2019年房地产估价师《理论与方法》试题(3)

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1、关于房地产价格影响因素的说法中，正确的是(　)。

A.同一影响因素及其变化，对房地产价格变化的影响是完全相同的

B.同一影响因素及其变化，在不同时期，对房地产价格变化的影响是完全相同的

C.道路建设对住宅房地产价格的影响总是积极正面的

D.紧缩房地产开发贷款对市场价格的影响存在时间的滞后性

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。同一影响因素对房地产价格的影响是不尽相同的;同一因素在不同时期的影响也是不同的;道路建设对住宅价格的影响具有双重性，改善了交通通达性会增值，噪声和尾气污染会贬值。AB中有“完全”的字眼，C中有“总是”的字眼。参见教材P119～121。

2、下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是(　)

A.土地面积

B.土地容积率

C.土地开发程度

D.土地红线位置

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是土地实物因素。选项B属于权益因素。参见教材P123。

3、下列房地产因素中，属于房地产实物因素的是(　)。

A.房地产新旧程度

B.建筑物朝向

C.房地产坐落

D.房地产人文环境

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是建筑实物因素。选项BCD均属于房地产区位因素。参见教材P126。

4、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。

A.土地面积

B.地质条件

C.土地位置

D.土地形状

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是土地实物因素。土地重划和调整，改变的是土地的形状。参见教材P123。

5、商业房地产位置的优劣，主要取决于(　)。

A.周围环境状况安宁程度

B.位置有利于原料和产品的运输

C.自然景观

D.繁华程度和临街状况

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。选项A适用于居住地产;选项B适用于工业;选项C适用于住宅用地评价。参见教材P129。

6、最科学的评价某宗房地产的交通便捷程度的距离是(　)。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是位置。经济距离把交通时间和交通成本统一用货币来衡量，是最科学的方式。参见教材P132。

7、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是(　)。

A.临街状况

B.层高

C.楼层

D.朝向

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是位置。选项ACD属于区位因素。参见教材P133。

8、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是(　)。

A.朝向

B.楼层

C.方位

D.交通条件

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是位置。交通条件因素和位置因素是平行的关系。本题考的很细，知识点不难，但是提问的角度比较刁钻，有点难度。参见P131～135。

9、一般来讲，假如人口总量不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是(　)。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P137。

10、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是(　)。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

D.提高购房贷款利率

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产制度政策。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降;选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;选项D提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本降低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。解题诀窍，推导。参见教材P137～142。