2019年注册会计师《税法》同步习题：土地增值税增值额的确定

【单选】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000万元。2017年12月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元(简易计税办法计税)，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)万元。

A.400

B.1485

C.1583.57

D.200

【答案】C

【解析】评估价格=12000×70%=8400(万元)

税金=(10000-8000)÷(1+5%)×5%×(7%+3%+2%)+10000×0.05%=16.43(万元)

增值额=10000-8400-16.43=1583.57(万元)

【单选】位于县城的某商贸公司2017年12月销售一栋旧办公楼(该公司选择简易计税办法计算增值税)，取得不含税收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2014年1月，不含税购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为( )万元。

A.722

B.722.5

C.740.5

D.740

【答案】C

【解析】可扣除项目金额的合计=600×(1+5%×4)+18+0.5+(1000-600)×5%×(5%+3%+2%)=740.5(万元)。

【计算题】某市房地产开发公司竞拍取得一宗土地使用权，支付价税合计6000万元，2016年3月占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10～12月将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得不含税收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。

(注：开发费用扣除的比例为10%，选择简易计税方法，假定不考虑地方教育附加)

(1)计算写字楼土地增值税准予扣除项目的金额。

【答案】

抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。

土地使用权金额=6000×80%×(4÷5)=3840(万元)

开发成本=4000×(4÷5)=3200(万元)

开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元)

允许扣除的税金=12000÷3×4×5%×(7%+3%)=80(万元)

加计扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元)

扣除项目金额总计=3840+3200+704+80+1408=9232(万元)

(2)计算销售写字楼应缴纳土地增值税。

【答案】销售收入=12000÷3×4=16000(万元)

增值额=16000-9232=6768(万元)

增值率=6768÷9232×100%=73.31%

应缴纳土地增值税=6768×40%-9232×5%=2245.6(万元)

【计算题】2017年4月税务机关对某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下：

(1)2016年6月以17760万元购得一宗土地使用权，并缴纳契税。

(2)自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元，管理费用200万元，销售费用400万元，银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。

(3)2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。

其他资料：当地适用的契税税率为5%;不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素;该项目未预缴土地增值税。

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

(1)简要说明房地产开发成本包含的项目。

(2)简要说明房地产开发费用的扣除标准。

(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

(4)计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

(5)计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。

【答案】

(1)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

(2)房地产开发费用的扣除标准：

①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

(3)取得土地使用权所支付的金额=17760×(1+5%)×50%=9324(万元)

(4)房地产开发成本=6000(万元)

房地产开发费用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(万元)

允许扣除的税金及附加=290(万元)

其他扣除项目=(9324+6000)×20%=3064.8(万元)

允许扣除项目金额的合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(万元)

(5)增值额=31000-20045=10955(万元)

增值率=10955÷20045×100%=54.65%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

应纳土地增值税税额=10955×40%-20045×5%=3379.75(万元)