2019房地产估价师《理论与方法》第十一章考点：路线价法

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六、制作价格修正率表(掌握)

价格修正率表(两类)

(1)临街深度价格修正率表

(2)其他价格修正率表

原理：一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，可及性越差，价值也越小。

(1)四三二一法则

将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：

距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%;

第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%;

第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%;

第四个(距离街道最远的)25英尺，价值占整块土地价值的10%。

(2)九八七六法则

超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。

【例1】某临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价。

『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×(40%+30%)=85.34(万元)。

『答案解析』本题考查的是制作价格修正率表。四三二一罚则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%;第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%;第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%;第四个(距离街道最远的)25英尺，价值占整块土地价值的10%。参见教材P372。

【例2】例1中，如果相邻的临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元?

【解】本题考查的是制作价格修正率表.该相邻的临街土地的总价计算如下：

121.92×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)

=121.92×(100%+9%+8%)

=142.65(万元)

参见教材P373。

【例3】通过标准临街宗地单价(路线价)求得的一宗临街深度为15.24m(即50英尺)、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。标准临街宗地的临街深度为30.48m(即100英尺)，临街宽度为25.00m。假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。

【解】标准临街宗地的单价和总价计算如下：

设临街深度为30.48m、临街宽度为20.00m的土地总价为V，则：

V×(40%+30%)=85.34(万元)

V=85.34÷(40%+30%)=121.92(万元)

标准临街宗地的单价=121.92×10000÷(30.48×20.00)=2000.00(元/m2)

标准临街宗地的总价=2000.00×(30.48×25.00)÷10000=152.40(万元)。

参见教材P372。

(3)其他法则

“前面三分之一里面三分之二法则”：是临街深度为150英尺的临街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的价值，各占整块土地价值的一半。

苏慕斯法则(Somers rule)：是临街深度为100英尺的临街土地，前半部分和后半部分的价值，分别占整块土地价值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，则该部分的价值仅为临街深度为100英尺的临街土地价值的15%。

霍夫曼法则(Hoffman rule)：是临街深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整块土地的价值，分别占整块土地价值的37.5%、67%、87.7%和100%。

哈柏法则曾经考过一次。

2.几种临街深度价格修正率(掌握)

在图11-5a中，假设a1，a2，a3，…，an-1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则单独深度价格修正率的关系为：(递减)

a1>a2>a3>…>an—1>an

累计深度价格修正率的关系为：(递增)

a1<(a1+a2)<(a1+a2+a3)<...<(a1+a2+a3+…+an-1+an)

平均深度价格修正率的关系为：(递减)

以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累计深度价格修正率为：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度价格修正率为：

40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

为简明起见，将上述临街深度价格修正率用表格来反映，即为临街深度价格修正率表，见表11-1。

临街深度价格修正率表　　表11-1

临街深度价格修正率表的制作形式——单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。

累计深度修正率越来越大，单独深度和平均深度修正率越来越小。

平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系：

平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度÷所给临街深度

平均深度价格修正率，即该深度上所占标准宗地总价值的比率/所占标准宗地总面积的比率

=该块地占标准宗地的价格比重/该地块占标准宗地的面积比重

(考试的时候要会换算)