2018年房地产估价师《理论与方法》教材解读：净收益测算的基本原理

相关推荐：2018年房地产估价师《理论与方法》第七章教材考点解读汇总

第七章 收益法及其运用

第四节 净收益的测算

净收益测算的基本原理：

针对本知识点提问?运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象未来各期的净收益。在实际估价中，测算净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，测算净收益时应从收入中扣除哪些、不扣除哪些。

收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，如存在大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产;二是基于营业收入测算净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。在英国，将前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既有大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收人来测算净收益。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。