.若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为l2%，则按照成本加成定价法确定的价格应为( )元/㎡。

A.3 977

B.4 261

C.4 620

D.4 688

参考答案：D

【答案解析】商品房单位价格=[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)=[(500+2500+300)×(1+25%)÷(1-12%)]=4688。

92.该项目营销方案采用的促销方式有( )。

A.广告

B.人员推销

C.活动推广

D.营业推广

参考答案：ACD

【答案解析】开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息，这属于广告促销方式;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加，这属于促销方式中的活动推广;对开盘当天前十名购房者给予l 00元/㎡的价格优惠，这属于促销方式中的营业推广。

(四)

某建筑物的建筑面积100㎡，套内建筑面积80㎡，按套内建筑面积计算的重置价格为4 000元/㎡，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%。

93.该建筑物单位建筑面积的重置价格为( )元/㎡。

A.3 200

B.4 000

C.4 100

D.5 000

参考答案：A

【答案解析】套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积，所以该建筑单位建筑面积的重置价格为4000/(100÷80)=3200元/㎡。

94.采用直线法折旧，该建筑物的成新率为( )。

A.20%

B.50%

C.81%

D.95%

参考答案：C

【答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%=[1-(1-5%)×10/50]×100%=81%。

95.采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为( )元。

A.4 000

B.6 080

C.6 400

D.7 600

参考答案：B

【答案解析】年折旧额D=C(1-R)/N=3200×100(1-5%)/50=6080(元)。

96.计算该建筑物现值可采用的公式为()。

A.建筑物现值=建筑物重置价格一年折旧额

B.建筑物现值=建筑物重置价格×成新率

C.建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额

D.建筑物现值=建筑物重置总价×(1一经过年数÷经济寿命)

参考答案：BC

【答案解析】计算该建筑物现值可采用的公式为：建筑物现值=建筑物重置价格×成新率，建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额

(五)

王某承租F房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为50万元，市场价值为l00万元，王某支付的月租金为0.25万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的G房屋互换，G房屋的市场价值为90万元。

97.F房屋在互换前的房产税纳税人应为( )。

A.王某

B.甲公司

C.乙公司

D.F房屋所在地地方政府

参考答案：B

【答案解析】房屋所有权属于全民的，由经营管理单位纳税，F房屋在交换之前由甲公司经营管理，所以甲公司是房产税的纳税人。

98.F房屋的房产税应纳税额为( )万元/年。

A.O.O3

B.O.36

C.0.42

D.O.84

参考答案：B

【答案解析】依照房产租金收入计算的应纳税额=房产年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36(万元)。

99.房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为( )万元。

A.10

B.50

C.90

D.100

参考答案：A

【答案解析】房屋交换，契税的计税依据为所交换的房屋价格的差额。F房屋市场价值为l00万元，G房屋的市场价值为90万元。所以乙公司应纳契税的计税依据是100-90=10(万元)。

100.契税的基本特点有( )。

A.属于所得税

B.实行一次性征收

C.由土地、房屋权属的承受人缴纳

D.各地的税率可能不同

参考答案：BCD

【答案解析】契税的基本特点有：①属于财产税;②实行一次性征收;③由土地、房屋权属的承受人缴纳;④各地的税率可能不同。