2018年注册会计师《经济法》：租赁合同

租赁合同★★★

1.形式与期限

2.当事人的权利义务

(1)出租人：维修租赁物的义务

如果出租人不维修，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

(2)承租人：支付租金

支付时间有约定按约定;无约定，每届满一年支付一次，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时一并支付。

(3)租赁物的改善或增设他物

需经出租人同意;否则出租人可以要求恢复原状或赔偿损失。

(4)承租人转租问题

应当经出租人同意——否则，出租人有权解除合同;

经出租人同意的转租——两个租赁合同;

第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿。

(5)买卖不破租赁

含义：租赁期间，租赁物所有权转移，租赁合同继续有效。

例外：抵押在先的，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。

3.租赁房屋的出售

——承租人同等条件下享有优先购买权

(1)通知

一般：出卖之前合理期间内，通知承租人。

拍卖：应当在拍卖5日前通知承租人。

(2)优先购买权的限制

①共有人行使优先购买权;

②出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、(外)祖父母、(外)孙子女;

③出租人履行通知义务后，承租人15日内未明确表示购买;

④第三人善意购买并已办理登记。