2013年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）

一、单项选择题(共60题，每题一分。每题的备选项中，只有一个最符合题意)

1、区位由()和距离所决定。

A.坐落

B.朝向

C.方向

D.地址

答案：C

解析：教材第一页。区位由方位和距离决定

2、关于商业区位选择的说法错误的是()

A.商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者

B.众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争

C.低价是商业区为选择的重要因素

D.商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡

答案：B

解析：教材第10页，众多啊在地段集聚是为了创造共同市场。

3.当房地产供给一定时，房地产的价格与房地产()正相关

A.需求量

B.开工量

C.销售量

D.竣工量

答案：A

解析：教材第15页，当房地产的供给一定时，房地产价格与房地产需求量这个相关。

4.等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地租是()

A.绝对地租

B.垄断地租

C.级差地租Ⅰ

D.级差地租Ⅱ

答案：C

解析：教材第17页，级差地租Ⅰ概念。

5.工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高，这种现象为城市发展演变的()阶段

A.绝对集中

B.绝对分散

C.相对集中

D.相对分散

答案：A

解析：教材19页，绝对集中的含义。

6.依法将农民集体所有的土地收归国家所有，是国家为了()利益的需要。

A.公共

B.社会

C.全民

D.政府

答案:A

解析：教材第25页。房地产征收的概念。

7.可以依法向人民法院申请强制执行房屋征收的主体是()

A.市、县级人民政府

B.房屋征收部门

C.房屋征收实施单位

D.房屋征收监管部门

答案：A

解析：教材第29页。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府可以法向人民法院神枪强制执行房屋征收。

8.对被征地农民最常用的安置方式是货币安置和()

A.入股分红安置

B.保障安置

C.异地移民安置

D.重新择业安置

答案：B

解析：教材第35页，对被征收农民的安置常用的是货币安置和保障安置。

10.按建设用地服务的产业类型划分，属于非农业建设用地的是()

A.农作物暖房用地

B.农用水泵房用地

C.农用道路用地

D.农民宅基地

答案：D

解析：教材第37页，ABC均属于农业建设用地，只有农民宅基地不属于农业建设用地

11.根据《物权法》，建设用地使用权期间届满自动续期的是()

A.商业用地

B.工业用地

C.住宅用地

D.教育用地

答案：C

解析：教材41页，住宅用地使用期届满自动续期。

12.下列用地中，建设用地使用权的获取必须采用出让方式的是()

A.军队办公用地

B.经营性房地产开发用地

C.学校建设用地

D.政府行政办公用地

答案：B

解析：教材第39页,ACD可以通过划拨方式，只有B必须采用出让方式。

13.根据《城市房地产管理法》，以出让方式获取的商品住宅建设用地的使用权，完成开发投资总额的()以上，方可进行转让。

A.10%

B.15%

C.20%

D.25%

答案：D

解析：教材49页，出让方式取得国有建设用地使用权转让条件，完成开发投资总额的25%以上，方可进行转让。

14.下列用地中，可以进行建设用地使用权抵押的是()

A.教育、医疗建设用地

B.文物保护建筑用地

C.已依法公告列入征收范围的用地

D.通过有偿转让方式取得的建设用地

答案：D

解析：教材第53页，不得设定抵押的建设用地使用权范围。ABC不可以，只有D可以。

15.下列因国有建设用地使用权人行为造成的闲置土地处置方式中，正确的是()

A.未动工开发不满一年的，按土地出让价款的20070征缴土地闲置费

B.双倍追加闲置期间的土地出让金

C.依法收回闲置土地纳入政府土地储备

D.落实项目资金延长动工开发期限

答案：C

解析：教材58页，因国有建设用地使用权人行为造成闲置土地的处置，A应为未动工开发满一年的，BD教材没有提到。

16.房地产市场调研分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研，这是按照()不同划分的。

A.调研深度

B.调研对象

C.调研方式

D.调研主体

答案：A

解析：教材65页，按市场调研深度的不同划分。

17.下列房地产市场调研中，属于间接性调研法的是()

