2019年房地产估价师《理论与方法》试题(2)

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1.下列属于房地产外部因素的有(　)。

A.人口因素

B.实物因素

C.经济因素

D.社会因素

E.权益因素

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房地产价格影响因素的分类。自身因素(实物、权益、区位)，和外部因素(人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素)。参见教材P121。

2.下列属于建筑物实物因素的包括(　)。

A.开间、进深、楼层

B.电梯、中央空调、集中供热

C.通风、采光、日照

D.风格、色调

E.层高、朝向

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是建筑实物因素。选项 A 中的楼层属于区位因素;选项 E 中的朝向属于区位因素。参见教材P125、P133。

3.城市规划对土地使用管制的内容，主要包括(　)。

A.建筑高度

B.建筑结构

C.容积率

D.土地使用权来源

E.土地用途

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权性质是管制内容，但是不管制来源。参见教材P128。

4.影响房地产价值的权益因素包括(　)。

A.房地产权利设立和行使的限制

B.房地产区位的限制

C.房地产使用管制

D.房地产通风采光的限制

E.房地产相邻关系的限制

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。选项B属于区位因素。参见教材P127～129。

5.下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有(　)。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是区位因素。建筑规模属于实物因素。参见教材P129～135。

6.下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有(　)。

A.建筑平面布置

B.朝向、楼层

C.环境景观

D.土地开发程度

E.房屋完损程度

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是区位因素。建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素;土地开发程度属于土地实体因素。只有 BC 属于区位因素。参见教材P129。

7.判定工业房地产区位优劣的主要因素有(　)。

A.临街状况

B.是否便于动力取得

C.是否便于废料处理

D.是否接近大自然

E.是否便于产品和原料运输

『正确答案』BCE

『答案解析』本题考查的是区位因素。选项 A 是商业房地产的区位要求;选项D是住宅房地产的要求。联系实际，举例印证。参见教材P129。

8.下列有关房地产金融制度政策，描述正确的有(　)。

A.采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格下降

B.增加土地储备贷款，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下降

C.严格控制房地产开发商贷款，减少商品房供给，会导致房价上涨

D.提高最低首付款比例，会降低支付能力，提高购房门槛，房价下降

E.提高购房者房贷利率，会降低支付能力，提高购房门槛，房价上升

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是金融制度政策。选项A错误，采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨;选项 E 错误，提高购房者购房贷款利率，会降低购房支付能力，提高购房门槛，房价下降。参见教材P138～139。

9.下列有关房地产制度政策因素，描述正确的有(　)。

A.政府在房价增长过快时，实施调控政策，可平抑房地产价格

B.政府制定最高限价，可以有效的调节房地产价格

C.增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，导致房地产价格上涨

D.在卖方市场，增加卖方税收会导致房价下降

E.在买方市场，减少卖方税收会导致房价上升

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是税收制度政策。在卖方市场，增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而导致房地产价格上涨;在买方市场，减少卖方的税收则会使房地产价格下降。参见教材P140。

10.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有(　)。

A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

B.如果居民收入的增加是低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。参见教材P144。