2019房地产估价师《理论与方法》第十一章考点：路线价法

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二、划分路线价区段(熟悉)

路线价区段，是指具有相同路线价的地段。

划分原则：

应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。

两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。

较长的繁华街道，两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。

某些不繁华的街道，因地价水平差异不大，同一个路线价区段可延长至数个路口。

同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。

【判断题】划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。注意:“必然是”三个字。参见教材P370。

三、设定标准临街深度(了解)

标准临街深度：是街道对地价影响的转折点;由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。

设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。(原因：尽可能减少深度修正的工作。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗临街土地价值的计算)

四、选取标准临街宗地(了解)

标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。

选取的具体要求(8要求)：

①一面临街;

②地块形状为矩形;

③临街深度为标准临街深度;

④临街宽度为标准临街宽度;

⑤临街宽度与临街深度的比例(宽深比)适当;

⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;

⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率;

⑧其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。

五、调查评估路线价(了解)

路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。

求取方法：可以运用收益法、比较法分别求取各宗的价格，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。

路线价的表示方法：可以为土地单价，也可以为楼面地价;可以用货币表示，也可以用相对数表示。