A.小组访谈法

B.深度访谈法

C.现场踩盘法

D.观察法

答案：C

解析：教材第78页，现场踩盘法，AB属于定性调研，C属间接定性调研，D属于定量调研。

18.房地产市场调研中的观察法，根据观察程序的不同分为()

A.结构式观察和非结构式观察

B.实验观察和自然观察

C.非参与观察和参与观察

D.直接观察和间接观察

答案：A

解析:教材第80页，观察法分类。按观察程序不同，分为结构式观察和费结构式观察。B为按被观察对象是否被控制分，C为按实验人员是否参与被观察者活动分。可根据题干分析判断。

19.房地产市场调查问卷中，问题排列的先后顺序通常是容易回答的问题，较难回答的问题、敏感性的问题，这是商场调研问卷设计()原则的要求。

A.针对性

B.简明性

C.逻辑性

D.目的性

答案：C

解析：教材第82页，房地产市场调研问卷设计的原则：针对性原则、简明性原则、逻辑性原则、程序性原则。

20.对搜集的各种信息进行分类和甄别筛选，是房地产市场调研报告编制中()阶段的工作。

A.信息整理

B.专题研讨

C.分工编写

D.形成初稿

答案:A

解析：教材第87页，房地产市场调研报告编制的一般步骤：信息整理—专题研讨—分工编写—形成初稿—修改定稿。

21.把目标消费者的住房需求分为生存型、发展型和享受型，是依据消费者的()进行住房市场细分的结果。

A.年龄

B.收入水平

C.家庭结构

D.文化程度

答案:B

解析：教材第92页，住宅市场的细分可依据人口、地理、心理的行为四方面进行。

人口因素，收入水平。随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展。生存型追求居室面积大小，发展型追求能满足家居生活多方面需求的市内环境，享受型全方位追求居室宽敞、功能齐全、设备高档、装修精致、外部环境优美。家庭结构

22.房地产市场细分的依据是()

A.消费者欲望和需求

B.产品品种

C.国家消费政策

D.产品规格

答案：A

解析：教材第92页，欲望和需求的差异是房地产市场细分的依据，可用排除法排除BCD

23.某企业使其开发的房地产项目与同类有明显区别，市场定位应遵循()原则

A.市场化

B.动态调整

C.差异化

D.可行性

答案：C

解析：教材94页，市场定位赢遵循原则：市场化原则、差异化原则、动态调整原则。

24.下列房地产投资中，属于直接投资的是()

A.购买写字楼

B.购买房地产开发企业股票

C.购买房地产开发企业债券

D.购买房地产投资信托基金

答案：A

解析：教材101页，投资的种类分直接投资和间接投资。BCD属间接投资 。

25.房地产开发项目的资金构成中，房地产抵押贷款属于()

A.企业自有资金

B.接待融资

C.债券融资

D.财政资金

答案：B

解析：教材104页，房地产投资的资金构成：1.企业自有资金2.预售收入3.信贷融资4.债券融资5.利用外债6.财政资金，房地产抵押贷款属于信贷融资。

26.某房地产开放项目的总投资额投资为5000万元，其中60%为年利率7%的银行贷款，全部利息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为()万元。

A3210

B.3420

C.3630

D.3675

答案：B

解析：教材107页，单利的计算。贷款额=5000×60%=3000万元，每年末还本金相等为1000万元：第一年末还利息=1000×7%=70万元，第二年末还利息=1000×7%×2=140万元，第一年末还利息=1000×7%×3=210万元，三年后还款总额=还本金+还利息=3000+70+140+210=3420万元，可根据生活常识计算。

27.下列房地产项目中，属于购买型职业投资项目的是()

A.购置土地用于建造商品房出售

B.购买房地产用于出租

C.购置土地用于建造商品房出租

D.租赁房地产用于转租

答案：B

解析：教材102页，房地产投资的形式，AC属于开发投资，B属于购买型职业投资，D属于租赁型职业投资。

28.出售性房地产开发项目的计算期是自项目建设开始起至()止的时间。

A.项目竣工验收

B.项目经济寿命结果

C.房地产产品全部售完

D.业主全部入住

答案：C

解析：教材113页，出售型房地产开发项目现金流入，ABD用排除法排除。

29.房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力和()

