2018年房地产估价师《理论与方法》教材解读：成本法的含义

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第八章 成本法及其运用

第一节 成本法概述

成本法的含义：

简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也称为积算法。由此还可知成本法中的"成本"并不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价、投入等相关概念。这就需要在遇到"成本"、"费用"、"支出"、"代价"、"投入"等概念时，注意根据上下文的内容来判定它们的具体内涵。

成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为积算价值。

成本法的优点是其求得的价值使人"看得见"--人们可以看到该价值是由哪些部分组成的;较容易发现其中哪些是重复多余的，哪些被遗漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的价值看似有"依据"，特别是在有"文件"规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。