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2019房地产估价师《理论与方法》第十一章考点:路线价法

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发布时间:2019年01月09日 13:49:32 来源:环球网校 点击量:

【摘要】教材是备考房地产估价师考试的重要参考资料,环球网校小编给大家整理了2019房地产估价师《理论与方法》第十一章考点:路线价法,希望对考生们备考有所帮助。

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路线价法

一、路线价法概述

(一)路线价法的含义(熟悉)

路线价法是在城镇街道上划分路线价区段,并设定标准临街深度,在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价,利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

(二)路线价法的理论依据(熟悉)

路线价法实质上是一种比较法,是比较法的派生方法。

理论依据——替代原理。

路线价法与比较法的关系:

路线价法中,“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。若干标准临街宗地的平均价格为“路线价”,可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整,但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。其余临街土地的价值是根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等,对路线价进行适当的调整来求取。

即只做房地产状况调整,而不需再做交易情况修正和市场状况调整。

路线价法与比较法的不同:路线价法不做交易情况修正和市场状况调整;路线价先对多个可比实例价格进行综合,然后再进行房地产状况调整,而不是先分别对每个可比实例价格进行修正和调整,然后再进行综合;利用相同的“可比实例价格”即路线价,同时评估出许多“估价对象”,即所有临街土地的价值,而不是仅评估出一个估价对象的价值。

路线价法不进行交易情况修正和市场状况调整的原因:求得的路线价——若干标准临街土地的平均价格,已是经过交易情况修正后的正常价格;求得的路线价所对应的日期,已与欲求取的临街土地价值的日期一致,都是价值时点的。

【判断题】路线价法,实际上是一种比较法,在求取路线价法时不需要进行交易情况修正,但应进行市场状况调整和房地产状况调整。( )

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了,所以计算估价对象价格时,只有进行房地产状况调整即可。参见教材P369。

【判断题】由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格,因此在采用路线价法估价时,一般不做因素修正。( )

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整,但必须进行房地产状况调整,临街深度、临街宽度、形状、临街状况等,都是房地产状况修正。参见教材P369。

(三)路线价法适用的估价对象和条件(熟悉)

适用的估价对象,主要适用于城镇临街商业用地的估价。

具体对象:房地产税收;市地重划(城镇土地整理);房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。

前提条件:街道较规整,临街土地排列较整齐。

(四)路线价法估价的操作步骤(熟悉)

①划分路线价区段;

②设定标准临街深度;

③选取标准临街宗地;

④调查评估路线价;

⑤制作价格修正率表;

⑥计算临街土地的价值。

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