A.资金平衡能力

B.清偿能力

C.融资能力

D.竞争能力

答案：B

解析：教材126页，房地产投资项目经济评价指标体系，评价项目的盈利能力和清偿能力。

30.衡量房地产投资项目课接受的最高贷款利率的财务指标是()

A.资本金收益率

B.成本利润率

C.总投资收益率

D.财务内部收益率

答案：D

解析：教材127页，财务内部收益率概念。财务内部率是可以接受的最高贷款利率。

31.对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为()两部分。

A.固定成本和变动成本

B.会计成本和经济成本

C.显性成本和隐性成本

D.私人成本和社会成本

答案：A

解析：教材133页，盈亏平衡分析基本原理，把总成本分成固定成本和变动成本。

32.当个投资方案计算期不相同时，进行投资方案必选宜采用的方法是()

A.差额净现值

B.净现值法

C.净将来值法

D.年值法

答案：D

解析：教材150页、152页，计算期相同、计算期不同的互斥方案比选，ABC属于计算期相同的互斥方案比选方案。D属于计算期不同的互斥方案比选方法。

33.在房地产投资项目可行性研究中，需要对项目的现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价()原则所要求的。

A.有无对比

B.收益与风险权衡

C.以动态分析为主

D.效益与费用计算口径一致

答案：C

解析：教材159页，投资项目经济评价应遵循的基本原理，对项目的现金流量进行折现分析，属于以动态分析为主原则。

34.房地产开发项目开工准备工作完成的标志是取得()

A.土地使用权

B.建设工程规划许可证

C.商品房预售许可证

D.建设工程施工许可证

答案：D

解析：教材162页，工程建设准备内容。开工准备工作完成标志是取得建设工程施工许可证，土地使用证，建设工程规划许可证取得时间较早，预售许可证在开工后才能取得。本题可用排除法。

35.具备独立施工条件，但建成后不能毒瘤发挥生产能力或效益的工程，称为()

A.单项工程

B.单位工程

C.分部工程

D.分项工程

答案：B

解析：教材162页，房地产开放项目的工程系统构成，愤青四个概念的大小即可选择，单项工程包含单位工程，单位工程包含分布工程，分布工程包含分享工程。

36.为确保施工图设计质量，应做好勘察工作是()

A.初步勘察

B.详细勘察

C.施工勘察

D.选址勘察

答案：B

解析：教材163页，工程勘察。详细勘察应符合施工图设计的要求，初步勘察应满足选址和初步设计的要求，施工勘察主要是为施工中遇到的地址问题进一步勘察，可以用排除法选择，ACD军事比较粗的，不细致，因此难以保障施工图的质量。

37.房地产开发项目办理建设用地规划许可证应提交的设计文件是()

A.概念设计

B.方案设计

C.初步设计

D.施工图设计

答案：C

解析：教材164页，详细勘察与初步设计阶段工作。办理有关审批文件应提交初步勘察和方案设计。办理建设用地规划许可证应提交初步设计。办理建设工程规划许可证应提交施工图设计。

38.某私人投资的房屋建筑工程项目，施工单项合同估算价为350万元人民币，根据国家现行规定，该项目的施工采购()

A.必须进行招标

B.必须公开招标

C.应以招标公告方式邀请特定法人投标

D.应以邀请书方式邀请不特定法人投标

答案A

解析：教材168页，房屋建筑和市场基础设施工程的施工单位合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的，必须进行招标。、

39.关于投标人资格预审的说法，错误的是()

A.资格预审属于招标工作的法定程序

B.资格预审条件应在招标公告中载明

C.应向资格预审不合格的投标申请人告知预审结果

D.只有资格预审合格的投标申请人才能购买招标文件

答案：A

解析：资格预审教材170页，投标人资格预审，资格预审是可供招标人选择的一道程序，并非法定程序。BCD均正确。

40.房地产经适当营销后，有熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，称为()

