2018年房地产估价师《理论与方法》教材解读：收益法适用的估价对象

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第七章 收益法及其运用

第一节 收益法的概述

收益法适用的估价对象：

针对本知识点提问? 收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。即先根据有租赁收益的类似住宅的有关资料，采用市场法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法估价。

收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。

资本化技术常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限等不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算。另外，收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。