2019房地产估价师《理论与方法》第十一章考点：路线价法

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制作临街深度价格修正率表的要领：

①设定标准临街深度;

②将标准临街深度分为若干等份;

③确定临街深度价格递减率;

④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。

七、计算临街土地的价值(掌握)

(一)路线价法的计算公式

(1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。又分为两种情况：

如果临街宽度与标准宽度相同

V(总价)=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率

V(单价)=(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(临街宽度×临街深度)

如果临街宽度与标准宽度不相同

V(总价)=(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(标准宽度×临街深度)×估价对象面积

=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率×(临街宽度/标准宽度)

V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=标准临街宗地×Σ单独深度价格修正率/(标准宽度×临街深度)

(2)当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。

V(总价)=路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度

V(单价)=路线价×∑单独深度价格修正率/临街深度

(3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。

V(单价)=路线价×平均深度价格修正率

V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度

记忆：总价为路线价时，用累计深度价格修正率，单价为路线价时，用平均深度价格修正率。

感叹一下!俺们复习估价师考试，总是累啊!

总——累　单——平

考试时，考单价的形式居多

(二)临街土地价值的计算

1.一面临街矩形土地的价值计算

土地单价=路线价×平均深度价格修正率

土地总价=土地单价×土地面积

2.前后两面临街矩形土地价值的计算

采用重叠价值估价法

先确定高价街(前街)与低价街(后街)的影响范围的分界线

以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。

前、后街影响深度与总深度的关系

前街影响深度+后街影响深度=总深度

3.矩形街角地价值的计算

采用正旁两街分别轻重估价法

先求出高价街(正街)的价值，再计算低价街(旁街)的影响加价，然后加总。

土地单价=正街路线价×正街临街深度价格修正率+旁街路线价×旁街临街深度价格修正率×旁街影响加价率

4.三角形土地的价值的计算

(1)一边临街直角三角形土地价值的计算

按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率。

土地单价=路线价×临街深度价格修正率×三角形土地价格修正率

土地总价=路线价×临街深度价格修正率×三角形土地价格修正率×1/2×临街宽度×临街深度

(2)其他三角形土地价值的计算

先将三角形作辅助线，形成两块一边临街的直角三角形土地，然后计算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减。

5.其他形状土地的价值计算

先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些形状的土地价值，再相加减。