A.市场价值

B.市场价格

C.投资价值

D.现状价值

答案：A

解析：教材187页，市场价值概念。

41.房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，称为()。

A最可能的利用

B最可行的利用

C最大化利用

D最高最佳利用

答案D

解析教材187页，房地产估价原则中的最高最佳利用原则概念。

42.在房地产估价的市场法中，因可比实例成交价格不正常而对其进行的处理，属于()。

A建立比较基准

B交易情况修正

C市场状况调整

D房地产状况调整

答案B

解析教材189页。交易情况修正概念。

43.某商铺的市场租金为12万元/年，平均空置率为5%，运营费用率为10%。该商铺的年净收益为()万元。

A10.20

B10.26

C10.80

D12.00

答案B

解析教材197页，净收益的求取。净收益=潜在毛租金收入—空置和收租损失—运营费用=有效毛租金收入*(1—运营费用)。有效毛租金收入=12—12*5%=11.4万元，净收益=有效毛租金收入*(1—运营费用率)=11.4*(1—10%)=10.26万元。

44.房地产估价报告使用期限应自()起算。

A价值起点

B受理估价委托之日

C评估基准日

D估价报告出具日期

答案D

解析教材212页，估价报告使用期限。自估价报告出具日期算起。

45.注册房地产估价师声明中不应说明()。

A注册房地产估价师对估价对象进行了实地查勘

B注册房地产估价师是独立、客观、公正地进行估价的

C注册房地产估价师认为委托人提供的资料是真实、合法的

D注册房地产估价师在估价报告中没有虚假记载、误导性陈诉和重大遗漏

答案C

解析教材212页，估价师声明和假设限制条件。ABD应说明，C是假设委托人提供的资料时真实、合法的。

46.追求企业利润、目标市场需求和公众长远利益统一的开发经营观念，属于()。

A产品观念

B社会营销观念

C市场营销观念

D供应平衡观念

答案B

解析教材215页。社会营销观念概念。

47.某房地产经纪机构与一房地产开发企业签订商品房销售代理合同，取得商品房独家销售权，关于该商品房销售代理的说法，错误是是()。

A该房地产开发企业与该房地产经纪机构之间是单一的委托和代理关系

B该房地产经纪机构在任何情况下均不可将该商品房再委托分代理

C在销售代理合同期内，无论谁售出该商品房，该房地产经纪机构均可取得佣金

D该房地产经纪机构按照销售额的一定比例提取销售代理费

答案B

解析教材219页，独家销售权代理概念。经开发商同意，独家销售权代理商还可以委托代理。

48.某商品住宅开发项目的楼面地价为1800元/平方米，单位建筑面积开发成本为3000元/平方米，开发费用为380元/平方米，销售税费率为10%，项目预期成本利润率为30%,采用成本加成定价法计算的该住宅单价为()元/平方米。

A6061

B6122

C7482

D8140

答案C

解析教材222页，成本加成定价法公式。商品房单位价格=【商品房单位成本*(1+成本加成率)】/(1—销售税费率)=(1800+3000+380)*(1+30%)*(1—10%)=7482.22

49.某房地产开发项目计划年内分3期开盘，计划第1、2、3期的开盘价分别为5599元/平方米、5799元/平方米、6199元/平方米，该地区同类商品房当前的均价为5812元?平方米。该项目采取的定价策略是()。

A均价策略

B心理定价策略

C高价策略

D低开高走策略

答案D

解析教材225页，低开高走定价成策略。可通过分析判断确定。

50.关于商品房促销方式中人员促销的说法，错误的是()。

A人员促销不利于销售方式的调整，缺乏灵活性

B人员促销是一种面对面的直接促销方式

C人员促销容易与客户建立亲密的长期合作关系

D人员促销可以及时了解客户对商品房的反馈信息

答案A

解析教材234页，人员促销特点。A错误，人员促销有利于销售方式的调整，具有灵活性。BCD正确。

51.房地产开发企业发展公共关系活动的出发点和直接目的是()。

A给予消费者与优惠以促进销售

B建立长期稳定的客户关系

C在公众中树立良好的企业形象

D优化企业内部营销环境

答案C

解析教材236页，公共关系推广概念、原则、作业。公共关系推广重要目的是树立和改善企业在公众中的良好形象。

52.物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应对遵守临时管理规约予以()。

A口头同意

B补充完善

C另行约定

D书面承诺

答案D

解析教材244页，物业买受人履行临时管理规约的义务。

53.商品住宅小区前期物业服务合同的甲方是该小区()。

A所在的房地产行政主管部门

B建设单位

C所在的街道办事处

D施工单位

答案B

解析教材256页，前期物业服务合同特点。

54.物业服务费的收费原则不包括()原则。

A合理

B公开

C费用与业主收入水平相适应

D费用与服务水平相适应

答案C

解析教材257页，物业服务收费原则。公开、合理、费用与服务水平相适应原则。费用与业主收入水平相适应错误。

55.已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由该物业的()缴纳。

A.物业服务企业

B.建设单位

C.未来购买入

D.施工单位

答案C

教材259页，物业服务费交纳和督促，未交付房屋的交费主体。已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由该物业的建设单位交纳。

56.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，由()督促其限期缴纳。

A.业主大会

B.房产行政管理部门

C.社区居民委员会

D.业主委员会

答案D

教材259页，物业服务费交纳和督促，业主委员会会对欠费业主的督促义务。

57.下列房地产开发企业融资活动中，属于间接融资的是()

A.发行房地产股票

B.发行房地产债券

C.向银行申请贷款

D.向其他企业借款

答案A

教材265页，房地产股票、债权概念。股票是间接融资，债券属直接融资是债券凭证。可首先排除CD，再肯定A,排除B.

58.下列利率状况中，借款人应选择长期固定利率贷款的是()

A.利率处于历史低位

B.利率处于历史高位

C.利率处于历史平均水平

D.利率未来变动不大

答案A

教材265页，固定利率和浮动利率贷款的概念。利率处于历史最低位，借款人采用长期固定利率贷款有利于借款人。B不利于借款人，C不一定，D没必要

59.房地产投资信托基金的英文简称是()

A.REITS

B.CIREA

C.DCF

D.FIRR

答案A

教材266，房地产信托基金英文简称。此题比较偏

60.下列房地产贷款中，通常采用按月等额还款方式偿还的是()。

A个人住房贷款

B房地产开发贷款

C土地储备贷款

D保障性住房建设贷款

答案A

解析教材270页，个人住房贷款讲到有按月等额还款方式。BCD不可能按月还，一般是按季或年。

二、多项选择题(共20题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

61.根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有()

A.市场供给量

B.市场需求量

C.农产品销售价格

D.生产成本

E.运输成本

答案：CDE

解析：教材3页，杜能区位理论今本经济分析

P=V-(E+T) 市场价格-成本-费用=利润

62.关于郊区化的说法，正确的是()

A.郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程

B.大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志

C.发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代

D.郊区化是城市发展中的一个必然阶段

E.郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量

答案：CDE

解析：教材21页，郊区化概念，A属于郊区城镇化的概念，B表述错误

63.在国有土地上房屋征收中，被征收人在规定时间内未协商选定房地产价格评估机构的，可由房屋征收部门()决定。

A.自行

B.报请市、县人民政府

C.组织被征收人投票

D.采取摇号随机

E.采取抽签随机

答案：CDE

解析：教材30页，被征收房屋价值的评估，此题有些偏，可见教材每一句话的重要性。

64.关于国有建设用地使用权抵押期间投保的说法，正确的是()

A.抵押权在征得抵押人同意后，可用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保

B.抵押权在征得抵押人同意后，可用抵押权人的名义为抵押的土地使用权投保

C.保险费由抵押人承担

D.在抵押期间，抵押权人应为保险受偿的第一受偿人

E.在抵押期间，抵押人应为保险受偿的第一受偿人

答案：ACD

解析：教材54页，抵押权人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保，保险费由抵押人承担，在抵押期间，抵押权人应当为保险受偿的第一受偿人。

65.关于国有建设用地使用权抵押的说法，正确的是()

A.同一宗建设用地不得设定两个以上抵押权

B.两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物

C.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押

D.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押

E.权属存在争议的住宅可以抵押

答案：BCD

解析：教材53页，设定国有建设用地使用权抵押应注意的问题。

66.下列房地产市场调研内容中，属于社会文化环境的有()

A.国家产业政策

B.区域内居民家庭收入

C.区域内居民职业构成

D.区域内居民社会阶层分布

E.区域内居民的文化设施状况

答案：CDE

解析：教材70页，社会文化环境调研的内容，AB属于经济环境调研内容，CDE属社会文化环境调研的内容。

67.文案调研法调研信息有效性评估的内容包括()

A.数据主体与研究问题范畴的一致性

B.数据反映的时间调研时间范围的适用性

C.数据反映的对象与调研对象的相关性

D.数据测量单位的可比性

E.数据获取的经济性

答案：ABCD

解析：教材75页，文案调研信息的有效性评估从5个方面进行，E错误，ABCD正确，还有一点是数据所使用的属于和变量分类是否与当前的调研项目有一致性。

68.房地产开发项目前期策划的地域性，可从()等层析考虑。

A.区域

B.地理坐标

C.城市

D.地形地貌

E.项目区位

答案：ACE

解析：教材90页，前期策划地域性从3个方面层次考虑，区域、城市、项目区位。

69.从房地产开发企业的角度看，房地产开发投资产生资金时间价值的原因有()

A.投资收益

B.通货膨胀

C.时间风险

D.市场竞争

E.企业品牌

答案：ABC

解析：教材105页。

70.房地产开发项目的开发费用主要包括()

A.基础设施建设费

B.建安工程费

C.管理费用

D.销售费用

E.财务费用

答案：CDE

解析：教材114页，开发费用，注意不是开发成本。开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用，AB属于开发成本

71.下列影响房地产投资项目的不确定因素中，属于房地产置业投资项目不确定因素有()

A.空置率

B.经营成本

C.土地取得成本

D.建安工程费

E.项目可出售面积

答案：AB

解析：教材115页，房地产置业投资概念

72.下列组建房地产项目评标委员会的做法中，错误的是()

A.评标委员会由8人组成

B.招标监督机构1人参加评标委员会

C.专门邀请高校老师2人参加评标委员会

D.评标委员会名单在中标结果确定前保密

E.评标委员会中有3名为女性

答案：ABC

解析：教材171页，评标委员会组成。A应为5人以上单数，B招标监督机构人员不能当评委，C应从老师名册中随机抽取，不能专门邀请老师参加，DE正确。

73.为实现工程总目标，房地产开放企业与有关各方签订的合同有()

A.工程设计合同

B.工程施工合同

C.工程货物采购合同

D.工程监理合同

E.建筑构件加工合同

答案：ABCD

解析：教材172页，房地产开发企业主要合同关系。E是施工承包的合同关系。

74.下列建筑物折旧中，属于功能折旧的有()

A.经济不景气导致的折旧

B.建筑设备现金导致的折旧

C.户型设计欠佳导致的折旧

D.环境景观改变导致的折旧

E.外墙保温较差导致的折旧

答案：BCE

解析：教材204页，功能折旧概念

75.采用假设开发法评估写字楼在建工程的价值，其中开发后的房地产价值课采用()求取。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.剩余法

E.基准地价修正法

答案：ABC

解析：教材187、192、200页，市场法、收益法、成本法评估适用范围

76.房地产开发企业在进行营销渠道决策时，应遵循()原则

A.经济性

B.多样性

C.可控性

D.不变性

E.适应性

答案：ACE

解析：教材218页，房地产销售渠道选择的原则1.经济性、2.可控性、3.适应性。

7.根据《广告法》等法律法规，关于房地产广告内容的说法。正确的是()

A.不得含有风水、古朴等封建迷信内容

B.不得含有广告主能够为入住者办理户口、升学等事项的承诺

C.对价格有表示的，应清楚表示为实际销售价格并明示价格有效期限

D.表现项目位置，应以该项目到达某一具体参照物所需时间来表示距离

E.使用建筑设计效果图或模型照片的，可不在广告中注明

答案：ABC

解析：教材232页，房地产广告内容要求。D应为实际距离表示，E应在广告中注明。

78.关于业主文员会的说法，正确的有()

A.业主委员会由业主大会选举产生

B.业主委员会是业主大会的决策机构

C.地方人民政府有关部门应对选举业主委员会给予指导和协助

D.业主委员会的决定对业主具有约束力

E.业主委员会可依法更换不符合条件的成员

答案：AC

解析：教材第242页，业主委员会有关内容。B应试执行机构，E依法更换不符合条件的成员是业主大会职责。

79.包干制下的物业服务费构成包括()

A.物业服务成本

B.法定税费

C.物业服务支出

D.物业服务企业的利润

E.物业服务企业的酬金

答案：ABD

解析：教材第259页物业服务构成，CE是酬金制物业费的构成。

80.下列住房信贷政策措施中，可减轻住房购买人当前负担的有()

A.提高首付款比例

B.降低贷款利率

C.扩大利率上浮幅度

D.增加贷款额度

E.延长贷款期限

答案：BE

解析：分析判断题。ACD家中住房购买人当前负担

三、案例分析题(工20题，每题2分，由单选和多选组成。错选民，本题不得分;少选，所选的每个选项的0.5分)

(一)

某家庭于2012年10月在其居住的某省会城市购买了一套建筑面积为100平方米，单价为10000元/平方米的新建商品住宅，银行根据对该蒋婷购房情况审核的结果和相关规定，提供了抵押贷款价值比率为40%，以基准利率为基础上调10%、按月等额还款、贷款期为15年的个人住房抵押贷款。个人住房抵押贷款的年基准利率为6.6%。

81.从银行提供的贷款条件看，该套住房属于该家庭购买的()住房

A.首套

B.第二套

C.第三套

D.第三套以上

答案：B

解析：发挥题，目前银行对首套房贷款政策执行的标准是首付30%，利率为基准利率;对于二套房贷款执行的标准是首付60%，利率上浮10%，故选B，第二套。

82.该家庭住房抵押贷款的月还款额为()元

A.3506.46

B3653.71

C.3982.22

D.4158.22

答案：B

解析：教材273页，等额本息还款方式。抵押贷款价值比率为40%，房屋价值100×40%=40万元，年基准利率6.6%，实际贷款年利率=6.6%×(1+10%)=7.26%，实际贷款月利率=7.26%/12=0.625%，贷款期限=15×12=180月，代入公式月还款=3653.71元.

83.该家庭购买该套住房依法应缴纳的税费为()

A.营业税

B.土地增值税

C.契税

D.住宅专项维修基金

答案：C

解析：购买该住房家庭应缴纳契税

84.若该家庭住房抵押贷款的月还款额占其月收入的35%，则该家庭的年收入为()元

A.120221.46

B.125270.06

C.136533.26

D.142567.54

答案：B

解析：元还款额为3657.71，月收入×35%=3653.71，月收入=10439.17元，年收入=10439.17×12=125270.06

(二)

某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元/平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。

85.该建筑物单位建筑面积的重置价格为()元/平方米。

A3200

B.4000

C.4100

D.5000

答案：A

解析：800×4000/1000=3200元/平方米

86.采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为()

A.20%

B.50%

C.81%

D.95

答案：C

87.该建筑物的年折旧额为()万元

A.4.00

B6.08

C.6.40

D.7.60

答案：B

88.求该建筑物闲置可用的公式为()

A.建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额

B.建筑物现值=建筑物重置价格×成新率

C.筑物闲置=建筑物重置总价-折旧总额

D建筑物闲置=建筑物重置总价×(1-有效年龄/经济寿命)

答案:BC

解析：A减年折旧额不对，应减旧总额。D未考虑残值，在没有残值情况下正确建筑物现值，

(三)

某房地产分开发企业通过挂牌出让方式取得一宗住宅用地，土地面积70000平法米，规划容积率3.0，交总价67200万元，该企业根据土地出让条件取得出让合同，组织进行了规划设计，并制定了总体建设进度计划，其中部分内容如下，建设内容包括住宅工程、配套商业设施、供区业主免费使用的室外运动场(4000平方米)、有偿使用的市内车库，总建筑面积208000平方米;项目建设周期3年，其中前期工程10个月，第11个月开始动工建设。

89.该住宅用地的实际楼面地价为()元/平方米

A.3140.2

B.3200.0

C.3230.8

D.3294.1

答案：B

解析：(7200×10000)/(70000×3)=3200元/平方米

90.在该项目建设期前10个月内，该企业要申领照包括()

A.国有土地使用权

B.建设工程许可证

C.建设工程施工许可证

D.商品房预售许可证

答案：ABC

解析：不包括D，商品房预售许可证需在开工后达到一定条件下才可以申领。

91.在预算该项目的考法经营成本、制定营销方案时，应摊入课经营性住宅的投资有()

A.配套商业设施投资

B.前期三通一平费用

C.室内车库建设投资

D.室外运动场投资

答案：BD

解析：配套商业设施投资及有偿使用的市内车库投资不坦然经营性住宅投资

92.该项目建设内容及其具体规模是由()确定的。

A.总体规划

B.项目修建性详细规划

C.项目营销方案

D.项目建筑设计方案

答案：A

解析：发挥题，根据题意应选总体规划，项目总体规划是指对一个项目的整体、同意的规划，不是具体针对项目中带一的小项目。

(四)

某商品住宅小区共有住宅800套，已出售并交付600套，其中三套住房登记为王某，其余一人一套：已售出未交付150套;未售出50套。由街道办事处组织成立了首次业主大会会议筹备组。筹备组完成了《业主大会议事规则》和《管理规约》的草拟，确定了业主委员会候选人名单等工作，拟召开首次业主大会会议。

93.首次业主大会召开时，该小区业主投票权总数为()人

A. 598

B. 599

C. 600

D. 6202

答案：A

解析：600-2=598

94.首次业主大会筹备组组长有()代表担任

A. 业主

B. 物业服务企业

C. 街道办事处

D. 居民委员会

答案C

解析：首次业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任

95筹备组自组成值日起，应在()日内组织召开首次业主大会会议

A. 30

B. 60

C. 90

D. 180

答案：C

解析：业主大会筹备组应当自组成值日起90日内完成筹备工作。组织召开首次业主大会

96.根据《物业管理条例》，需要专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意的事项为()

A. 筹集和使用住房专项维修资金

B. 选聘物业服务企业

C. 制定和修改业主大会会议事规则

D. 改变共有部分的用途

答案：BC

解析：BC事项过1/2同意，AD事项过2/3同意

(五)

李某购买一套价格为100万元的住房，法定最低首付款比例为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元，住房公积金贷款年利率为4.5%，商业银行贷款年利率为6.5%，贷款期限为10年

97.关于李某贷款金额的说法，正确的有()

A. 最多可贷款70万元

B. 至少应贷款30万元

C. 住房公积金贷款最多50万元

D. 商业性贷款最少20万元

答案：AC

解析：法定最低首付款比例为30%，房价100万元，最高贷款为100×70%=70万元，故A正确，住房公积金最高贷款额度为50万元，故C正确。商业性贷款最少20万元不准确，至少应贷款30万不准确，故BD错误

98.关于李某选择最优贷款方案的说法，正确的为()

A. 先用足公积金贷款

B. 先选择商业性贷款

C. 公积金贷款和商业性贷款各半

D. 公积金贷款占70%，商业性贷款占30%

答案：A

解析：BCD均没有最大限度利用公积金贷款，不是最优方案

99.若李某首付款40万元，余款采用贷款，并按月等额本息还款，则李某的月还款额最少为()元。

A. 1135.48

B. 4046.44

C. 5181.92

D. 6317.40

答案：D

解析：首付40万元，贷款额为60万元。其中公积金贷款50万元，商业贷款10万元。贷款期限120月，对应相应贷款月利率，分别带入月还款额公式计算，求和得出6317.4

100.李某若想减少月还款额，其可采取的办法为()

A. 减少贷款额

B. 延长贷款期限

C. 减少首付款

D. 降低贷款利率

答案：AB

解析：延长贷款期限及减少贷款额可减少月还款额，故AB为李某可采取的方法。减少首付款会增加贷款，增加月还款额。降低贷款利率不是李某能做到的可以采取的办法。